Договор мены: понятие, виды, признаки, содержание
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены: понятие, виды, признаки, содержание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Круг лиц, который включает в себя всех возможных субъектов, способных выступать в использовании договора мены, не ограничен. Это положение закреплено главой 31 ГК РФ. Существует лишь один критерий, которому необходимо соответствовать, — настоящего намерения лица для совершения обмена имущества. Как следствие, подобное закрепляет, что в роли субъектов выступают физические и юридические лица.
Отличие договора мены от договора обмена
Часто эти понятия путают, но они несут разный смысл. При мене предмет договорных отношений обязательно находится в собственности, а при обмене он лишь на праве пользования. Соответственно, мена предусматривает переход прав собственности от одного лица другому, в то время как договор об обмене имущества предусматривает переход прав пользования от одного нанимателя другому. Обмен является отдельным видом договорных правоотношений и имеет отдельное правовое регулирование.
Для облегченного понимания приведем распространенный пример мены в гражданском праве, в нем речь идет о взаимном обмене одного автомобиля на другой. Предварительно проводится оценка для определения стоимости каждого транспортного средства, после чего делают вывод о их равноценности.
Мена долей в квартире
Мена долей в квартире производится в том же порядке, как и всей квартиры целиком.
Как было отмечено ранее, правила сделок по договору мены аналогичны правилам купли-продажи. Это означает, что собственники оставшихся долей имеют преимущество на покупку доли. То есть продавец в первую очередь обязан предложить выкупить долю совладельцам квартиры. Если никто из них не захочет осуществлять выкуп, для дальнейшей продажи потребуется письменное согласие от всех совладельцев объекта недвижимости.
Еще один способ соблюсти закон — отправить всем собственникам письмо с уведомлением о намерении продать имеющуюся долю. При отсутствии ответа в течение месяца суд сочтет действия по продаже правомерными.
Если в квартире прописан несовершеннолетний, то для продажи доли дополнительно потребуется разрешение органов опеки. Чтобы сделка состоялась, потребуется доказать, что условия, в которые переезжает ребенок, лучше или как минимум не хуже нынешних. Кроме того, несовершеннолетнего обеспечивают в новой квартире такой же долей, которой он обладал в старой.
Цена обмениваемых товаров по договору мены
Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.
Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.
что такое договор мены?
Договор мены – один из древнейших институтов гражданского права. Отношения сторон, вытекающие из мены, возникли еще задолго до появления денег и представляли собой обмен одной вещи на другую. Впоследствии договор купли-продажи вытеснил договор мены. Но и сегодня договор мены не потерял своей актуальности.
Правовые основы заключения договора мены
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой1. Каждую из сторон считают одновременно и продавцом товара, который она обязуется передать контрагенту, и покупателем той продукции, которую она должна принять в обмен.
При этом обмениваемые товары предполагаются равноценными. Денежные расчеты при мене производятся в исключительных случаях, когда обмениваемые товары признаются неравноценными. Сторона, передающая более дешевый товар, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар2.
Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковые правовые последствия. Это подтверждается п. 2 ст. 567 ГК РФ, которым установлено, что к договору мены могут быть применены правила купли-продажи.
Как и договор купли-продажи, договор мены может быть заключен в отношении будущих товаров, то есть не только имеющихся в момент заключения договора у сторон, но и тех товаров, которые будут созданы или приобретены ими в будущем. Для того чтобы признать такой договор заключенным, от сторон требуется согласовать и предусмотреть в нем существенные условия договора мены.
Договор мены, как и договор купли-продажи, составляется в простой письменной форме.
Данному договору присущи следующие основные признаки:
– он относится к числу договоров, направленных на передачу имущества;
– обмениваемые товары передаются в собственность;
– договор мены отличается от других возмездных договоров характером встречного предоставления, а именно стороны обменивают один товар на другой. По этому договору в принципе исключаются как возврат товара, аналогичного полученному, так и оплата его стоимости.
– право собственности на передаваемый товар переходит к сторонам с момента исполнения встречного обязательства по передаче товара3. Иными словами, если одна из сторон договора не передала товар другой стороне, хотя та и исполнила свои обязательства по передаче товара, то исполнившая свои обязательства сторона остается собственником переданного ею товара. Поэтому, если получившая товар сторона каким-либо образом утратит его, она будет обязана возместить другой стороне убытки в соответствии со ст. 15 ГК РФ.
Существенные условия договора
Предметом договора мены являются действия каждой из сторон по передаче в собственность другой стороне одного товара в обмен на другой.
Следует отметить, что условия о предмете относятся к числу существенных условий этого договора, так же как и любого гражданско-правового договора4.
Другими существенными условиями являются наименование и количество товара, подлежащего передаче одной из сторон. При отсутствии в договоре мены согласования любого из этих условий он считается незаключенным. Такой вывод сделан в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69.
Субъекты договора мены
Договор мены носит универсальный характер и может применяться для регулирования правоотношений с участием любых лиц, признаваемых субъектами гражданских прав (прежде всего права собственности и иных ограниченных вещных прав, а также обязательственных прав): граждан, юридических лиц, а также публично — правовых образований (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).
Правда, в юридической литературе высказывалось мнение о недопустимости участия в договоре мены государства и иных
публично — правовых образований; мнение это, надо сказать, ничем не обосновано и ничем не аргументировано. В самом деле, разве можно признать в качестве серьезного аргумента, например, довод, выдвинутый И.В. Елисеевым: «Выступление государства в гражданско — правовом договоре мены невозможно, поскольку натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны» .
См.: Гражданское право: Учебник. Ч. II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. С. 113.
Напомним, что в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 124) Российская Федерация, субъекты Российской Федерации — республики, края, области, автономная область, автономные округа, города федерального значения, — а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами. Исходя из этого, например, нередко осуществляется обмен зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями в целях размещения соответствующих органов власти и управления, а также государственных и муниципальных учреждений. Как можно ставить под сомнение такого рода сделки?
ГК РФ (гл. 31) не предъявляет никаких специальных требований к субъектам договора мены. Однако нельзя не учитывать, что передача имущества другому лицу в обмен на иное имущество является одной из форм распоряжения имуществом. Поэтому каждая из сторон, участвующая в договоре мены, по общему правилу должна быть собственником обмениваемого имущества либо обладать иным ограниченным вещным правом, включающим в себя правомочие по распоряжению соответствующим имуществом.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА МЕНЫ
1. Под договором мены понимается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (см. п. 1 ст. 567 ГК РФ).
Участники договора мены обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары), при этом одна сторона, приобретая вещь в собственность вместо уплаты покупной цены (в деньгах), передает другой стороне иную вещь. Следовательно, каждая из сторон данного договора одновременно является продавцом в отношении передаваемого товара и покупателем в отношении получаемого (в качестве цены выступает соответствующий товар). В связи с этим стороны должны руководствоваться нормами гл. 30 ГК РФ о покупателе (когда получают товар) и в то же время нормами о продавце (когда продают товар). При этом права и обязанности сторон тождественны: правам одной стороны соответствуют обязанности другой.
При анализе норм купли-продажи, не противоречащих существу мены и законодательным положениям о ней, следует учитывать, что в основе разграничения купли-продажи и мены как типов договоров лежат различные, не исключающие друг друга системные признаки. Купля-продажа основана на признаке конкретного объекта (возмездная передача товара в собственность), а мена — на признаке сочетания (взаимодействия) двух встречных объектов. Поэтому правовая база договора купли-продажи в основном не противоречит, а дополняет регулирование договора мены.
Содержащееся в ст. 567 ГК РФ указание о возможности применения к мене правил о купле-продаже означает, что к мене применимы не только общие положения о купле-продаже, установленные в § 1 главы 30, но и остальные параграфы этой главы, регламентирующие различные виды купли-продажи, за исключением тех норм, которые противоречат правилам главы 31 и существу мены.
Понятие и признаки договора мены
По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).
Исходя из такой классификации, можно сказать, что договор мены – консенсуальный, если сразу после подписания договора у сторон возникают обязанности по передаче имущества. В тексте договора могут быть прописан срок, в который должен быть совершен обмен. Иногда сроки для сторон не совпадают.
В реальном имущественном обороте предприниматели предпочитают пользоваться понятием «бартерные сделки», хотя оно не в полной мере отвечает существу обязательств, возникающих из таких договоров. В российском законодательстве традиционно отношения, складывающиеся при обмене товаров на эквивалентной основе, регулировались именно договором мены.
Договор дарения — это соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. 1.
Какие бывают виды договоров мены?
Создание заголовка темы или сообщения целиком или частично заглавными буквами или на иностранном языке. Исключение делается для заголовков постоянных тем и тем, открытых модераторами.
Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества, и тем самым он отличается от договоров на выполнение работ (например, подряд и некоторые другие), на оказание услуг (комиссия, поручение, агентирование, транспортно — экспедиционное обслуживание и некоторые другие) и от учредительских договоров (например, простое товарищество).
Администрация Администрация сайта «ЗНАК КАЧЕСТВА» оставляет за собой право удаления любых сообщений и тем без объяснения причин. Администрация сайта оставляет за собой право редактировать сообщения и профиль пользователя, если информация в них лишь частично нарушает правила форумов. Данные полномочия распространяются на модераторов и администраторов. Администрация сохраняет за собой право изменять или дополнять данные Правила по мере необходимости. Незнание правил не освобождает пользователя от ответственности за их нарушение. Администрация сайта не в состоянии проверять всю информацию, публикуемую пользователями. Все сообщения отображают лишь мнение автора и не могут быть использованы для оценки мнения всех участников форума в целом. Существует ряд специальных требований, применимых только к договору мены. Так, в случае, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых товаров, действует презумпция их равноценности (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Однако если из договора следует, что товары являются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цепы товара, предоставленного в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок не предусмотрен договором (и. 2 ст. 568 ГК РФ).
II) и по существу представляют собой разновидность договора мены, в соответствии с которым между его участниками производится обмен одного имущества или конкретного вида услуг на другое по сбалансированной стоимости. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Следовательно, эти обязательства четко взаимосвязаны и зависят друг от друга и остаются актуальными и на сегодняшний день.
Трудно найти две квартиры одинаковые по цене. Такой вариант встречается только в тех случаях, когда владельцы предлагают квартиры, одинаковые по площади, с одной и той же планировкой и в похожем состоянии.
Если человек хочет обменять жильё, то ему гораздо быстрее и легче найти покупателя на свою квартиру, а уж потом присматриваться к новому желанному варианту.
Поэтому договор дарения не должен содержать каких-либо условий об имущественных обязанностях одаряемого. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением, а к нему применяются правила о соответствующем возмездном договоре, например о купле-продаже, мене. 2.
Принудительное исполнение обязанности в натуре
Исполнение условий договора мены может игнорироваться сторонами полностью или частично. Недобросовестные контрагенты прикрываются правовыми пробелами и недопустимыми доказательствами, пытаясь уйти от обязанности по соглашению.
Судебная практика. Между промышленной компанией и производственным предприятием был заключен договор мены, в соответствии с которым компания передает предприятию товар по спецификации, а предприятие передает компании строительный щебень. Соглашением согласован срок обмена и количество товара, подлежащего передаче. Цена была установлена равной 3 млн. рублей для обеих сторон. Компания свои обязанности исполнила в полном объеме и в оговоренный срок. Предприятие свои обязательства выполнило частично, а в дальнейшем фактически отказалось от их исполнения, аргументируя это нарушение отсутствием возможности. Адвокат по спорам по договору мены, действующий в интересах промышленной компании обратился в суд с иском о понуждении ответчика исполнить обязанность по передаче оставшегося количества щебня (в натуре). Ему удалось документально доказать, что производственное предприятие осуществляет хозяйственную деятельность по приобретению и реализации нерудных полезных ископаемых. Доводы ответчика о невозможности исполнить обязательства в натуре были признаны несостоятельными, а требования истца удовлетворены в полном объеме. С ответчика взысканы убытки и проценты по сделке.
Давайте перечислим ключевые элементы договора мены:
- Ограничения и субъектность. Договор мены может заключаться какими-угодно лицами, которые признаются в качестве субъектов гражданских прав (кроме лиц, которые имеют ограниченную правоспособность и дееспособность). В качестве таких субъектов могут выступать физлица, юрлица и различные образования, наделенные специальными имущественными правами и обязанностями (например, государственные субъекты, муниципальные организации и так далее). Эти субъекты могут преследовать различные цели (это может быть реализация личных потребностей, получение прибыли, реализация государственных проектов и так далее).
- Предмет договора. В качестве предмета сделки выступают как сами товары, так и различные активные действия каждой из сторон, которые направлены на осуществление передачи товаров в чужую собственность. Следует помнить, что предметом договора мены не может быть выполнение работ и оказание услуг.
- Объекты договора. В качестве объектов сделки мены может признаваться как недвижимое (например, земельные участки, пристройки, дома и так далее), так и движимое имущество (бытовая техника, строительные материалы, машины и так далее), а также различные ценные бумаги и валюта. Также в качестве объектов мены могут признаваться имущественные права (при этом эти права должны быть выражены в виде акций, безналичных денег и так далее).
- Существенные условия сделки. В качестве существенных условий сделки признаются такие пункты – предмет договора, название товаров и количество товаров. Если стороны не согласовали один из этих пунктов, то договор мены заключать нельзя. В случае игнорирования этого правила одна из сторон может в одностороннем порядке в любой момент расторгнуть договор (однако в таком случае другая сторона может потребовать возмещения убытков).
- Форма договора. Если договор мены заключается физическими лицами, то форма такого договора – устная или письменная (по выбору участников сделки). Если одна из сторон – юрлицо, то сделка оформляется в письменной форме.
Что такое договор мены квартиры
Договор мены – это сделка, которая подразумевает обмен жилья согласно Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации. Эта процедура являет собой алгоритм купли-продажи квартиры только с меньшими суммами. Об этих суммах договариваются стороны, если обмен жилья происходит при неравноценной стоимости квартиры.
Сам договор имеет вид письменного соглашения граждан согласно которого происходит обмен квартирами. Стороны договора получают новые свидетельства о праве собственности на обмененное жильё.
Договор мены должен быть заключён на условиях равномерного обмена, но существуют случаи, когда граждане его видоизменяют:
- используют доплату, в случае если обмен происходит не на равноценное по стоимости жильё;
- обменивают квартиру на машину и наоборот;
- обменивают одну квартиру на несколько поменьше.
Все этим моменты в обязательном порядке прописываются в договоре и предварительно оговариваются сторонами сделки.