ПРОКУРАТУРА РАЗЪЯСНЯЕТ: права участников долевого строительства жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ПРОКУРАТУРА РАЗЪЯСНЯЕТ: права участников долевого строительства жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.

Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру / Rusbase

Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.

Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.

О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.

Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Способы оплаты по ДДУ – АКГ «Деловой профиль»

До 2004 г. гражданское законодательство РФ не имело специальных норм, регулирующих участие граждан в долевом строительстве жилья.

Фирмы, организующие строительство жилых домов, и граждане, желающие получить в них квартиры, вынуждены были заключать договоры при практически полном отсутствии правового регулирования в этой сфере.

Как следствие, между гражданами и застройщиками стали возникать различные споры, ставшие основой для неоднозначной судебной практики.

Чтобы упорядочить правовые отношения и защитить граждан от недобросовестных действий на рынке строящегося жилья, в конце 2004 г. и был принят Федеральный закон N 214-ФЗ , который вступил в силу с 1 апреля 2005 г.

(Напомним, действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства МКД или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.)

С принятием Закона сразу же возникли вопросы. Первый вопрос, казалось бы, касался лишь узких специалистов и теоретиков права: появился ли в гражданском обороте новый вид договора, именуемый теперь «договор участия в долевом строительстве», или перечень договоров по-прежнему ограничивается поименованными в ГК РФ.

Второй вопрос (а точнее — комплекс вопросов) был сугубо прикладным, гораздо обширнее первого и, как казалось обычным людям, с первым никак не связан. Как будет работать новый Закон? Как нужно оформлять договоры по этому Закону? Как платить деньги? Как защищать свои права?

Ответы на эти вопросы интересуют не только граждан, спорящих в суде с застройщиками, но и самих застройщиков, отстаивающих свои права в спорах с теми же дольщиками (как физическими, так и юридическими лицами) и контролирующими органами, включая налоговые инспекции.

Постараемся найти ответы на эти вопросы, опираясь на судебные решения последних лет.

Как следует из п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 , положения Федерального закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Как понимать эту фразу?

Некоторые специалисты решили, что понимать ее нужно так: нормы ГК РФ о купле-продаже в отношении ДДУ не применяются, так как в случае наличия специальной нормы права применению подлежит эта специальная норма (Федеральный закон N 214-ФЗ), тем более что она принята позже.

В подтверждение своего мнения они приводили другой абзац этого же пункта Постановления Пленума ВАС РФ N 54, где говорится буквально следующее: разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абз. 2 п.

4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

Другие специалисты утверждали: смысл п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 заключается в том, что ДДУ следует расценивать как разновидность договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В обоснование своей точки зрения они говорили, что разъяснения Пленума ВАС не применяются к спорам по Федеральному закону N 214-ФЗ, но за исключением абз. 2 п.

4 Постановления N 54, в котором прописано: если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Скажем сразу: последующая арбитражная практика показала, что арбитражные суды классифицируют договор участия в долевом строительстве в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, ссылаясь при этом на Постановление Пленума ВАС РФ N 54. Приведем примеры некоторых судебных решений, не вдаваясь в подробности заявленных исковых требований, ведь в нашем случае важно то, как суды классифицируют договоры, из которых эти требования возникли.

Рассмотрим Постановление ФАС УО от 19.11.2012 N Ф09-9685/12 по делу N А07-2680/2012.

Спор между коммерческим обществом и потребительским кооперативом возник из договора, по которому общество осуществляло финансирование работ по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию и передаче на баланс жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, а кооператив осуществлял долевое финансирование строительства объекта в объеме своей доли, указанной в договоре.

• Оценив сложившиеся между сторонами правоотношения в ходе строительства жилого дома, в том числе возникшие между кооперативом и его членами (пайщиками) в рамках заключенных кооперативом с физическими лицами договоров паенакопления, суды квалифицировали данные отношения:
• — как возникшие из договора об участии в долевом строительстве;
• — и вследствие этого — со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ N 54 — как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
• Причем кооператив возражал против применения судами к спорным правоотношениям положений Федерального закона N 214-ФЗ, однако ФАС УО не согласился с его мнением.

Интересно также Постановление ФАС СЗО от 03.09.2012 по делу N А56-31702/2011, где представлен спор между заводом и акционерным обществом.

В рамках этого спора рассматривались договорные отношения, когда один гражданин (дольщик) сначала заключил с акционерным обществом (застройщиком) договор участия в долевом строительстве, а затем после полной оплаты договора переуступил свои права по нему заводу.

А завод уже обратился в суд с иском о признании за собой права собственности на помещение, которое было предметом договора участия в долевом строительстве.

ОВС: платим за чужие ошибки сообща

Общество взаимного страхования – этот вид гарантии исполнения обязательств перед дольщиками предполагал объединение застройщиков, которые, в случае необходимости покрывали обязательства застройщика-банкрота. Сегодня общество продолжает работу, однако законодатели хотят упразднить и его, поскольку новые поправки, которые вступают в силу в этом году, предполагают формирование государственного фонда, куда застройщики будут платить взносы.

Собственно, все идет к тому, что государство целенаправленно принимает все риски на свои плечи. Правда, делается это с целью переложить возможные проблемы на плечи самих же застройщиков, которые на законодательном уровне будут вынуждены платить по счетам банкротов. Впрочем, будущим дольщикам такой поворот событий только на руку, им все равно, как именно будет решаться проблема завершения строительства при ее возникновении.

Жизнь после оплаты по ДДУ: права и ответственность дольщика

После того, как договор зарегистрирован в Росреестре, у дольщика все еще остаются некоторые обязательства – на него ложится ответственность в отношении оплаты средств, сумма которых указана в ДДУ. В документе также отражается порядок оплаты и сроки – это может быть, например, десятидневный период или даже годовой интервал, если застройщик предлагает рассрочку.

Права дольщика не ограничиваются правом требования на собственность, у него также есть еще ряд следующих прав:

• Право получить квартиру надлежащего качества;
• Право получить эту квартиру в срок, указанный в договоре;
• Право требовать устранения недочетов, допущенных при строительных и отделочных работах;
• Право на выполнение компанией застройщиком гарантийных обязательств (устранения дефектов, которые появятся в течение пяти лет из-за нарушений при выполнении «скрытых» работ);
• Право на получение разного рода материальных компенсаций, если застройщик нарушает любые обязательства, прописанные в договоре (и в законодательных актах);
• Право расторгнуть договор и забрать свои деньги

Основные обязанности застройщика:

1. Застройщик обязан публиковать в СМИ и/или сети Интернет проектную декларацию на объект долевого строительства.
2. При заключении первого ДДУ застройщик должен предоставить проектную декларацию в контролирующий орган и в орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также хранить ее оригинал и вносить в нее изменения, предписанные законом.
3. Застройщик обязан ознакомить любое обратившееся лицо с пакетом документов о себе. Это учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год деятельности. Точно также он должен предоставить документы и об объекте строительства (разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение экспертизы проектной документации, если она имеется, проектную документацию со всеми изменениями и документы, которые подтверждают права застройщика на земельный участок).
4. Застройщик имеет право использовать денежные средства дольщиков только для строительства объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией.
5. Построить данный объект недвижимости, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать его дольщикам.
6. За месяц до срока передачи жилья направить заказным письмом/вручить лично под расписку дольщику уведомление о завершении строительства и необходимости принять объект.
7. Не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать это разрешение/или заверенную у нотариуса копию в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8. При расторжении ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику его денежные средства и пеню в порядке, установленном ФЗ № 214.
9. Обязательства застройщика считаются исполненными после того, как подписан акт приема-передачи объекта (или другого аналогичного документа).

Другой комментарий к Ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

Комментируемая правовая норма регулирует ответственность сторон договора участия долевого строительства за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по нему. Она, по сути, дублирует положения общих норм гражданского права .

———————————

См.: ст. 15, 393 и 394 Гражданского кодекса РФ.

В норме предусмотрена обязанность стороны, нарушившей свои обязательства по указанному договору (должник), выплатить своему кредитору неустойку.

Напомним, что неустойка выполняет в гражданском праве две функции — с одной стороны, она является способом обеспечения исполнения обязательств , с другой стороны, это мера гражданско-правовой ответственности должника .

———————————

См.: ст. 330 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 394 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу кредитор по нарушенному перед ним обязательству вправе требовать как законную неустойку , так и договорную .

———————————

См.: ст. 332 Гражданского кодекса.

См.: ст. 331 Гражданского кодекса РФ.

В Законе N 214-ФЗ установлено несколько случаев выплаты законной неустойки. В первом случае участник долевого строительства обязан уплатить застройщику законную неустойку при просрочке платежей в адрес застройщика по договору участия в долевом строительстве .

———————————

См.: часть 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ.

Во втором случае застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку при нарушении со стороны застройщика установленного срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства .

———————————

См.: часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Интересен вопрос о соотношении норм об ответственности, предусмотренных Законом «О защите прав потребителей», и норм об ответственности, предусмотренных Законом.

Верховный Суд России отмечает, что «Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (пункт 3 статьи 3, пункт 2 статьи 9, статья 10 Федерального закона)» .

———————————

См.: вопрос 26 и ответ на него Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за 1 квартал 2005 года, утвержденного Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ 4, 11 и 18 мая 2005 года.

Таким образом, например, ответственность, предусмотренная Законом «О защите прав потребителей» за нарушение сроков передачи товара , не применяется в правоотношениях, регулируемых Законом, так как в данном случае действует специальная норма права .

———————————

См.: часть 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

См.: часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Эта позиция подтверждена Обзором Верховного Суда России от 4 декабря 2013 года. Неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», а не положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства — гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности .

———————————

См.: пункт 20 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Следует подчеркнуть, что в случае неисполнения в добровольном порядке законных требований потребителей при исполнении договора участия в долевом строительстве кроме предусмотренной Законом законной неустойки с застройщика может быть взыскан дополнительный штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной в пользу потребителя .

———————————

См.: пункт 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

В ряде случаев, предусмотренных Законом, застройщик обязан в счет своей ответственности перед участником долевого строительства выплатить ему проценты за пользование его денежными средствами. Такие проценты к неустойке не относятся и квалифицируются с точки зрения гражданского права как иная форма гражданской ответственности .

———————————

См.: ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Например, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с Законом N 214-ФЗ на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований Закона N 214-ФЗ, гражданин может потребовать от этого лица немедленного возврата выплаченных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков .

———————————

См.: пункт 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

В другой норме Закона N 214-ФЗ содержится право участника долевого строительства в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный разумный срок потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона .

———————————

См.: пункт 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

При расторжении договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным в пунктах 1 и 1.1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства полученные от него денежные средства и выплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства .

———————————

См.: пункт 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств участнику долевого строительства при расторжении договора участия в долевом строительстве он также обязан по Закону N 214-ФЗ выплатить участнику долевого строительства проценты на задержанную к уплате сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства .

———————————

См.: пункт 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

В случае признания судом договора участия в долевом строительстве недействительным в связи с совершением этой сделки под влиянием заблуждения застройщик также обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по этому договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона .

———————————

См.: пункт 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

Как зарегистрировать ДДУ

Согласно ст. 48 №218-ФЗ, все договоры долевого участия должны проходить регистрацию в Росреестре. Если стороны просто подпишут документ, сделка ещё не заключена. Инициатором регистрации обычно выступает застройщик, но присутствие дольщика также необходимо. Оба представителя должны обратиться в отделение МФЦ или Росреестра.

Предварительно покупатель оплачивает госпошлину. Летом 2022 года её размер составлял 350 рублей для физических лиц. Также дольщик предъявляет паспорт, заявление установленного образца и квитанцию об оплате госпошлины. Если в сделке участвуют несовершеннолетние члены семьи и супруги, нужно предъявить свидетельство на детей и соответствующие разрешения.

Ответственность застройщика и защита прав дольщика по договору участия в долевом строительстве в свете изменений законодательства



Право на жилище является конституционным, оно закреплено в основном законе страны. Реализация данного права является задачей государственного масштаба. Именно поэтому государством поощряются различные формы долевого строительства.

Современные реалии таковы, что перед любым человеком рано или поздно встает решение вопроса с жильем.

Одним из вариантов решения проблем с жильем является долевое жилищное строительство, которое представляет собой инвестиционный процесс, в котором для возведения объекта недвижимости строительной организацией (застройщиком) привлекаются денежные средства будущих собственников недвижимости (дольщиков) [3].

Институт участия в долевом строительстве востребован и распространен, об этом свидетельствует то, что в любом из субъектов Российской Федерации имеются объекты долевого жилищного строительства на разной стадии завершенности.

Необходимо отметить, что не смотря на свою социальную значимость и практическую потребность, конструкция договора участия в долевом строительстве в качестве отдельного вида гражданско-правового договора не закреплена в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), его правовое регулирование осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), действующим в настоящее время с изменениями и дополнениями.

Несмотря на свою привлекательность, данный вид строительства не лишен рисков, и, прежде всего, данные риски связаны с обманом дольщиков. В данном контексте особое значение приобретает закрепление и реализация ответственности застройщика в рамках защиты прав дольщиков.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не только ввел в правовой оборот конструкцию договора участия в долевом строительстве, но и закрепил права и обязанности сторон, а также ответственность застройщика в данной сфере.

Однако, несмотря на многочисленные попытки законодательного урегулирования этой сферы, на практике часто встречаются ситуации, когда застройщик не исполняет свои обязательства по передаче объекта строительства в обусловленные договором сроки, и граждане по несколько лет не могут вселиться в квартиры [8, С. 327].

Как отмечают И. С. Неижкаша и Э. К. Арутюнов, по отношению к договору участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность обладает как общими, так и особенными, свойственными только для данной ответственности, признаками.

В качестве особо значимого признака, исследователи выделяют наличие связи гражданско-правовой ответственности с фактом ненадлежащего исполнения обязательств в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. К одному из наиболее общих признаков относится принуждение со стороны государственных органов, что, впрочем, справедливо для любого вида юридических санкций.

К другим признакам гражданско-правовой ответственности можно отнести её регулирование как договором долевого участия в строительстве, так и иными нормативными актами. В отношении договора участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность наступает в равной мере и при полном неисполнении своих обязательств, и при частичном неисполнении таковых.

И при любом исходе неотъемлемым спутником гражданско-правовой ответственности является экономическое бремя, ложащееся на плечи правонарушителя в виде неустоек, штрафов, пени [5, С. 73–74].

Анализ судебной практики позволяет назвать в качестве наиболее распространенных нарушений условий договора участия в долевом строительстве со стороны застройщика: нарушение сроков окончания строительства, сдачи объекта жилого строительства в эксплуатацию, либо нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства; заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же квартиры; уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; отказ или уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи дома в эксплуатацию; просрочка передачи жилого помещения участнику долевого строительства; передача объекта долевого строительства в размере меньшем, чем было предусмотрено договором; передача объекта долевого строительства с устранимыми или неустранимыми строительными дефектами; необоснованный односторонний отказ застройщика от договора.

При этом, некоторые нарушения имеют не только гражданско-правовую природу (например, нарушение сроков) и разрешаются способами и мерами гражданско-правовой ответственности, но и административную (нарушение правил согласования проектной документации, получения разрешения на строительство и др. — ст. 9.5.1, ст.

14.9.1, ст. 14.28 и др. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях — далее КоАП РФ [2]), и даже уголовную (продажа одной и той же квартиры двум и более разным дольщикам подпадает под состав мошенничества, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации — далее УК РФ [1]).

В любом случае, какое бы то ни было допущено нарушение со стороны застройщика, как верно отмечает Н. Д. Романенкова, «мы наблюдаем существенное нарушение прав дольщиков, поскольку юридический интерес — приобретение жилого помещение в собственность — как правило, не достигается» [8, С. 327].

Похоронная. Реальные коммерческие структуры, сражающиеся за каждый труп. У них есть свои люди в медицинских организациях, моргах и много где еще.

К вопросу о том, на основании какого закона работает МОРГ. Регулирует деятельность такого объекта закон под номером 8 ФЗ. В отдельных нормативных актах прописаны права и обязанности сотрудников морга. И никакой мафии там не предусмотрено.

Но это мало кого интересует. Существуют доказательства того, что ритуальщики узнавали о смерти человека, ещё в карете скорой помощи. Это к вопросу о том, как глубоко они проникли.

Все что их интересует: договор с вами. Поэтому они могут перехватить тело. И начать оказывать услуги, которые вы еще не пытались у них получить.

Требуем официальный письменный отказ. От администрации учреждения, в котором лежит тело. И от представителей частной конторы. Если таковая ведёт с вами диалог.

В письменном отказе должны быть прописаны конкретные основания. Номера приказов и т.п. Желательно, постановления местных органов самоуправления.

Обязательно все это проверьте. Если ничего нет, то сразу пишем заявление в полицию и обращаемся в прокуратуру. Там уже разберутся что делать.

Если в письменном отказе будут ссылки. На какие-то приказы и т.п. То требуем выписки из приказов, и других документов, подтверждающих обоснованность требований.

Снимайте копии со всех полученных бумаг. И передавайте их нотариально заверенные копии. А не подлинники.

Правовой статус дольщика

Базовым нормативным актом в сфере регулирования возведения жилья является Федеральный закон № 214-ФЗ, которые определяет порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также регламентирует правовой статус сторон.

В процессе заключения договора со строительной компанией гражданин уплачивает определенную стоимость объекта в обмен на обязательство застройщика возвести многоквартирный дом и передать покупателю одно или несколько помещений в нем, в установленный срок и надлежащего качества. Такое правоотношение порождает существенный риск для покупателя:

1. договор подобного рода совершается на условиях полной или частичной предоплаты, т.е. оплаченная стоимость не позволяет немедленно осуществить передачу объекта;
2. обязательство застройщика по возведению в установленный срок здания может нарушаться по объективным и субъективным причинам;
3. прекращение строительства со стороны застройщика препятствует использованию квартиры по фактическому назначению.

При заключении договора долевого участия в строительстве жилья, обе стороны такой сделки наделяются определенными правами и обязанностями. Так как застройщик является экономически сильной стороной сделки, то и обязанностей у него намного больше. Обязанности организации, осуществляющей привлечение денежных средств граждан в строительство, определяются не только договором, но и законодательными актами.

В процессе долевого строительства могут возникнуть нежелательные обстоятельства, влияющие на результат сделки. Обычно они заключаются в нарушении застройщиком своих обязанностей или недобросовестности исполнения сделки (нарушение сроков сдачи и качества работ и т.п.).

Любые незаконные действия застройщика или нарушение прав дольщика могут стать предметом судебного разбирательства. Административные нарушения чреваты наказанием в виде наложения штрафа, как на руководителя организации, так и на юридическое лицо. Размер штрафа зависит от вида нарушения и лица его совершившего.

Защита участника долевого строительства по ФЗ № 214

Основной закон, регламентирующий права дольщиков – ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года. Так как граждане платят внушительные суммы за объект, который по факту еще не достроен, государство предусматривает систему гарантий для защиты их прав и снижения рисков.

ФЗ № 214 определяет порядок взаимодействия сторон по договору долевого участия и их правовой статус. Согласно этому нормативному акту, застройщик обязан передать дольщику квартиру в достроенном многоквартирном доме в установленный срок и надлежащего качества.

Покупатель такого жилья несет существенные риски:

• вносит полную или частичную предоплату, но не может получить приобретенную жилплощадь незамедлительно;
• условия договора могут быть нарушены по различным обстоятельствам;
• застройщик может прекратить строительство, что станет препятствием для использования приобретенной квартиры.

Права участника ДДУ находятся под угрозой весь период действия соглашения. Однако он всегда может отстоять свои интересы в судебном порядке.

Если у вас есть вопрос, касающийся участия в долевом строительстве, вы всегда можете получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Опишите проблему юристу, воспользовавшись функционалом сайта.

Расторжение ДДУ через суд

Самая неприятная ситуация для дольщика, когда дом практически не возводится, и на объекте частично или полностью заморожено строительство. В этом случае также предусмотрена ответственность застройщика и пени по ДДУ. Если дольщик видит, что строительство затягивают, есть риск не дождаться его завершения, он может потребовать аннулирования договора, подав иск с соответствующими требованиями в суд.

При рассмотрении дела в судебной инстанции, гражданин также может рассчитывать на неустойку и другие компенсации, положенные ему по закону. После вступления в законную силу судебного решения у застройщика есть десять рабочих дней на его исполнение. Если строительная компания вовремя не вернет деньги, то на следующий день после истечения срока возврата, на данную сумму начинают также начисляться проценты за пользование чужими деньгами, которые предусмотрены ч.6 ст.9 ФЗ № 214.

Какие документы дольщик может запросить?

Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у Застройщика, чтобы оценить для себя риски вложения денег?

В соответствии со статьей 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков Застройщик использует рекламу. В иных случаях, Застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Информация в обязательном порядке предоставляемая Застройщиком широкому кругу лиц — проектная декларация — должна включать в себя информацию о Застройщике и информацию об объекте строительства:

1) Согласно положениям Статьи 20 указанного Федерального закона, информация о застройщике должна включать в себя следующую информацию:

• информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика – данную информацию потребителю имеет смысл проверить на соответствие данным ЕГРЮЛ;
• о проектах строительства, в которых Застройщик принимал участие в течение 3 последних лет, (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию — в соответствии с проектной документацией и фактических) – данная информация призвана помочь потребителю определить степень надежности Застройщика;
• о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;
• о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя

Одним из обязательных пунктов в ДДУ является пункт о сроках сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Согласно 214-ФЗ ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик должен указать в договоре точную дату передачи квартиры, что и делается. Невыполнение застройщиком обещаний относительно сроков сдачи может грозить ему выплатой неустойки (в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки).

Разумеется, в том случае, если дольщикам через суд удастся отстоять свои права.

Однако застройщику не нужно искать какие-либо сложные пути, чтобы обойти закон и не выплачивать неустойки. Тот же 214-ФЗ позволяет переносить сроки окончания работ, причем, застройщик может делать это неограниченное количество раз, и случаи, когда сроки переносились на несколько лет (на 3, 5, а то и на 10 лет) не являются единичными. Все, что нужно сделать застройщику, который не успевает закончить работы вовремя – просто предупредить дольщиков об изменении сроков сдачи не менее чем за два месяца до даты, указанной в договоре.

Похожие записи:

• Что такое судебный приказ и можно ли его отменить ?!
• Когда придут пособия на детей: публикуем график выплат на 2023 год
• Как составить претензию в Евросеть – образец жалобы и обращение на горячую линию