Как разменять неприватизированную квартиру?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разменять неприватизированную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.

Принудительный размен через суд

В исковом заявлении обязательно стоит указать:

• наименование судебного органа;
• правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
• паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
• краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
• реквизиты иных сторон;
• наименования приложений (подтверждающих документов);
• дата и подпись.

Что в этом случае делать? Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.

Обывателю не видны или вовсе неизвестны множественные нюансы, которые могут роковым образом повлиять на ход дела, зато для квалифицированного специалиста по жилищному праву они по плечу.

Защитник не только поможет с составлением заявления и подбором доказательной базы, но и представит ваши интересы во время разбирательства, также подскажет, как на практике реализовать полученное решение судьи.

Исковое заявление оформляется в количестве экземпляров исходя из числа участников процесса. Подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны. Иск пишется в произвольной форме, но обязательно включает в себя следующие данные:

• полное наименование судебного подразделения, куда жалуетесь;
• паспортная информация заявителя/ответчика;
• статус квартиры;
• данные о несовершеннолетних или недееспособных участниках;
• почему нельзя больше жить совместно?
• как вы хотели урегулировать вопрос до суда (какие варианты обмена предлагались и почему были отвергнуты ответчиком?);
• реквизиты разрешающего документа от попечительского совета;
• требование;
• дата, подпись;
• список прилагаемых документов.

Размен неприватизированной квартиры

После распада СССР начался активный процесс приватизации государственного жилья. Суть данной процедуры заключается в том, что право собственности на объект недвижимости переходит от муниципального органа к лицу, имеющему на территории жилья постоянную регистрацию. Законодательство РФ предусматривает возможность для каждого гражданина единожды бесплатно приватизировать жилплощадь. Данный процесс ведется уже более 20 лет.

Правительство многократно сдвигало сроки окончания программы бесплатной приватизации и с начала 2017 года сделало ее бессрочной.

Несмотря на это, многие граждане предпочитают проживать в жилье, предоставленном государством, и не спешат оформлять его в частную собственность. Но зачастую жизненные обстоятельства вынуждают членов одной семьи разъехаться. Как правило, размен жилплощади требуется при разводе супругов.

Какой бы ни была ситуация, процедуру придется проводить в соответствии с требованиями законодательства.

Отвечает член правления ассоциации АКОН Никита Чулочников:

В настоящий момент нет прямого законодательного запрета на сделки с квартирами, имеющими долги. Данная законодательная инициатива Минстроя России пока только обсуждается. Иногда возникает ситуация, когда собственник не может самостоятельно содержать свое жилье, начинает копить долги и в итоге вынужден его продать. По закону новый собственник, руководствуясь ст. 210 ГК РФ, не имеет обязательств по погашению долговых обязательств старого собственника. Единственное исключение, в соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ, – это обязательства нового владельца выплачивать взнос на капремонт в полном объеме. На практике если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Редкая ситуация, когда собственник умер или признан недееспособным: тогда госорганы продают квартиру с торгов. Если на квартире успел накопиться большой долг за коммунальные услуги, то она может продаваться с большим дисконтом (до 40%), однако такая сделка часто имеет под собой криминальный след. Поэтому обычно такое жилье приобретается в инвестиционных целях, для освобождения от долгов, дальнейшей юридической очистки и перепродажи.

Когда обмен невозможен?

Случаи запрещающие сделки по обмену муниципального жилья перечислены в 73 статье Жилищного Кодекса.

Администрация точно не разрешит обмен, если:

• у одного из нанимателей отсутствует договор социального найма и на данном этапе ведется судебное разбирательство о принудительном выселении нанимателя;
• квартира не пригодна для проживания;
• дом, в котором расположено жилье подлежит сносу или изъят для государственных (муниципальных) нужд;
• планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой жилых помещений;
• после обмена гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, станет проживать в коммунальной квартире.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Обмен неприватизированной квартиры, жилья Больше всего времени при обмене жилья уходит на поиск подходящего варианта. Эта процедура может затянуться на несколько месяцев, а то и вовсе завершиться провалом. Рассмотрение обращений граждан осуществляется местной администрацией в течение месяца. В случае положительного вердикта можно приступать к подготовке соглашения на обмен и совершению сделки. Сколько на это уйдет времени будет зависеть от вас.

• у одного из нанимателей отсутствует договор социального найма и на данном этапе ведется судебное разбирательство о принудительном выселении нанимателя;
• квартира не пригодна для проживания;
• дом, в котором расположено жилье подлежит сносу или изъят для государственных (муниципальных) нужд;
• планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой жилых помещений;
• после обмена гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, станет проживать в коммунальной квартире.

Операции по обмену жилья, находящегося в муниципальной собственности, регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ и Федеральным Законом № 1541-1 «О приватизации…».

Иногда возникают ситуации, когда необходимо разменять квартиру, но она неприватизированая. Процесс размена такой квартиры имеет некоторые особенности, о которых нужно знать.

Необходимые условия для размена муниципальной квартиры

Если жильцы в муниципальной квартире пришли к согласию по поводу вопроса о ее размене, им следует подыскать подходящие варианты. При этом выбирать они могут лишь из неприватизированного жилья меньшей площади. Размен муниципальных квартир на частные не допускается. В этом заключается одна из сложностей, поскольку в государственном фонде в результате приватизации осталось не так много жилья и еще меньше нанимателей, которые готовы устроить обмен. Следует понимать, что потребуется найти лиц, которые согласятся вселиться в одну квартиру, ведь в большинстве случаев они будут друг другу чужими людьми.

Гражданину придется действовать самостоятельно. Необходимо расклеивать и подавать в газеты объявления, а также искать встречные предложения. Этот процесс может затянуться. В таких вопросах вряд ли помогут агентства недвижимости, поскольку риелторы не заинтересованы в сделках, с которых не получат прибыли.

Законодательство не запрещает совершать обмен на муниципальные квартиры или комнаты, находящиеся в другом городе или регионе. Поэтому при желании подходящие варианты можно найти.

Также жильцам, желающим совершить размен квартиры, необходимо получить согласие органа, который является собственником их жилплощади. Муниципалитет откажет в процедуре в следующих случаях:

1. Если в отношении квартиры ответственного нанимателя ведется исковое производство о расторжении или изменении с ним договора социального найма.
2. Если право пользования квартирой лиц оспаривается в суде.
3. Квартира находится в ветхом или аварийном доме.
4. В отношении дома, в котором расположена квартира, принято решение о сносе.
5. Многоквартирный дом, в котором находится обмениваемое жилье, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой и переустройством помещений.
6. Если размениваемая квартира является служебной.
7. Если имеются задолженности по коммунальным услугам.

Раздел и размен — не одно и то же

Между разделом и разменом муниципального жилья существует тонкая юридическая разница.

Размен жилья — обмен неприватизированного жилья членами семьи на несколько объектов жилья, предоставляемого по социальному найму. При этом можно обменять жилье на аналогичное, обменять на жилье большей площади или осуществить размен в другой город.

Раздел имущества производится между разводящимися супругами, при этом разделить можно только собственность, нажитую в браке. Так как муниципальное жилье не находится в частной собственности, то прямой раздел неприватизированной квартиры не возможен.

Однако существуют варианты обхода этого запрета, о которых будет упомянуто ниже.

Как привести новую квартиру в порядок?

Размен квартиры завершен. Вы переезжаете в другой дом, но предыдущие владельцы давно не переклеивали обои и не меняли напольное покрытие. И, ко всему прочему, вам не хочется жить среди воспоминаний о других людях.

Все очень легко исправить. Достаточно заключить договор с надежной компанией, которая занимается капитальным ремонтом под ключ. Профессионалы возьмут обновление вашей новой жилплощади на себя: составят смету, разработают архитектурный проект, закупят материалы, вывезут строительный мусор и даже проведут чистовую уборку после окончания ремонта. И все это за фиксированные сроки и стоимость. Все, что останется сделать вам — выбрать желаемый дизайн и в указанный срок принять работу. Теперь в вашей квартире сделано все по вашему вкусу, качественно и с комфортом!

Раздел частной собственности

Когда необходим принудительный размен квартиры? Как поступают, если квартира в частном владении? Вариантов здесь два:

• договориться с родственниками (что обычно и делают) о продаже и разделе денег на всех, дальше — каждый идет своим путем.
• выделить свою долю и потом уже продать или обменять.

Почему идут на такое? Как правило, по одной из двух причин — один из сожителей дебоширит, хулиганит, пьянствует, ставит под угрозу безопасность живущих по соседству.

Либо — тотальная ссора между членами домохозяйства. Одним словом, это ситуации, когда дальнейшее проживание под одной крышей нецелесообразно, невозможно, а зачастую и опасно.

Если уж никакие договоренности между некогда близкими стали невозможны, то остается одно — выделение доли судебным порядком.

После этого владелец обязан официально предложить сожителям выкупить ее (ст. 250 ГК РФ).

Все документы, в том числе и отказ родственников, должны быть заверены у нотариуса. Только после этого хозяин может продать свою долю или обменять ее.

Несколько сложнее дело обстоит с прописанными жильцами. Выделение и продажа доли предполагают смену владельца жилья, а это значит (ст. 31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ) у прописанных там людей (не со-собственников) прекращается право пользования им.

Однако есть категории лиц, которых не снимет с адресного учета даже суд:

• находящиеся на иждивении;
• добровольно отказавшиеся от приватизации (должен быть предоставлен соответствующий акт, заверенный нотариусом).

✅ Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Особенности обмена регламентируются Жилищным кодексом РФ, а также положениями ФЗ № 1541-I «О приватизации…» от 04.07.1991 (новой редакции).

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную возможен, но далеко не во всех случаях. Согласно ст. 81 ЖК РФ, наниматель жилого помещения может попросить собственника предоставить ему жилплощадь меньшего размера. Но ни о какой приватизированной квартире или комнате речи не идет.

Правда, не все так однозначно – выход из ситуации все же есть, и им успешно пользуются в случае обмена жилья. Например, начинают приватизацию, а в ходе оформления находят вариант с приватизированной квартирой. Завершив приватизацию, наниматель подписывает договор мены и разменивает только что приватизированную жилплощадь на другую недвижимость.

Обмен неприватизированной квартиры имеет ряд нюансов:

1. Совершая обмен на другую муниципальную квартиру, регистрировать право собственности не нужно.
2. Прежде чем приступать к юридической операции, нужно заручиться согласием всех жильцов квартиры (включая несовершеннолетних).
3. Оба нанимателя обязаны уведомить о сделке собственников жилья – органы местного самоуправления.
4. Согласие обеих сторон сделки выражается в форме письменного заявления с подписью.
5. Обмен неприватизированными квартирами – это безвозмездная сделка, а значит стороны не несут финансовых расходов.

Право на обмен неприватизированной квартиры неотъемлемо. Но вместе с тем, решающее слово остается за собственником жилья, т.е. местной администрацией. Если откажут, придется искать альтернативные варианты смены места жительства. Например, приватизировать квартиру, а уже затем найти покупателя.

Обмен жилья, находящегося в собственности

Обмен жилья, находящегося в собственности, оформляется «договором мены» и, по сути, мало чем отличается от договора купли/продажи. Практически, договор мены объединяет два договора купли/продажи. Часто приходится видеть в интернете, что у специалистов интересуются, как лучше оформить сделку: через мену или куплю/продажу?

• идентификационные данные сторон сделки, при этом обычно (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как «сторона А» и «сторона Б» (если совладельцев недвижимости несколько, то указывается каждый из них);
• сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих права собственности, а также сведения о кадастровой стоимости объектов;
• договорную стоимость объектов, которую стороны определяют сами, но она с 2020 года не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
• размер доплаты одной из сторон, если сделка не является равноценной;
• порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.

Бытует мнение, что с помощью договора мены можно избежать выплаты налога или как-то его минимизировать. Это заблуждение. При осуществлении договора мены действуют те же правила и ставки, что и при купле/продаже. Попытка уйти от выплаты налога при неравноценном обмене путём признания договорных цен равными и отсутствии доплаты раньше могла сработать, но теперь она обречена на неудачу.

Зачем обменивать квартиру?

Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.

В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?

Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.

Похожие записи:

• Заполнение Р13014 при смене директора ООО
• Что подарить на Новый 2023 год. 50 вариантов на любой бюджет
• Страховые взносы и НДФЛ при выплате среднего заработка, командировочных, пособий