Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка

Страхование 26 августа, 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Обратитесь к руководству УК

2. Какие услуги сотрудников ЖКХ будут бесплатными

3. Комфортное проживание в доме в ваших руках

4. Что УК должна жильцам

5. Что делать, если жэк не выполняет свои обязанности

6. Права и обязанности УК по закону

7. Обязанности управляющей компании

8. Права управляющей организации

9. Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме

10. Что входит в обязанности коммунальных служб?

Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.

Обратитесь к руководству УК

Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.

Какие услуги сотрудников ЖКХ будут бесплатными

Список того, что УК гарантирует выполнять бесплатно, должен быть составлен и подписан на общем собрании. После этого он вывешивается в офисе и на сайте. Перечень необходимо разместить так, чтобы любой житель мог его прочитать и понять.

Владельцы дома со своей стороны обязуются ежемесячно перечислять необходимую сумму.

Вот примерный перечень работ, которые каждая УК включает в стандартный договор:

замена прокладок;
установка вставки для седла клапана;
устранение утечек;
прочистка и промывка внутренней канализации;
замена или ремонт гибкой подводки к сантехнике;
проверка технического состояния бытовых газовых приборов;
закрепление на месте унитаза, душевой кабины, мойки;
устранение засоров, если они произошли не по вине проживающих;
регулировка смывного бачка;
наладка и регулировка функционирования системы горячего водоснабжение с проверкой отсутствия пробки, промывкой и заменой неисправных деталей;
обслуживание батарей, установка аналогов;
ремонт электропроводки на лестничных клетках.

Комфортное проживание в доме в ваших руках

Правительство старается улучшить работу ЖКХ в стране. Результаты уже есть – появляется больше хороших управляющих компаний.

У вас есть возможность бороться с плохими УК. Теперь больше обращений можно подать через интернет, рассказав проблему своими словами.

Рекомендуем подключать к решению проблем соседей. Предложите поставить подписи под вашим заявлением; написать через «РосЖКХ» или «Сердитого гражданина». Попросите их просто дать свои контактные данные для оформления заявления. Объясните, для чего это нужно.

Государственные органы и управляющая компания вынуждены реагировать на коллективные заявления. Их трудно замять.

Помните, комфорт проживания в доме в ваших руках.

Что делать? 18.05.17

В течение полугода я добивался, чтобы счетчик починили и сделали поверку, — и добился. А потом мне предложили работать в ГБУ «Жилищник» — это государственное бюджетное учреждение, созданное на базе ДЕЗов и ЖСК в 2014 году.

Я согласился и два года работал начальником сектора по работе с населением. За это время в стране приняли много законов, защищающих права собственников. Например, сейчас управляющая компания обязана по первому запросу жильца выдать ему все отчеты о том, почему и за что были выставлены счета.

Получив этот опыт, я решил помогать людям разбираться в работе ЖКХ . Для этого в 2017 году я создал сайт «Собдома.рф», где вместе с единомышленниками делаю инструменты для самоуправления в многоквартирном доме.

Мы бесплатно собираем подробную информацию о доме из открытых источников, предварительно рассчитываем имущественный паспорт дома, открываем сбор средств на нужды дома.

О том, как сделать имущественный паспорт дома и провести собрание собственников, я уже писал. А в этой статье я расскажу в целом о том, что вам должна управляющая компания и как этого добиться.

Что УК должна жильцам

Двор — тоже общее имущество, если он поставлен на государственный кадастровый учет и на него оформлено право долевой собственности всех собственников квартир в доме. В новостройках участок автоматически ставится на учет вместе с домом, а право собственности на него возникает вместе с регистрацией права собственности первого жильца на квартиру после сдачи дома. А вот если вы живете в старом доме, то там обычно такого нет.

убирать дворы и подъезды;
ремонтировать трубы;
менять лампочки;
следить за исправностью лифта;
косить газон во дворе;
травить тараканов;
вывозить мусор;
вносить предложения по капитальному ремонту;
заключать договоры с поставщиками услуг;
налаживать деятельность аварийно-диспетчерской службы.

Свежий пример: мы с соседями хотим установить во дворе шлагбаум. Наметили место, решили, как будем собирать деньги, подали документы на согласование — и получили отказ от муниципалитета из-за того, что мы не приложили правила пользования шлагбаумом, пока несуществующим.

Что делать, если жэк не выполняет свои обязанности

В настоящее время остро стоит вопрос с качеством предоставления коммунальных услуг. Согласно действующему законодательству собственники жилых помещений могут оставить за собой право ухаживать за своим имуществом. Альтернативным решением вопроса является передача управления собственностью профильной компании. В большинстве случаев «избавиться» от навязанных услуг практически невозможно. Вдобавок управляющие компании фактически не исполняют надлежащим образом свои обязанности по многоквартирным домам. Ситуация выглядит так, как будто организации занимаются только начислением и сбором обязательных платежей.

Вопросы по жилому дому надлежит решать на общем собрании.

Первичный орган управления правомочен отказать управляющей компании в оплате услуг ненадлежащего качества или не оказанных вовсе.

При этом любой из собственников правомочен обратиться к руководителю профильной компании письменно, указав проблемный вопрос.

Важно: лучше всего вручать такие обращения, удостоверившись в том, что на втором экземпляре проставлена отметка принимающей стороны. это будет свидетельством того, что жилищно-эксплуатационная контора уведомлена о первичной претензии.

Так начинается процесс досудебного урегулирования спорных моментов. Согласно норме Закона, с ЖЭКа должен поступить ответ в течение 10 дней.

Если управляющая компания решает отложить дело в долгий ящик, а попросту проигнорировать обращение, за этим может последовать жалоба на ЖЭК в жилищную инспекцию. Это специальный орган, в обязанности которого входит надзор за работой управляющих компаний.

В жалобе указывает каким образом ЖЭК не выполняет свои обязанности, а также просьба привлечь ответственных лиц организации к административной ответственности. На рассмотрение такой жалобы у надзорного органа есть 30 дней. По истечении этого срока проводится проверка оснований для формирования жалобы и выносится предписание управляющей компании.

В случае, если наружный ремонт или другой обязательный вид услуг не проводится, домоуправление получает административное взыскание. Наличие двух таких наказаний лишает права обслуживать конкретный дом. Если доля обслуживаемого фонда, по которому имеются серьезные претензии, достигает 15% и более, компанию вообще могут лишить лицензии.

У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:

Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.

Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.

Права и обязанности УК по закону

Внимание! Управляющая компания вправе:

информировать контролирующие органы об осуществлении владельцем объекта жилой недвижимости перепланировки без оформления соответствующих разрешений;
информировать контролирующие органы о ненадлежащем использовании общедомового имущества;
организовывать мероприятия по взысканию задолженностей за коммунальные услуги с собственников объектов недвижимости в многоквартирном жилом доме;
направлять средства из резервных фондов на погашение задолженности перед ресурсоснабжающими компаниями;
осуществлять контроль за достоверностью показаний индивидуальных приборов учета;
проводить корректировку платежей;
в случае задолженности собственника объекта недвижимости за поставку энергоресурсов ограничивать или полностью приостанавливать поставку энергоресурсов на этот объект, если эти ограничения не запрещены действующим законодательством Российской Федерации.

Управляющая компания обязана:

выполнять работы по обеспечению безопасного использования здания, а также инженерных систем и коммуникаций;
проводить осмотр общедомового имущества. Осуществляется не менее 2 раз в год: перед началом и после завершения отопительного сезона, а также при чрезвычайных ситуациях;
осуществлять работы по текущему ремонту;
осуществлять контроль за соблюдением правил пожарной безопасности;
выполнять работы по уборке подъездов и придомовой территории;
осуществлять своевременный вывоз твердых бытовых отходов;
осуществлять эксплуатацию общедомовых приборов учета;
по согласованию с органами региональной власти внедрять программы по энергосбережению.

После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:

Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.

Обязанности управляющей компании

Собственникам объектов недвижимости в доме важно знать спектр обязанностей управляющей компании для осуществления эффективного контроля за их исполнением, поскольку они являются потребителями услуг и платят за их предоставления денежные средства, а значит, имеют право получать их в полном объеме и надлежащего качества.

Обязанности управляющей организации устанавливаются вышеуказанными нормативными актами, а также договором, который заключается между УК и собственниками объектов недвижимости в доме. Каждый из владельцев может уточнить обязательства, которые взяла на себя компания, изучив текст соглашения.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ все владельцы объектов недвижимости в доме, включая физических, юридических лиц, а также муниципалитет, заключают соглашения с управляющей организацией для предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства, управления общедомовым имуществом, а также ремонтных работ, необходимых для поддержания здания в нормальном техническом состоянии.

Права управляющей организации

Управляющая организация имеет права, которые делегированы ей в соответствии с исполнением контролирующих и инспектирующих функций договора.

Соответственно, она имеет право:

Сообщать о незаконной перепланировке и иных несанкционированных способах эксплуатации жилья и общих нежилых площадей;
Взыскивать задолженности с жильцов;
Распоряжаться резервными средствами для проведения ремонтных, эксплуатационных и иных работ в случае необходимости;
Инспектировать предоставленные жильцами данные на оплату коммунальных услуг. Проверять функционирование приборов учёта. Пересчитывать начисления по платежам. Ограничивать задолжников в получении коммунальных услуг;
Требовать от жильцов или исполнителей работ полного возмещения убытков, возникших по их вине;
Осуществлять иные права, на основании положений договора или нормативных резолюций локальных актов.

В России ЖКХ представлено совокупностью экономических отраслей, которые обеспечивают бесперебойную работу инженерной инфраструктуры зданий в рамках населенных пунктов. ЖКХ включает в себя жилищное и коммунальное хозяйство. В экономике страны данной сфере уделяется особое внимание, т. к. долевой показатель основных фондов составляет свыше 26% общего показателя основных фондов экономики.

На сегодняшний день состояние фондов в этой сфере характеризуется высокими показателями износа. С начала экономической реформы, проводимой в 90-х годах прошлого столетия инвестиции в данную сферу сократились. На 2010 г. нормативный срок был отслужен порядка 60% всех фондовых ресурсов. Поэтому, согласно экспертным оценкам, эта отрасль сегодня пребывает на стадии катастрофы.

Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме

Не имеет значения, какова форма управления вашим домом. Будь то ТСЖ или ЖСК, — услуги, предоставляемые в адрес собственника, являются одинаковыми, а поэтому и ответственность руководителей какой-либо из вышеперечисленных организаций будет одинаковой.

При условии, что для управления в вашем доме выбрана УК, то следом за составлением протокола общего собрания, организация должна заключить соглашение по управлению с собственниками МКД не менее 2/3 общей площади МКД.

Дата, согласно которой был заключен договор управления, будет считаться началом управления МКД. С этой даты, УК обязана строго соблюдать все нормативно-правовые акты, регламентирующие работу данной организации.

В ходе выполнения своих договорных обязательств, УК должна предоставлять свободный доступ к данным по управлению МКД, его характерным особенностям, а также о финансово-хозяйственной деятельности такового.

Что входит в обязанности коммунальных служб?

Коммунальные службы в наши дни не вызывают большого доверия у собственников жилья. Практически каждый второй жилец недоволен деятельностью ЖКХ, а каждый третий думает, что его обманывают и обсчитывают. Дело даже не в том, что коммунальные службы на самом деле так себя ведут, а в уже давно сформированных стереотипах, что в ЖКХ одна задача – обмануть население.

Зачастую люди даже не обращают внимания на проделанную работу коммунальщиков, не берут в расчет использование специального оборудования, такого как трассоискатель или оборудования для подсчета тех или иных затрат, а создают проблемы на пустом месте.

Чтобы разобраться в том, насколько честна коммунальная служба с собственниками жилья, каждому жильцу сначала нужно разобраться в деятельности ЖКХ с правовой точки зрения. У коммунальной службы существуют следующие обязанности перед жильцами:

— Производить ремонт подъездов, козырьков подвальных проемов и крыши по мере их изнашивания, а капитальный каждые 3-5 лет.

— Ежегодно проводить уборку подвальных и чердачных помещений.

— Ежедневно вывозить мусор.

— Следить за непрерывной подачей воды/света/газа. Отключение света должно длиться не более 4х часов за раз и не более 8 суммарных за месяц.— Производить покраску подъездов, побелку чердачных труб каждые 3-5 лет.

— Убирать придомовую территорию от мусора, снега, в период гололедица посыпать песком.

— Чистить крышу от снега.

— Следить, чтобы при проведении запланированных ремонтов материалы и оборудование не преграждали проходу жильцов, не затемняли окна, не мешали подъезду машины скорой помощи.

— Согласовывать сдачу в аренду свободных площадей подвальных и чердачных помещений, а также стен дома под баннеры с собственниками жилья.При этом жильцам стоит знать, что при проведении вышеперечисленных мероприятий, дополнительная плата браться не должна.