ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС защитил добросовестных приобретателей квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно ст. 302 ГК РФ, при наличии определенных оснований законный владелец в любой момент истребует (получает обратно) квартиру, автомобиль, станки или иное имущество у добросовестного приобретателя. Однако, обратно не получают деньги и ценные различные бумаги.

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

В этом разделе пришел черед изучить самую последнюю судебную практику, так или иначе затрагивающую вопросы о добросовестном покупателе жилых помещений.

Разберем некоторые из них:

1. Начнем с постановления Конституционного суда от 22.06.2017 № 16-П, признавшего неконституционным положения п. 1 ст. 302 ГК РФ для следующего случая: когда истребуется местными властями выморочное (т.е. оставшееся от умершего, у которого не было наследников) жилье от добросовестного приобретателя, если жилье было приобретено возмездно и оформлено в Росреестре. При этом местные власти не предприняли своевременных действий для оформления прав на спорное жилье. Позиция Конституционного суда успешно реализуется на практике: момент принятия местной администрацией мер по оформлению спорного жилья уверенно вошел в предмет доказывания по спорам о выморочном имуществе (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2019 № 5-КГ19-88).
2. Правом на предъявление виндикационного иска обладает только собственник или наниматель квартиры (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)..
3. Конституционный суд пояснил, что в применяемом судами толковании ст. 302 ГК РФ данная статья распространяет своедействие на земельные участки (Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2019 N 2092-О).
4. В апелляционном определении от 18.04.2016 по делу № 33-9610/2016 Мосгорсуд встал на защиту добросовестного приобретателя, указав, что жилое помещение не выбывало из владения собственника против его воли. При наличии обязательственных отношений истребование имущества из чужого незаконного владения невозможно.

Практические аспекты применения ст. 302 ГК РФ

Бремя доказательства своей добросовестности ложится на приобретателя. С одной стороны это несколько не соответствует принципу презумпции добросовестности осуществления участниками гражданских правоотношений своих субъективных прав, закреплённому в п. 3 ст. 10 ГК РФ. С другой — положения ст. 302 ГК РФ просто потеряют смысл, если окажется, что приобретатель знал о порочности сделки, но всё равно на неё пошёл. К примеру, знал о том, что в реальности права на вещь принадлежат другому лицу, а продавец действует вопреки закона, как минимум совершая правонарушение.

Доказывать свою честность не приходится посредством оправдания в том, что ответчик не провёл собственного расследования. Нужно лишь убедить суд в отсутствии сведений об истинной природе сделки, указав, к примеру, что ему были представлены документы или свидетельства обладания тем лицом, с которым он совершает сделку, правами на вещь, что он приобрёл.

Если сделку совершило лицо, лишённое дееспособности по решению суда, то в ряде случаев приобретатель не имеет возможности узнать об этом. Информацию мог бы предоставить опекун и законный представитель, но если он этого не сделал, то значит нет оснований считать приобретателя недобросовестным. Правда, никаких преимуществ ему это не даст, поскольку такие сделки признаются недействительными в силу правила ст. 171 ГК РФ. Однако возможны ситуации, когда недееспособность признаётся судом позже сделки, а на момент её совершения лицо оставалось юридически дееспособным, хотя на практике уже тогда не могло полностью понимать значимость своих поступков. Вот в таком случае опекуну ничего не остаётся, как прибегать к положениям ст. 302 ГК РФ.

Немаловажное значение имеет и цена. Если окажется, что она соответствует средней рыночной по региону, то это будет весомым критерием для того, чтобы считать приобретателя добросовестным. Это нужно в силу того, что недобросовестность является неоспоримым фактором того, что вещь, приобретённая в силу совершения сделки, должна быть возвращена владельцу. В таком случае суд признаёт сделку недействительной. Если же это не повлечёт за собой фактический возврат, владелец вправе инициировать иск о неосновательном обогащении.

При наличии добросовестности приобретателя дело обстоит гораздо сложнее, а суды разных инстанций очень часто придерживаются противоположных точек зрения на одно и тоже дело.

Так, п. 2 ст. 302 ГК РФ устанавливает норму, согласно которой безвозмездное приобретение имущества от лица, которое не имело права его отчуждать, даёт собственнику право истребовать имущество во всех случаях. Но это не означает, что если один совершеннолетний и дееспособный гражданин подарит другому какую-то вещь, то одариваемый должен будет тут же её вернуть, когда того потребует жена дарителя. Несмотря на то, что семейное имущество является совместно нажитым, даритель имел право распоряжаться вещью. Окончательное решение суда будет зависеть от ряда факторов. Скорее всего суд сочтёт, что правила ст. 302 ГК РФ для такой ситуации неприменимы вовсе, именно в силу того, что участники долевой собственности несут коллегиальную ответственность.

Судебная практика показывает, что в случае добровольной передачи собственником правомочия владения вещью другому лицу, которое в силу этого неправомерно отчуждает вещь, неблагоприятные последствия в виде отсутствия возможности виндикации вещи у добросовестного возмездного приобретателя возлагаются на собственника в качестве определённой санкции за неосмотрительность в выборе контрагента.

Такой же подход распространяется и на случаи, когда отчуждение вещи, являющейся коллективной семейной собственностью, происходит одним членом семьи без согласия других. В судах полагают, что до тех пор, пока сохраняется семейная общность, невозможно обвинить покупателя чего-то, что продаёт совершеннолетний сын, не спросясь родителей. В случае же, если он страдает каким-то расстройством личности или аддикцией, то нужно воспользоваться правилами о частичном ограничении его в дееспособности с назначением попечителя. Если этого не сделано, то не следует сетовать на то, что распродаются семейные ценности.

Следует отметить, что ст. 302 ГК РФ тесно связана с темой недействительности сделок, а многие практические вопросы её применения до сих пор не имеют однозначных ответов. Наиболее острое выражение полемика имела в период массового оспаривания результатов приватизации и имеет по делам о жилой недвижимости. ВАС РФ изложил свою позицию о недопустимости удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки в ситуациях, когда спорное имущество не подлежит виндикации.

Это особо было выделено в Постановления Пленума ВАС РФ № 8. ВС РФ практически абстрагировался от полемики, в связи с чем решающим стало мнение Конституционного Суда РФ. Его позиция сводится к тому, что при отсутствии условий для удовлетворения виндикационного требования общий механизм приведения сторон в первоначальное положение посредством реституции, предполагающий лишение третьего лица, возмездно и добросовестно приобретенного имущества, не применяется. Поэтому общее число исков, удовлетворённых именно по правилам ст. 302 ГК РФ, крайне мало.

Применение ст. 302 ГК РФ на примере определения ВС РФ

Наиболее ярко позицию ВС РФ в практическом применении положений статьи об истребовании имущества, приобретённого добросовестным лицом, отражает определение № 305-ЭС17-13675 по делу № A41-103283-2015. Его суть сводится к тому, что администрация муниципального образования передала субъекту хозяйственной деятельности в аренду земельный участок. Юридическое лицо заключило договор с другим, в результате чего возник комплекс для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции. Это дало предпринимателям основание для того, чтобы обратиться к Администрации МО с заявлением о выкупе участка. Все разрешения у собственников коммерческой недвижимости имелись, поэтому сделка состоялась. После её завершения производственный сельскохозяйственный комплекс был продан, но с земельным участком, который в разы превышал тот, что нужен для нормальной работы объекта.

Приобретателем стал некий Агросервис. Администрации МО это совершенно не понравилось, поэтому был подан иск об отмене сделки. Его удовлетворил арбитражный суд начальной инстанции, но только в части признания недействительными спорных сделок о земельном участке. Саму же собственность у Агросервиса не истребовал, сочтя его добросовестным приобретателем. Суд апелляционной инстанции, куда обратилась Администрация, принял решение о том, что участок подлежит возврату и сослался на положения ст. ст. 273, 301, 302 ГК РФ и ст. 36 и 11.9 Земельного кодекса РФ.

Этим решением остались недовольны предприниматели и дело дошло до ВС РФ. Там же отметили, что апелляционный суд не признал Агросервис добросовестным покупателем с формулировкой о том, что он мог и должен был знать, что договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 был заключен Администрацией МО и Обществом с нарушением требований земельного законодательства.

В определении ВС РФ было указано, что на основании ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество даже тогда, когда приобретатель является добросовестным. Было процитировано постановления Пленума N 10/22 о том, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика относительно того, что он является добросовестным приобретателем. В итоге ВС РФ отменил все решения судов, кроме самого первого, которое изменил, но оставил в силе.

Судебная коллегия установила, что для отмены изначальной сделки не требовалось признавать Агросервис недобросовестным приобретателем. Никаких норм и положений он не нарушил. Достаточно было признать недействительным только договор купли-продажи участка от 10.09.2014 и отказать в удовлетворении остальных требований.

Кто такой добросовестный приобретатель

Им выступает гражданин по ст. 302 ГК, который совершал сделку по покупке недвижимости, оборудования или других ценностей без наличия информации о том, что его пытаются обмануть, поэтому на это имущество претендуют другие лица.

Статья 302, ГК. Истребование имущества от добросовестного приобретателя 1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Если же покупатель знал о том, что продавец незаконным способом присвоил себе имущество, которое принадлежит на самом деле другим лицам, то назвать его добросовестным покупателем невозможно.

Новое в законодательстве

Так какие же новые меры предпринял законодатель для защиты таких лиц?
1. Закрепил правило о том, что лицо считается добросовестным, если оно полагалось при приобретении недвижимости на данные из ЕГРН. И таковым оно будет считаться до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии права отчуждать имущество у лица, от которого ему перешли права на недвижимость.
2. Ограничил право истребования имущества публично-правовым образованием (Российской Федерацией, субъектом РФ, муниципальным образованием) от его добросовестного приобретателя в случае, когда последний не предпринимал своевременных мер по установлению и оформлению своего права собственности на имущество.
Что это значит? Суд будет отказывать по искам публично-правовых образований об истребовании жилья у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия такого жилья из владения публичного собственника истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого жилого помещения.
Данное правило не распространяется только лишь на те случаи, в которых ответчиком является также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. В данных спорах бремя доказывания недобросовестности приобретателя или выбытия помещения из владения истца будет нести публично-правовое образование.

Будут ли работать новые меры?

Введенными изменениями государство добровольно приняло на себя дополнительные обязательства в рамках своей социальной функции и однозначно улучшило положение дел по таким категориям споров.
Но стоит отметить, что до настоящего времени, в стране не выработан порядок выплаты Российской Федерацией компенсации добросовестным приобретателям. По-прежнему остается неразрешенным вопрос, из какого именно бюджета будет выплачиваться компенсация гражданам и будут ли выделяться для этой цели деньги из бюджета государства.
В заключение отметим, что 23 июня 2015 года Президент Российской Федерации, выступая на пленарном заседании Общественной палаты Российской Федерации, сказал: «Право гражданина, если у него отберут жилье, обратиться с регрессным иском к тому, кто его «надул», не имеет никакой перспективы решения, потому что человека просто загоняют по этим самым судебным инстанциям. Поэтому это не решение проблемы, это профанация» .
Описанные выше нововведения несмотря на свои положительные стороны, вступают в противоречие с позицией главы государства, поскольку действительно заставляют граждан, утративших недвижимость, пройти не менее трех судебных процедур:

• судебный процесс по делу об изъятии у них недвижимости;
• разбирательство по делу о взыскании возмещения вреда с лица, которое не имело право отчуждать имущество;
• судебный процесс по делу о взыскании компенсации с казны Российской Федерации.

В связи с этим механизм защиты прав добросовестного приобретателя вызывает большие сомнения в своей эффективности.

Исковое заявление о признании добросовестным приобретателем автомобиля

» Необходимость признания добросовестным приобретателем автомобиля чаще всего возникает в ситуациях, когда покупатель только после приобретения имущества узнает о том, что он в залоге (например, у банка) либо под арестом (например, в целях обеспечения материальных обязательств). Исключительная прерогатива признания приобретателя автомобиля добросовестным принадлежит суду.

До поправок в ГК РФ, внесенных законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ (далее — закон № 367), вероятность вернуть свой автомобиль у добросовестного покупателя была невелика. В новой редакции п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ разрешено прекратить залог, если заложенное имущество приобретено безвозмездно добросовестным покупателем, который не знал и не должен был знать о залоге на купленное.

ВАЖНО! Поправка в ст. Хотя иск не был удовлетворен, отсутствие права самостоятельного заявления подобного требования судом не рассматривалось.

Принимались подобные решения и судами более высоких инстанций.

Основные права добросовестного приобретателя

Как показала российская судебная практика, сегодня применяют 2 законных способа защиты добросовестного покупателя (приобретателя):

• применение последствий заключения недействительной сделки (ст. 167 ГК РФ);
• использование конкретных законных норм об ответственности бывшего собственника при изъятии приобретенного оборудования, жилого помещения, автомобиля или иной вещи (предмета сделки купли-продажи) у покупателя (ст. 460–462 ГК РФ).

Согласно судебному Постановлению Восьмого апелляционного Арбитражного суда от 08 сентября 2011 г. по делу № А46-412/2011 добросовестный приобретатель имеет нижеприведенные права:

• право на возмещение материальных убытков у продавца — неправомочного отчуждателя, который был исключен из ЕГРЮЛ;
• право на получение денег от бывшего собственника (ст. 303 ГК РФ) при выполнении неотделимых улучшений нового жилья (например, проведении ремонта в квартире или другом жилом помещении, строительстве пристройки к частному дому). Причем, размер компенсации не превышает стоимость приобретенного объекта недвижимости;
• право на денежное возмещение покупки автомобиля, земельного участка или жилого помещения от продавца, который не вправе распоряжаться таким имуществом.

Однако, нередко возникает и противоположная ситуация. Тогда продавец имеет несколько законных оснований для истребования у конкретного добросовестного покупателя (приобретателя) понесенных убытков.

Когда приобретатель может не возвращать покупку

В некоторых ситуациях добросовестный приобретатель не возвращает покупку (в частности, деньги). Ниже приведен один из таких случаев из судебной российской практики.

Пример! Девятый Арбитражный апелляционный суд вынес постановление от 05 августа 2016 г. № 09АП-32721/2016 об отказе в удовлетворении иска истца — конкурсного управляющего ООО «КФК-Москва» о признании сделки недействительной и об истребовании у ОАО «ВЭБ-лизинг» денег, которые были перечислены ему предприятием-банкротом ООО «КФК-Москва». В этом случае судебный орган признал ответчика по делу ОАО «ВЭБ-лизинг» добросовестным приобретателем.

Не проводят истребование и ценных нижеприведенных бумаг (ст. 147.1, 149.3 ГК РФ):

• на предъявителя;
• ценных именных или ордерных бумаг, которые удостоверяют денежное требование;
• ценных бездокументарных бумаг, которые приобретают на организованных регулярных торгах.

В судебной российской практике бывают случаи продажи квартиры или другого объекта недвижимости лицом, которое не считают владельцем этого имущества (неправомочный продавец). Такое происходит при продаже жилого помещения по недействительной доверенности, или, когда права собственника жилья ограничены залогом, или их оспаривают в суде, и др.

Добросовестный приобретатель квартиры

Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры. В частности – проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см. Откроется в новой вкладке.»>документ-основание приобретения права), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа – Росреестра (см. Откроется в новой вкладке.»>Выписка из ЕГРН).

В таких случаях Покупателя может ждать неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе. Отличие этого иска от требования Откроется в новой вкладке.»>признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги. Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Защита прав добросовестного приобретателя

И прежде всего, при этом суд будет интересовать, знал ли приобретатель на момент приобретения имущества о том, что продавец не имеет полномочий на продажу имущества. Прежде всего данный признак определяется на основании выписки из ЕГРН (с историей сделок). Однако само по себе наличие записи в реестре о правах продавца на отчуждаемое имущество не будет свидетельствовать безусловно о Вашей добросовестности. Это будет презюмироваться, но такая презумпция будет опровержимой. Если истец докажет, что у вас были основания сомневаться в правах продавца на имущество, то Ваша добросовестность будет под вопросом.

Таким образом, важное значение будет иметь наличие у собственника оснований для виндикации имущества от конечного приобретателя. Такими основаниями являются выбытие из владения, выбытие помимо воли, индивидуальная определенность имущества и другие основания, с которыми Вы можете ознакомиться в статье о виндикации (истребовании из чужого незаконного владения).

Вс защитил добросовестных приобретателей квартир — новости право.ру

Наталье Зибровой* принадлежала однокомнатная квартира в Москве. После смерти Зибровой квартиру переписали на Евгению Жарикову*. Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность Жарикова продала ее Максиму Верцаеву*, а тот зарегистрировал в «однушке» отца.

Практика Через электронную подпись крадут квартиры и бизнес: способы защититься

Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

Похожие записи:

• Надзорная жалоба по гражданскому делу образец 2023
• Пособие для матери одиночки в 2024 в Свердловской области
• Стоит ли приватизировать квартиру в 2024 году: преимущества приватизации для граждан