Заехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Люди не исполняют обязательства по самым разным причинам. Если арендатор не платит арендную плату и не освобождает помещение, значит, для этого у него имеются основания. Мотивы отказа выполнять условия договора аренды в каждом случае индивидуальны. Они могут быть результатом личных проблем гражданина, а могут быть следствием общей социально-экономической ситуации в стране.

Арендатор не платит и не освобождает квартиру: разбираемся почему

Арендатор не платит и не освобождает квартиру чаще всего по следующим причинам:

• отсутствие денежных средств (может быть как краткосрочным, так и долгосрочным);
• сокращение или увольнение на работе. Потеря заработка и отсутствие накоплений приводит к тому, что человек перестает делать регулярные платежи и тратит деньги на базовые потребности;
• несвоевременное уведомление арендодателя об изменениях условий договора;
• недостатки в арендуемом помещении;
• неисправность коммуникаций или сломанное оборудование;
• сворачивание или закрытие бизнеса. Например, в 2020 году, когда в Россию пришла пандемия;
• иные обстоятельства и форс-мажоры.

Арендатор не платит и не съезжает – можно ли ограничить доступ в помещение?

Теоретически, ст. 328 ГК РФ (а именно ч. 2) дает арендодателю право односторонне прекратить предоставление помещения, если вторая сторона, обязанная во встречном порядке исполнить положенное по договору, нарушает условия этого самого договора.

Вместе с тем в тексте указанной статьи содержится каверзная формулировка «…отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению», что при судебном разбирательстве арендаторы часто стараются обернуть не в пользу арендодателя.

Типичная ситуация: Арендатор не платит третий месяц арендную плату за помещение, в котором занимается оказанием парикмахерских услуг, а арендодатель желает ограничить ему доступ в помещение. Имеет ли он на это право?

Для максимально точного ответа на этот вопрос нужно знать:

• Было ли право арендодателя на ограничение доступа в помещение включено в договор?
• Уведомлялся ли арендатор о предстоящем ограничении доступа?
• Является ли соразмерным ограничение доступа в помещение допущенному арендатором неисполнению обязательства?

Если на все 3 пункта ответ «Да», то опасаться нечего – даже суд станет на сторону арендодателя.

Судебная практика в этой части почти однозначна – при наличии соответствующего условия (точнее – права ограничить использование помещения в случае невнесения арендной платы) в договоре действия арендодателя признаются законными (см. постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 N 18АП-3400/13). Также правомерным считается отключение электричества и прекращение оказания прочих эксплуатационных услуг (водоснабжение, сигнализация, вывоз мусора и т.д.). Для подтверждения сказанного — постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/15 по делу N А40-61284/2014).

Но во всех этих и других случаях, когда суд стал на сторону арендодателя, указанное право было включено в договор! Как поведет себя суд при отсутствии такого права у арендодателя – неизвестно.

Уведомление о форс-мажоре

Арендатор обязан уведомить арендодателя о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств (ст. 401, ст. 451 ГК РФ). Без уведомления ситуация не считается зафиксированной, и арендодатель вправе требовать арендную плату в полном объеме.

Действия после получения уведомления

• Обратите внимание на срок, в который оно подано. Проверьте, соблюдены ли сроки уведомления о форс-мажоре, указанные в договоре аренды.
• Изучите аргументы: арендатор должен сослаться на действия властей, которые напрямую влияют на возможность заплатить арендные платежи. В уведомлении необходимы ссылки на конкретные законы и постановления.
• Предложите условия. Арендные каникулы, скидка или отсрочка платежа — зависит от вашего решения как арендодателя.

Сколько стоит ведение дела в арбитражном суде*

*Поэтапная оплата услуг. Предоплата — только сумма государственной пошлины: от 2 000 рублей в зависимости от суммы иска. Остальное — после решения суда в вашу пользу.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Как взыскать с арендатора долг по арендной плате?

Здесь следует в первую очередь действовать согласно договору аренды, если вы арендодатель, то должны знать ваш договор практически на изучить или по крайней мере его основные условия, так как действовать вам придется только в рамках договора.

Прежде чем взыскать долг по договору аренды, предполагается претензионный порядок урегулирования спора между арендатором и арендодателем. Несомненно, обращаться в суд скорее всего придется, но вот претензионный (досудебный) порядок необходимо соблюдать и в договоре должен быть предусмотрен срок в течении которого арендодатель может направить претензию арендатору с требованием о погашении образовавшегося долга по аренде.

Если претензионный порядок не будет соблюден, то судебный процесс просто не состоится, ведь претензионный порядок предполагает досудебное разрешение спора, ведь суды и без этого загружены, а если еще каждый не разобравшись начнет подавать друг на друга в суд, то нагрузка станет просто невероятной. К тому же как показывает практика, любой спор можно решить до суда, просто составив соглашение и придя к компромиссному решению.

Как взыскать долг через суд?

Как взыскать долг по расписке с физ. лица?

Как направить претензию арендатору мы рассмотрим немного позже.

Но если процесс с подачей претензии уже пройден и вы не пришли с арендатором ни к какому компромиссному решению, то здесь следует подготовить исковое заявление в суд и уже в судебном порядке взыскать сумму долга по аренде и параллельно расторгнуть договор аренды с арендатором. Подавать в суд придется, тем более если кроме долга по аренде у вас больше ничего нет, никакое имущество арендатора вы не удерживаете, или его просто нет.

Подготовьте и подайте в суд исковое заявление и обязательно приложите к нему ваш экземпляр претензии, расчеты неустойки в связи с долгом, а так же рассчитайте проценты за пользование чужими денежными средствами. Так же к исковому заявлению вам следует приложить договор аренды, счета на оплату аренды которые вы выставляли арендатору, ваша переписка с арендатором.

Если сумма долга по аренде менее 100000 рублей для ИП или менее 300000 для юридического лица, то такие дела обычно рассматриваются за 2,5 – 3 месяца в порядке упрощенного производства, как только вы получили исполнительный лист, вы можете передать его для взыскания в службу судебных приставов и если все будет хорошо и у должника будет имущество или деньги на счетах, то все пройдет гладко и деньги вы получите.

Теперь перейдем к формальностям без которых решить проблему будет сложнее и при соблюдении которых ваши шансы на успех значительно возрастают.

Досудебные переговоры

Если арендатор не платит арендную плату, что делать в этом случае? Есть несколько вариантов решения вопроса в досудебном порядке. Возможны следующие сценарии:

1. Собственник требует полной выплаты долга, а также предоплату арендной платы за 1-3 месяца вперед. Это довольно сложная позиция, она может хорошо сработать в том случае, если вам нужно продолжить партнерские отношения, но ограничить возможность арендатора продолжать «сотрудничество» без оплаты. В случае отказа должника от договора с более невыгодными для него условиями он может предложить расторгнуть договор по соглашению или по решению суда.
2. Компромиссный вариант. Стороны договариваются о более разумном графике платежей, снижении арендной платы или возможности ее оплаты в рассрочку. Этот вариант выгоден арендодателю, если рынок не насыщен предложениями, и он опасается, что помещение будет простаивать.
3. Гарантия. Если просроченные платежи вызывают озабоченность, но арендодатель, как правило, хочет сохранить хорошие партнерские отношения, может потребоваться залог. Этот документ гарантирует выплату долга, а поручителем может выступать любое лицо, несущее ответственность перед собственником помещения, в том числе личным имуществом.
4. Прекращение аренды.

Аренда жилья: заключать или не заключать договор?

Если в этом случае арендатор не платит арендную плату, что делать арендодателю? Проблем можно избежать и при аренде жилья. И нередки случаи, когда должник пропадает, оставляя долги за коммуналку, испорченную технику и уничтоженный ремонт.

Такие проблемы в значительной степени предотвращает арендный договор. Он регулирует многие вопросы — от того, кто должен оплачивать счета за электроэнергию и воду, до требований об одностороннем расторжении договора по требованию одной из сторон и размера компенсации. Стандартный договор устанавливает:

• условия аренды;
• сумму оплаты за проживание;
• обязанности и права обеих сторон;
• причины досрочного расторжения;
• сроки оплаты коммунальных услуг.

Опись ценных активов также прилагается и заверяется обеими сторонами.

Объединяйтесь с другими арендаторами!

Если кроме Вас в здании есть и другие арендаторы, которые не могут выплатить в срок арендную плату, а также если помещение находится в субаренде, имеет смысл решать проблемы сообща. К коллективным требованиям прислушиваются быстрее.

Арендаторы могут инициировать переговоры не только с представителем арендодателя, но и непосредственно с собственником арендуемых площадей. В результате можно попытаться добиться следующих послаблений:

• Полная отмена арендных платежей на определенный срок.
• Частичное снижение арендной ставки на определенный срок.
• Отсрочка очередных выплат на несколько месяцев.
• Переход на переменную арендную ставку (например, в виде процента от выручки).

Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке

Рекомендуем закрепить право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора. Это позволит избежать обращения в суд для расторжения договора.

Кроме того, при одностороннем отказе не нужно направлять арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договор в разумный срок.

В этом случае, при нарушениях условий договора, арендодателю достаточно будет направить уведомление об одностороннем отказе от договора. И договор будет считаться расторгнутым с момента его получения арендатором.

Вывод. В зависимости от условий договора, требования о его расторжении могут заявлены как в судебном порядке, так и во внесудебном (через отправку уведомления об одностороннем отказе).

Основания для расторжения договора:

• Акт сверки
• Переписка между сторонами
• Бухгалтерская справка или иной документ, содержащий расчет задолженности.

Арендатор съехал, что делать с его вещами?

1. Удержать (оставить у себя до 100% уплаты долгов). Согласно ст. 359 ГК РФ владелец квартиры имеет право удерживать имущество арендатора до уплаты задолженности по аренде. Если оплата полностью получена, то удерживать имущество незаконно.
2. Выставить имущество арендатора на публичные торги. Для этого обращайтесь в суд. Пишите обращение на взыскание имущества арендатора, приложив к нему все обстоятельства дела. Без юриста не обойтись, потому что процесс затратный, долгий и сложный. Подумайте, стоит ли заниматься этим? Одно дело, когда арендатор оставил дорогое оборудование и задолжал 300 000 р. за коммерческое помещение, и совсем другое — оставленная квартирантом кофеварка, куртка и сумка с грязными носками.
3. Вернуть арендатору. Если претензий к арендатору нет, то забытые вещи старайтесь вернуть арендатору. Зачем они вам?
4. Передать вещи на хранение родственникам, друзьям арендатора, новому жильцу или другому третьему лицу. Так можно сделать, если арендатор оставил ценные вещи и сбежал не заплатив. Для этого составляем опись имущества, собираем комиссию из нескольких человек и передаем имущество по договору хранения третьим лицам (ст. 886 ГК РФ). Это абсолютно законная процедура, но важно правильно составить договор хранения и получить подпись третьего лица.
5. Брошенные вещи. Если ценность оставленных вещей низкая, то их можно признать брошенными и поступить, как вы хотите. Для этого в договоре нужно заранее прописать, какие вещи считаются брошенными и что с ними имеет право делать арендодатель.

Как происходит взыскание долгов

Взыскание — это то, что делают если арендатор не платит. Здесь предполагается обращение в суд с исковым заявлением. Для того, чтобы возмещение было правильным, к основной сумме аренды добавляют:

• неустойки за задолженностей;
• проценты по использованию кредитных средств — из-за возникшей неуплаты.

Для быстрого положительного решения следует запастись доказательствами. К таким относятся:

• договор аренды, по которому должна была производиться оплата, начисление неустоек;
• счета по оплате;
• проведенные переписки с арендатором;
• свидетели невыполнения договоренностей.

Признание имущества бесхозяйным

Арендодателям следует помнить, что вещь может быть признана бесхозяйной, если ее стоимость составляет менее 5 базовых величин.

В договоре аренды сторонам целесообразно прописать порядок и условия, при которых оставленное арендатором имущество будет считаться брошенным.

При стоимости имущества не более 5 базовых величин оно переходило бы в собственность арендодателя. При стоимости выше, такое условие облегчило бы доказывание суду, что арендатор отказывается от права собственности.

Стороны могут предусмотреть в договоре право арендодателя утилизировать не представляющее ценности имущество, с возмещением этих расходов за счет арендатора.

Что вправе сделать арендодатель с имуществом жильца, оставшимся после выселения?

Нередко бывают ситуации, когда в арендованных комнатах и квартирах остаются личные вещи жильцов. Это случается в связи с принудительным выселением арендаторов. Далеко на каждый хозяин квартиры имеет правильное представление, что же делать с вещами.

По закону, до момента прекращения действия арендного соглашения, требовать чужие вещи категорически нельзя. Подобные действия со стороны арендодателя могут быть квалифицированы, как нарушение прав жильца, а это уже незаконно.

После того, как арендное соглашение становится недействительным, все права на вещи переходят к собственнику жилья. В свою очередь, хозяин вправе:

• удерживать или продать вещи;
• передать на хранения третьим лицам.

По существующему правилу, такие вещи считаются брошенными, поэтому собственник квартиры вправе их использовать.

Прежде чем этим заняться, хозяин обязан произвести оценку оставшихся вещей. Для этого создается специальная инвентаризационная комиссия, которая и производится оценивание с обязательным составлением описи. До момента пока договор не будет прекращен, удерживать или продавать вещи владелец квартиры законного права не имеет.

Похожие записи:

• Таблица штрафов ГИБДД 2022 года
• Плохие соседи: что делать, если соседи шумят и мусорят
• Возможно ли дарение доли в ООО родственнику или участнику?