Выделение доли в квартире в натуре
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение доли в квартире в натуре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.
На каких условиях возможен выдел доли
В Постановлении ВС № 8 (от 21.12.1993) указывается, что из общей долевой собственности можно выделить долю в натуре только, если имеется техническая возможность предоставить собственнику изолированное жилое и подсобные помещения. Также для выдела необходимо, чтобы собственник обладал возможностью сделать отдельный вход в это помещение.
Если такой технической возможности не имеется, определяют порядок пользования жилым помещением.
Выделение доли в натуре в квартире многоквартирного дома – процедура не частая по причине отсутствия технических возможностей. Если она и осуществляется, то, как правило, в квартирах, расположенных на первом этаже, чтобы можно было сделать отдельный вход. Плюс подвод коммуникаций в обособленное жилье не должен мешать прочим жильцам и создавать угрозу повреждения общей конструкции здания.
В каких случаях выделение доли в квартире в натуре невозможно:
- Общий размер и планировка жилья не позволяют провести выдел технически. Например, если речь идет о небольшой однокомнатной квартире;
- Если выдел в натуре нарушит целостность основных конструкций здания;
- Когда выделенная доля не может быть признана пригодной для проживания согласно СНиП. К примеру, если в получившейся комнате невозможно сделать оконный проем;
- Если выделение доли нарушает права и имущественные интересы третьих лиц.
Если выдел в натуре невозможен, а собственник не желает устанавливать договорной режим пользования, остается свою долю в квартире только продать. Возможность получения денежной компенсации закреплена в ст. 252 ГК РФ.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Выдел доли в натуре при отсутствии соглашения
По общему правилу выделить доли возможно, если это не причинит ущерба имуществу. Предварительно желательно обратиться к эксперту и показать технический паспорт квартиры/дома, чтобы он определил, имеется ли техническая возможность выделить доли.
Если такая возможность имеется, тогда заинтересованному лицу необходимо сделать техническое заключение, затем отправить заказное письмо на имя второго сособственника с предложением выделить долю в натуре в жилом доме или квартире.
Если второй сособственник не ответ на письмо либо ответит отказом, тогда следует обратиться в суд с иском по месту нахождения объекта недвижимости.
Если в суде спор зайдет в тупик, то будет назначена судебная экспертиза на предмет определения возможности выделения доли в натуре. По результатам экспертизы будет вынесено решение, которое будет исполнено вне зависимости от того, захочет ответчик этого или нет.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Необходимость и целесообразность выдела доли в натуре в квартире
Что такое выделенная доля в квартире, как не идеальная возможность «отгородиться» от бывших членов семьи, практически превратившихся в соседей по коммунальной квартире.
Необходимость максимума обособленности возникает в ситуациях:
- расторжения брака между супругами с сопутствующим разделом совместно нажитого имущества;
- взросления детей и создания ими собственных семей;
- вступления в права наследования нескольких наследников, имеющих равную степень родства по отношению к наследодателю, но психологически несовместимых друг с другом;
- проживания лица, страдающего алкоголизмом, психическими расстройствами или ведущего асоциальный образ жизни.
Если невозможно провести перепланировку, то ничего не остаётся другого, кроме как выделить комнату в квартире в натуре с разделением лицевых счетов по коммунальным услугам. Целесообразность данного шага существует для увеличения её рыночной стоимости:
- при продаже или обмене;
- при сдаче в аренду или имущественный наём.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.
Выдел доли в натуре — это юридическая процедура, в результате которой часть объекта недвижимости выделяется и становится самостоятельным объектом, способным функционировать независимо от исходного объекта. Оставшийся от выдела исходный объект недвижимости также становится самостоятельным объектом.
По сути, происходит раздел исходного объекта недвижимости и создание из него двух или несколько новых объектов.
Право общей долевой собственности после выдела доли в натуре прекращается, а у бывших собственников возникает право собственности на вновь образованные в результате выдела доли объекты.
Размер выделяемой части объекта недвижимости должен быть пропорционален размеру доли в праве собственности.
Выдел доли в натуре на наглядном примере:
На картинке ниже изображён жилой дом общей площадью 180 кв. м., состоящий из 6 комнат площадью по 20 кв. м., а седьмая – 60 кв. м.
Дом принадлежит двум собственникам по 1/3 доли и 2/3 доли.
Один из собственников хочет выделить 1/3 доли в натуре в виде комнат № 1, 2, 3, которые в совокупности площадью 60 кв. м. будут соответствовать его доле в праве.
Как видно из предыдущих параграфов, перечень подлежащих выяснению обстоятельств достаточно обширен и большинство из них связаны с техническими вопросами. Соответственно, стороны должны представить суду необходимые доказательства.
Единственным доказательством в данном случае является заключение эксперта, как лица, который обладает специальными знаниями в области строительства. Несмотря на то, что ГПК РФ определяет, что ни один из видов доказательств не имеет обязательной силы, сам же ГПК РФ и не оставляет никаких иных вариантов, кроме экспертного заключения.
Почему? Да потому, что для выяснения технических вопросов нужны специальные знания. А никто, кроме эксперта, согласно процессуальным нормам, этими знаниями не обладает. Стороны могут быть сколько угодно уверены в своей правоте, но без заключения эксперта ни один судья положительное решение по выделу доли в натуре не примет.
Инициатором проведения экспертизы должны быть стороны (истец или ответчик, в зависимости от ситуации) путем подачи соответствующего ходатайства, которое будет рассмотрено судом. Если стороны не будут ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, суд самостоятельно экспертизу не назначит, а просто откажет в иске за отсутствием необходимых доказательств и всё.
Однако, тут есть хитрый момент.
Суд не отдает предпочтение каким-либо отдельным доказательствам. Поэтому, если истец заранее обратится к эксперту, получит заключение с необходимыми выводами и с этим заключением не будет спорить другая сторона — суд примет его в качестве необходимого доказательства и положит в основу решения. В этом случае назначать судебную экспертизу не придется.
В зависимости от ситуации, такой вариант выглядит более предпочтительным.
Во-первых, он в разы экономней. Внесудебная экспертиза может быть в три раза дешевле судебной.
Во-вторых, при внесудебном обращении к эксперту истец будет застрахован от неожиданностей. Если вдруг заключение будет отрицательным и невыгодным истцу, всегда можно попробовать обратиться к другому эксперту. Или вообще отказаться от обращения в суд.
Тонкая сторона судебной экспертизы.
Заключение эксперта — это главное доказательство, которое суды принимают при вынесении решения о разделе недвижимости. Главное.
Если судебная экспертиза будет поручена недобросовестному или неграмотному эксперту, то у участников дела могут быть серьезные проблемы. А оспорить заключение эксперта очень и очень сложно. Это достаточно специфическое доказательство, прямого способа опровержения которого ГПК РФ не предусматривает.
Поэтому, в этом вопросе нужно быть крайне аккуратным. Чтобы потом не было мучительно больно.
Продажа доли в квартире: последние новости
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
Выдел долей происходит по договору (соглашению) сторон. Это наиболее простой, быстрый и дешевый вариант разделить жилой дом и земельный участок по сравнению с судебным вариантом.
Для этого необходимо узаконить намерения дольщиков в праве собственности в соответствии с требованиями закона. Вначале заключаем договор о выделении долей в натуре, распределив между собственниками доли и компенсации (если потребуется).
В случае отсутствия отчуждения имущества подойдет простая письменная форма договора, в случае наличия отчуждения имущества нотариальное заверение договора является обязательным.
Однако я рекомендую любой договор заверять у нотариуса: в случае дальнейшего возможного спора это даст вам дополнительные доказательства, что сделка была совершена без давления, угроз, без заблуждения по предмету договора; также нотариус проверяет дееспособность и удостоверяет личность граждан каждой из сторон сделки.
Далее необходимо зафиксировать изменения в Росреестре, обратившись в него через МФЦ. После регистрации сделки каждому из дольщиков будет выдана новая выписка из ЕГРН, подтверждающая распоряжение обособленным недвижимым имуществом.
Перечень основных документов, необходимых для регистрации сделки в Росреестре через МФЦ
1. Утверждающие право документы: они могут быть как старые – свидетельство о праве собственности, так и новые – выписка из ЕГРН.
2. Правоустанавливающие документы: к ним можно отнести договор купли-продажи, дарения и т. д.
3. Техническая документация: технический план на дом, межевой план на участок – в зависимости от объема работ около 15 тыс. руб. каждый документ.
4. Заверенный нотариусом договор (соглашение) о выделе долей в натуре – около 8 тыс. руб.
5. Государственная пошлина: на дом – 2 тыс. руб., на участок – 350 руб.
Совокупный примерный размер трат – около 40 350 руб. Если земельный участок у вас уже выделен, то сумма будет значительно меньше.
С досудебным порядком определились. В случае если вопрос о выделе долей в натуре не решается через соглашение, необходимо обращаться в суд.
Раздел квартиры. Примеры судебной практики
Суды общей юрисдикции часто рассматривают заявления, где заявляется выдел доли квартиры в натуре. Судебная практика по этому вопросу очень разнообразна, так как на исход каждого дела влияет множество факторов.
Пример № 1
Для разрешения спора суд может назначить экспертизу для установления технической возможности раздела квартиры, величину затрат на перепланировку и их соотношение с ценой самого объекта.
Пример № 2
При невозможности выдела без ущерба всей квартире, собственник имеет возможность получить выплату цены доли другими участниками. При этом это право реализуется при условии, что другие дольщики согласны принять в свою собственности часть владения заявителя.
Пример № 3
В качестве исключительной меры возможно лишение собственника его доли в квартире. Оно инициируется кредитором, который также является владельцем части помещений, при соблюдении следующих условий:
- Незначительный размер доли.
- Подтверждённая судом невозможность выдела в натуре.
- Отсутствие у ответчика интереса в использовании имущества.
Так, в Кемеровском областном суде рассматривалось дело, где на отрицательный вердикт судей повлияла невозможность истца доказать, что ответчик (тот, кого желают лишить права) не имеет желания использовать имущество. И всё потому, что последний к моменту судебного заседания подал иск о вселении в спорную квартиру.
Кроме того, в исковом заявлении должно быть заявлено об обязании владельца доли принять компенсацию её стоимости, поддержанное всеми участниками собственности.
Можно ли выделить в квартире долю в натуре
Выдел доли в квартире на практике вызывает наибольшие сложности. Так, выделение части жилого дома практически всегда происходит просто и относительно быстро. А вот с разделом квартиры могут возникнуть значительные сложности.
Выделение доли в натуре подразумевает разделение единого жилого помещения на отдельные, обособленные друг от друга. Зачастую выполнить эти требования невозможно. Например, в однокомнатной квартире не получится разделить коммуникации, сделать отдельные жилые помещения, а также оборудовать входы.
Если же квартира расположена на первом этаже и имеет достаточно большую площадь, то выделении части одним из совладельцев в натуре вполне возможно. Для этого необходимо согласовать и провести перепланировку, оформить в БТИ два отдельных комплекта технической документации и определиться с вариантом раздела.
Выделение доли в натуре в частном доме
Судебная практика неоднократно разъясняла главные нормы закона при выделении доли в общей собственности. Если выдел доли в натуре сопровождается необходимыми строительными работами, связанных с достройкой, ремонтом или переоборудованием, требуется разрешение местной администрации на проведение подобных работ. В этом случае закон гласит, что затраты на строительные работы должны быть распределены соразмерно с долей каждого владельца общего имущества. Если такое решение не удовлетворяет совладельцев, дело может быть рассмотрено в судебном порядке. Иногда суд принимает во внимание и материальное положение владельцев долевой собственности, распределяя строительные расходы соразмерно имущественному положению собственников. Если совладельцами собственности являются несовершеннолетние или недееспособные граждане – суд обязательно учтет это обстоятельство при рассмотрении иска о выделе доли в натуре. Подсудность и интересы действий таких лиц определяется судом через опекунов.
Выдел доли в жилом доме
Выделение долей в натуре в жилом доме можно сделать во внесудебном порядке, если на такой раздел согласны все собственники дома. Если согласие не получено, приходится обращаться в суд. При этом закон рассматривает три варианта, при котором возможно выделение доли из общей долевой собственности жилого дома:
- выдел возможен, если такая процедура возможна по техническим и строительным нормам – есть возможность организовать отдельный вход, перераспределить коммуникации, при этом здание должно оставаться пригодным для проживания и дальнейшей эксплуатации;
- если в долевой собственности нет стихийных застроек и самостоятельных перепланировок – иначе такие изменения принимаются в расчет лишь после легализации самозастроя;
- если выделение доли из общей долевой собственности в натуре невозможно без порчи этой собственности, то следует принять решение о материальной компенсации в пользу желающего выдела доли собственника с тем, чтобы после получения денег он утратил право собственности на долю имущества. Оценочная стоимость части имущества определяется независимой и/или судебной экспертизой.
Как показывает статистический анализ, иски о выделе доли в натуре подаются довольно часто, но судебные решения большим разнообразием не отличаются. Если речь идет о квартирах в многоквартирном доме, шанс на положительный исход очень низок. Такой вариант возможен, если квартира была объединена из двух и в ней изначально предусматривались отдельные входы и имеется два санузла. Но такие случаи в судебной практике – большая редкость.
Обычно по результатам рассмотрения исковых заявлений судья выносит решение о правилах пользования общим имуществом. За собственниками может закрепляться и отдельная комната в квартире, но сам объект остается в общей долевой собственности.
Как правило, выдел в натуре допускается, если речь идет о частном доме. И даже в таком случае истец не всегда выигрывает судебный спор. Самая распространенная причина отказа – невозможность технического обеспечения положительного решения. В некоторых домах невозможно сделать отдельный вход, а где-то – оборудовать кухню и ванную комнату без повреждения важных конструкций здания.
Положительные решения иногда выносят, если речь идет о многоквартирном одноэтажном доме или о таунхаусе.