Какие документы необходимы для оценки объекта недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы необходимы для оценки объекта недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Анализ рыночной и ликвидной стоимости квартиры проводится непосредственно перед сделкой, когда уже имеется договоренность с продавцом. Прежде чем специалист начнет проводить оценку квартиры, ему потребуется, чтобы клиент предоставил ему ряд информации.

Необходимые документы

Пакеты документов, которые нужны эксперту для работы с физическими и юридическими лицами, несколько отличаются друг от друга. Некоторые необходимые справки и выписки заказывает сам оценщик.

Любой гражданин Российской Федерации имеет право подать заявку в банк с целью получения ссуды на покупку квартиры.

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

Случайно или намеренно, но при проведении оценки оценочные организации иногда завышают рыночную стоимость объекта недвижимости.

Случайные ошибки могут произойти ввиду того, что оценщикам доступна информация из объявлений о продаже, цена в которых не всегда соответствует реальной цене сделке.

Также экспертам приходится ориентироваться на объявления с указанной в них более высокой стоимостью, так как недвижимость с низкими ценами быстрее исчезает с рынка.

Намеренное завышение стоимости оцениваемой квартиры, как правило, происходит из-за того, что банк выдает кредит, ориентируясь не только на кредитоспособность заемщика, но и на стоимость приобретаемого объекта. Как правило, сумма кредита составляет 80% рыночной стоимости квартиры, иногда до 85-90%, в зависимости от продукта.

Покупатель может не иметь достаточных средств на оплату первоначального взноса по ипотеке. Поэтому он договаривается с продавцом и оценщиком об указании в договоре и отчете об оценке более высокой стоимости.

Однако, банк, проведя свой анализ представленного отчета о стоимости, может не согласиться с оценкой эксперта и отклонить отчет.

Совет! ДомКлик предлагает воспользоваться платным сервисом «Экспертиза цены», который позволит покупателю узнать, насколько обоснована цена, указанная в объявлении.

Заказывать оценку для ипотеки Сбербанка более целесообразно в оценочных компаниях, входящих в список аккредитованных, так как это сократит время одобрения кредитной заявки.

Можно ли сделать завышение или занижение стоимости

Если заемщику требуется сделать оценку недвижимости на определенную стоимость, важно об этом заранее сообщить оценщику. Сделать занижение или завышение стоимости вполне реально.

Так как существующий разброс цен на рынке жилья достигает иногда существенных размеров, то можно попросить скорректировать цену в нужную сторону. Особенно актуально это для объектов с уникальными характеристиками и потенциально высокой ценой.

Также существует способ завысить или занизить стоимость путем незаконного соглашения с оценщиком, который за дополнительную плату укажет требуемую заказчиком сумму. Однако делать это крайне не рекомендуется, так как Сбербанк может отклонить оценку при возникновении первого подозрения о несправедливости оценки. К тому же, существует вероятность утраты доверия к самой оценочной компании.

Сбербанк обычно допускает отклонение от рыночной цены, но не более чем на 20-30% стоимости.

Как выбрать оценщика?

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг. Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Зачем нужна оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке?

Согласно закону N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека устанавливается в обеспечение возврата кредита. То есть, закладываемое недвижимое имущество является предметом залога и в случае невозврата заемных средств денежные требования к должнику будут удовлетворены из стоимости заложенной недвижимости. Следовательно, банку нужны гарантии ликвидности объекта в случае его вынужденной реализации при невыплате заемщиком кредита.

Зная ликвидационную (цена, по которой объект может быть продан в кратчайшие сроки при наступлении критических обстоятельств) и рыночную стоимости недвижимости, банк принимает решение об одобрении объекта для ипотеки, а также устанавливает максимально возможный кредитный лимит для конкретного заемщика. Опираться банк будет на стоимость, указанную в отчете об оценке.

Начиная с 2018 года минимальная сумма ипотеки в Сбербанке (а с 2020 года также и сумма рефинансирования жилищного займа, полученного в сторонней организации) равняется 300 тыс. руб. При нецелевом кредите под залог недвижимости сумма кредита будет начинается от 500 тыс. руб. Минимальный и максимальный порог кредита устанавливается банком на основании анализа многих факторов. В любом случае, кредитная организация может скорректировать сумму займа, которую просит заемщик. Условия и процентные ставки будут зависеть от ипотечной программы.

Порядок проведения оценки

Оценка квартиры для ипотеки в Сбербанке включает в себя 6 этапов:

• Поиск оценочной компании. Найти лучше такую фирму, которая имеет хорошую репутацию у самого банка, а также у ее клиентуры. Не последним фактором, влияющим на выбор, может стать цена на услугу.
• Консультация у специалиста по оценке. С ним нужно оговорить сроки проведения оценки и стоимость услуги. После достижения соглашения заключается договор.
• Сбор необходимых для проведения процедуры бумаг. Их нужно вручить независимому эксперту.
• Непосредственно оценка объекта. Эксперт вместе с заемщиком и настоящим владельцем квартиры приезжает на место и осматривает его. Внимание оценщика обращается на дефекты и прочие нюансы жилья, которые обязательно фиксируются с помощью фотографий.
• Составление отчета об оценке. На это может уйти до 5 рабочих суток. Чем проще объект, тем с более короткий срок будет выдана документация.
• Передача отчета заемщику-заказчику. На руки выдается только оригинал. Пара копий остается у оценочной фирмы.

Можно ли сделать завышение или занижение стоимости

Иногда заемщик хочет видеть в отчете сумму, несколько отличающуюся от реальной величины. Сделать это можно, но без фанатизма. Диапазон цен даже на сравнительно похожие объекты довольно широк. Поэтому итоговую величину можно скорректировать. Об этом нужно сообщить независимому эксперту. И если он согласится проставить в документе нужные цифры, может потребоваться дополнительная оплата.

Оценщик, прописывания в отчете недействительные данные, ставит под угрозу репутацию своей фирмы. Для исключения риском не рекомендуется отклоняться от реальной стоимости имущества более чем на 20-30%. Если же Сбербанк заподозрит, что оценка была выставлена несправедливо, заемщику в ипотеке будет отказано.

Перечень оценочных компаний, аккредитованных в Сбербанке

Само по себе понятие аккредитации означает, что банк проверил оценочную компанию на предмет соответствия ее деятельности законодательным нормам, и теперь она считается благонадежной.

Для прохождения аккредитации оценщики предоставляют в банк необходимые документы: свидетельство о постановке на налоговый учет (юр. лица или ИП), уставные документы, документы о членстве в саморегулируемой оценочной организации, документы об образовании и квалификации, страховании ответственности, отсутствии судимости у экспертов и пр.

Важно отметить, что оценку вправе производить не только фирма, но и частнопрактикующий оценщик.

Полный список одобренных оценщиков можно посмотреть на сайте Сбербанка. В каждом регионе имеется множество аккредитованных оценщиков, а в крупных городах их несколько, то есть возможность выбирать.

Этапы оценочного процесса

Данный процесс состоит из нескольких стадий:

1. Выбор эксперта и заключение договора на осуществление оценки, либо заказ оценки в режиме онлайн. На данном этапе происходит согласование времени, когда оценщик выйдет на объект.
2. Сбор документов, необходимых для оценки.
3. Выход специалиста в адрес. Эксперт осматривает квартиру, дом и придомовую территорию, параллельно производя фотофиксацию.
4. Подготовка письменного отчета, где оценщик подробно описывает объект исследования, все его характеристики (включая наличие дефектов, перепланировок), анализирует собранные данные и дает заключение о стоимости.
5. Расчеты с оценщиком. Но некоторые работают только по предоплате.
6. Сдача готового отчета заказчику/направление конечного документа непосредственно в банк через электронный сервис (для аккредитованных оценщиков).

Возможно ли получить ипотеку без оценки недвижимости

Сбербанк дает своим клиентам возможность приобрести вторичное жилье без оценки. Это квартиры, выставленные на продажу на сервисе «Домклик» с отметкой «Ипотека без отчета об оценки». Данные объекты уже оценены банковскими специалистами на основании представленных собственниками документов.

Ценовой диапазон таких квартир:

• до 20 млн. руб., если недвижимость расположена в Москве и С.-Петербурге;
• до 10 млн. руб. – для других крупных городов, таких как Екатеринбург, Казань, Новосибирск, Краснодар, Омск, Уфа, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Воронеж, Пермь, Челябинск, Красноярск, Волгоград, Краснодар;
• до 5 млн. руб. – для остальных городов.

Какие сведения указывает оценщик в своем заключении

После оценки оформляемой в ипотеку квартиры в отчет вносится основная информация, которая будет учтена банком. Только при наличии ключевых сведений об объекте, оценщик может сделать выводы о рыночной стоимости недвижимости и оформить соответствующую документацию. В отчете должны быть указаны следующие сведения:

• В каком строении расположен оцениваемый объект, который будет приобретен в ипотеку.
• Информация о наличии лоджий или балконов.
• Метраж комнат квартиры.
• Параметры потолков объекта.
• Наличие парковочных мест в доме, а также количество этажей.
• Развернутая информация о коммуникациях, которые функционируют в доме (электроэнергия, водопровод, газоснабжение).
• Официальное подтверждение того, что планировка такая же, как и в паспорте БТИ.
• Удаленность от транспортной развязки, метро.
• Год возведения дома, а также перечень материалов, которые были задействованы для возведения стен.
• Данные о том, какой стоимостью обладает 1 м² жилого помещения, которое будет приобретено заемщиком после оформления ипотеки.
• Информация об имеющихся дефектах объекта. Эти данные помогут избежать финансовых расходов на ремонтные работы.
• Информация об инфраструктуре.
• Оценщик указывает, в каком состояния находится фасад и подъезд дома.

Дополнительно к отчету прикрепляют фотографии объекта, который оценивался агентством.

Что делать, если нужно сделать оценку в компании, которая не аккредитована

Заказать оценку квартиры, оформляемой в ипотеку, можно в любой оценочной организации. Она необязательно должна быть аккредитованной. Но в этом случае Сбербанк может потребовать проведение аккредитации.

Для этого нужно принести в банковский офис копии следующих документов:

• Свидетельство о государственной регистрации фирмы;
• Учредительная документация;
• Банковская карта, имеющая подписи ответственных лиц;
• Страховые полисы фирмы;
• Документы, подтверждающие личность и наличие соответствующего образования у независимого эксперта;
• Документы, доказывающий факт постановки на учет в налоговой службе.

Дополнительно к этому перечню документов нужно приложить выписку из ЕГРЮЛ.

Обязательная страховка

Если банк одобряет кредит, следует обязательное страхование залоговой квартиры. Страховые риски залоговой квартиры включают:

• повреждение от падения предмета (летательный аппарат, дерево, строительная техника);
• затопление, пожар;
• целенаправленный вред со стороны третьих лиц;
• причинение вреда соседям со стороны заемщика в результате ремонта;
• повреждения в результате природных катаклизмов;
• утрата права собственности заемщиком (страхование титула).

В этом случае также нужен отчет по оценке стоимости. Он определит:

• страховую сумму объекта;
• размер взноса для заемщика,
• размеры выплат банку при наступлении страхового случая.

Подходы в оценке недвижимости

Сравнительный анализ. Для оценки объекта прорабатывается широкий массив данных о ценах на аналогичное жилье в этом районе за последние 2 месяца. Аналогами считаются копии, совпадающие по всем параметрам: расположение, планировка, материал стен, высота здания и этаж, развитость инфраструктуры.

Затратный подход. Учитывается стоимость земли и все траты, которые понесет застройщик для возведения этого объекта недвижимости. Такой подход применяют к отдельно стоящим или оригинальным домам.

Доходный метод. Подход построен на суммах дохода, который владелец может получить, предлагая свой объект коммерческим организациям (аренда). Эта методика относится к зданиям, предназначенных для всеобщего пользования: заправки, ТРЦ, рестораны.

Похожие записи:

• С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры
• можно ли застраховать автомобиль раньше срока
• Заявление на льготу по имущественным налогам для физлиц: образец 2023 года