Как обжаловать предписание, выданное Росреестром?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обжаловать предписание, выданное Росреестром?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Законом № 218-ФЗ предусмотрена норма, в результате применения которой возможен отказ в госрегистрации ПС (ст. 27), а именно: неустранение оснований приостановления госрегистрации. Следовательно, отказ в госрегистрации можно определить как юридический факт, являющийся актом административного характера, в основе которого лежит неустранение предписаний регистрирующего органа.

Обжалование решения росреестра в суд

Основания и требования, предъявляемые к уведомлению о приостановлении государственной регистрации предусмотрены ст. 19 Закона о регистрации.

Верховный суд РФ на примере Постановления Пленума от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснил порядок исчисления сроков. Течение сроков согласно ст. 191 ГК РФ начинается на следующий день после календарной даты, которой определяется возникновение у наследников права на принятие наследства: на следующий день после даты открытия наследства.

Ст. 254 ГПК РФ предусматривает возможность граждан и организаций оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если они считают, что нарушены их права и свободы.

Внеплановая проверка Росреестра

Для проверки соблюдения требований закона в отношении земельных участков, Россреестр проводит внеплановые проверки в следующих случаях:

1. если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю было выдано предписание для устранения нарушений и истек срок его исполнения.
2. если поступило заявление о предоставлении правового статуса, специального разрешения (лицензии), выдачи разрешения (согласования).
3. если поступила информация о возникновении угрозы причинения или причинении вреда жизни и здоровью граждан, вреда животным, растениям и др., а также угрозы или возникновения чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера.
4. если руководителем издан приказ о проведении внеплановой проверки на основании поручения Президента РФ, Правительства РФ и требований прокурора.
5. если по результатам административного обследования объекта земельных отношений установлены нарушения законодательства, за которые предусмотрена ответственность. Должностное лицо визуально может установить, что, например, перенесет забор и фактически захвачена часть другого земельного участка.
6. если поступили заявления о нарушении имущественных прав, например, о том, что самовольно занят участок.
7. если не представлена декларация об использовании земельного участка в установленный срок. Это касается так называемого «дальневосточного гектара».
8. если земельный участок из земель сельхозназначения приобретается на публичных торгах на основании решения суда об изъятии земельного участка по причине неиспользования его по целевому назначению или использование с нарушением требований законодательства, либо у Росреестра имеется информация, что земельный участок по целевому назначению не используется в течение 3-х лет и более.

Перед проведением внеплановой проверки по пунктам 5 и 6 Росреестр должен согласовать ее проведение с органами прокуратуры, а проведение проверки по пункту 8 не требует согласования.

Ответ на предписание Росреестра

При обнаружении Росреестром нарушений земельного законодательства, указанный орган выдает соответствующее предписание лицу для устранения таких нарушений.

Предписание Росреестра является обязательным для исполнения. Однако, если лицо считает, что предписание незаконно, его следует обжаловать в установленном порядке.

Спорным является вопрос, а что, если предписание является незаконным и не обжаловано?

Часто суды в своих решениях ссылаются на то, что предписание является обязательным к исполнению и лицом не обжаловано, следовательно, является законным. Если по результатам проверки лицу выдано предписание, и оно с ним не согласно, необходимо оформить это в письменном виде в форме ответа на предписание или возражений, изложив все свои доводы.

Следует убедиться в получении соответствующего ответа на предписание Росреестром. Возможно, когда Росреестр получит ответ на предписание, то он самостоятельно отменит свое предписание, согласившись с доводами заявителя.

Отказ Росреестра в регистрации земельного участка: причины и возможные действия

В соответствии с действующим законодательством право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестре. Это нужно государству — оно получает возможность вести учёт зарегистрированных земель, контролировать их оборот и рациональное использование. В регистрации заинтересован и собственник участка — это действие юридически закрепляет его права на землю и позволяет ему заключать сделки с ней. Процедура, о которой идёт речь, регламентирована Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации).

Регистрация участка проводится на основании сведений межевого плана. Услуги по межеванию оказывает кадастровый инженер (чтобы узнать какие организации выполняют межевание и другие кадастровые услуги рекомендуем обратиться к каталогу исполнителей, а выяснить какова стоимость услуг в вашем регионе рекомендуем при помощи онлайн калькулятора кадастровых работ на нашем сайте).

Нередки случаи, когда Росреестр не регистрирует право собственности на земельный участок. События могут развиваться по трём сценариям: специалисты возвращают заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения, Росреестр приостанавливает рассмотрение заявления, наконец, Федеральная служба отказывает в удовлетворении заявления и регистрации земельного участка. Что может послужить причиной таких решений и как действовать в перечисленных ситуациях? Развёрнутые ответы — далее.

Самая распространенная причина отказа – отсутствие достаточного объема документов, подтверждающих возникновение права собственности. В такой ситуации после приостановления процедуры Росреестр потребует у гражданина предоставить дополнительные справки, выписки, договора, соглашения или другие документы, указывающие на правомерность его требований. В таком случае можно обойтись без подачи жалобы. После устранения недостатков или неточностей процесс возобновляется и данные об объекте недвижимости вносятся в ЕГРН. Госорган также может отказать в регистрации на следующих основаниях:

• заявление составлено с нарушениями или не по установленному образцу;
• в предоставленных документах выявлены нотариально незаверенные приписки, подчистки и исправления;
• наличие имущественных противоречий между бывшим и нынешним собственником, что является прямым показанием для подачи жалобы с целью урегулирования такой ситуации;
• акт о предоставлении права собственности сразу после выдачи был признан судом недействительным;
• объект недвижимости не подлежит регистрации;
• заявление было подано не от имени собственника жилья;
• в регистрирующий орган были направлены электронные документы, которые не составлены по установленным законом образцам;
• отсутствует информация об уплате государственной пошлины за проведение сделки по переходу права собственности (следует обратиться с жалобой в банк для получения копии платежных документов);
• у гражданина, который подал заявление, нет соответствующих полномочий (в частности, когда право собственности пытается зарегистрировать другое лицо на основании доверенности) и т. д.

Причины отказа в Росреестре

Стоит отметить, что отказать в регистрации земельного участка могут, если размер участка меньше установленных норм, нарушено проведение процедуры согласования при установлении координат поворотных точек, нет отдельного проезда и подхода. К основным причинам приостановки объектов недвижимости относятся:

• У гражданина, обратившегося в службу регистрации, отсутствуют на это полномочия и права распоряжаться объектом;
• К заявлению не приложены все документы;
• Неправильно оформлены справки, или присутствуют исправления и ошибки;
• Если недвижимость выступает в качестве залога, или наложены иные штрафные санкции;
• Когда отсутствует согласие всех владельцев при долевой собственности;
• Наличие противоречивой информации в базе единого госреестра;
• Не уплачена госпошлина;
• Документы поддельные, содержат искажённую информацию или утратили юридическую силу.

Главная и наиболее частая причина отказа в регистрации квартиры — несоответствие её статусу жилого помещения. К таким объектам относятся: комнаты в общежитиях, ветхое жильё, подлежащее ликвидации, корпоративные здания и др.

Сроки приостановления госрегистрации

При обнаружении таких причин регистрация прав на недвижимость приостанавливается. Росреестр определяет срок, в течение которого заявителю необходимо устранить причины приостановления. Согласно действующему законодательству максимальный срок приостановления не превышает 3 месяцев.

Если в течение срока, который был отведен на устранение причин приостановления регистрационных действий, в Росреестр будут предоставлены документы (информация) о других причинах, препятствующих процедуре, то в зависимости от их особенностей регистрация повторно приостанавливается. Общий период приостановления в этом случае может превышать 3 месяца.

Например, если в срок, отведенный на устранение причин приостановления регистрации, в Росреестр поступила информация о применении судебного ареста в отношении регистрируемого объекта недвижимости, то регистрационные действия повторно приостанавливаются после окончания первого срока — вплоть до снятия ареста.

Почему собственники получают отказы от Росреестра

Причин для вынесения приостановок и отказов в регистрации может быть много. Основные из них:

• Неполный пакет документов, который подали в регистрационный орган.
• Несоответствие актов и справок установленной форме или наличие подделок в них.
• Заявление на регистрацию подаёт неуполномоченное лицо, т.е. не владелец и не доверенный человек.
• Отсутствие технической документации квартиры.
• Границы земельного участка не определены, т.е. отсутствует межевание.
• Имеются неразрешённый судебные конфликты касательно прав собственности на объект.
• Обнаружены реестровые или технические ошибки в документах.
• Присутствует наложение и конфликты с соседями о координатах границ.
• Обременения недвижимости — ипотечный кредит или недвижимость в залоге, при этом банк не предоставил соответствующего согласия на проведение сделки и регистрацию.
• Признание договора купли-продажи, в ходе которого приобретена недвижимость, недействительным в судебном порядке.

После того, как был вынесен отказ в регистрации, заявитель получает соответствующее уведомление. Важно не пропустить срок обжалования отказа в регистрации. По законодательству он составляет 3 месяца с момента получения отказа заявителем.

Исправление технической ошибки

Если собственником недвижимости была обнаружена техническая ошибка в документации или единой базе при получении выписки из ЕГРН, в таком случае подаётся заявление об исправлении в Росреестр, указывая верные сведения. Государственная служба обязуется в течение трёх рабочих дней устранить неточность и уведомить заявителя об актуализации информации. При выявлении ошибки регистрирующим органом, он самостоятельно, без ведома владельца, исправляет сведения.

Если по причине технической ошибки, допущенной регистратором при внесении информации в базу данных, было утрачено жильё или собственник понёс убытки, в таком случае мы помогаем составить исковое заявление для подачи в судебный орган. Государственный реестр должен возместить ущерб и компенсировать потерянные средства в полном объёме.

Что делать после вынесения решения по жалобе?

Если отказ регистрирующего органа отменили вышестоящие инстанции, Росреестр обязан заново рассмотреть представленные заявителем документы. На это дается пять рабочих дней. Если же жалобу оставили без удовлетворения, нужно готовиться к судебному разбирательству. Все материалы по делу собираются заявителем.

1. Помимо искового заявления потребуется письменный отказ и полный пакет документов, подаваемых в Росреестр.
2. Дополнительно нужно предоставить ответ вышестоящих регистрационных органов.
3. Необходимо четко указать обоснования нарушенных прав и заявить о своих требованиях.
4. Возможно, потребуется прохождение экспертизы в землеустроительных организациях.

Поскольку Закон о регистрации вступил в силу только в январе 2017 года, высшие судебные органы страны еще не сформировали обзор правоприменительной практики по делам, связанным с отказами в регистрации прав на недвижимость. Исходя из анализа судебных дел по жалобам, которые были поданы по ранее действовавшему Федеральному закону № 122-ФЗ, наиболее распространенными основаниями для оспаривания являются:

• неправомерное требование о предоставлении документов, которые не предусмотрены законом;
• выявление на стадии регистрации ошибок в сведениях ЕГРН, не препятствующих проведению процедуры;
• указание в решении об отказе оснований, не предусмотренных в законе.

Для положительного рассмотрения жалобы на отказ в государственной регистрации рекомендуем воспользоваться услугами наших опытных юристов. Мы поможет составить заявление в суд в соответствии с требованиями нормативных актов, а также окажем сопровождение на всех этапах обжалования. Позвоните по указанным телефонам или заполните форму обратной связи на сайте.

Оспаривание процедуры кадастрового учета: ГПК vs КАС

Сегодня при несогласии с решением органа власти или действиями должностного лица в большинстве случаев можно сразу обратиться в суд с жалобой и потребовать отменить решение как незаконное или признать действия чиновника противоправными. Лишь по некоторым категориям дел до обращения в суд необходимо подать жалобу в вышестоящий орган власти. Так, если межрайонная налоговая инспекция неправильно посчитала размер транспортного налога, требуется обратиться в управление налоговой инспекции по региону, и только после отказа в удовлетворении жалобы можно идти в суд. Обязательное досудебное обжалование применяется по спорам с Росреестром, например в случае отказа в совершении регистрационных действий.

Новый порядок распространяется только на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Рядовые граждане по-прежнему смогут обжаловать решения органов власти и действия чиновников сразу в суд. Кроме того, нововведения коснутся только контрольно-надзорной деятельности, в других сферах споры с властными инстанциями будут решаться по-старому.

Хотя Закон о государственном и муниципальном контроле вступает в силу в июле текущего года, полностью порядок обжалования решений чиновников изменится только 1 января 2023 г. С этой даты по всем без исключения спорам с органами власти, в том числе с местными, перед обращением в суд необходимо будет подать жалобу в вышестоящий орган. Лишь после вынесения им решения об отказе в удовлетворении требований можно идти в суд.

Однако по некоторым делам досудебный порядок станет обязательным уже с 1 июля 2021 г., например в области государственного пожарного надзора. Все виды контроля, для которых досудебный порядок должен применяться уже в этом году, Правительство РФ определило в Постановлении от 28 апреля 2021 г. № 663. В перечень включены 62 вида федерального госконтроля (надзора), который осуществляют 19 ведомств, в том числе ФНС, ФССП, МЧС, Ростехнадзор, Ростуризм, Роструд, Росреестр, Роспотребнадзор, Росздравнадзор, Минпромторг, Рособрнадзор и др.

Очевидным достоинством преобразований является приведение к единству досудебного порядка обжалования решений государственных органов и действий их должностных лиц. Теперь процедура подачи всех жалоб руководству чиновников и порядок их рассмотрения регулируются одним законом. Это очень удобно: не нужно перечитывать многочисленные разрозненные законы и постановления, чтобы понять, как и куда обращаться с жалобой. И все же необходимость оперирования несколькими нормативными документами отчасти сохранится. В любом случае потребуется обращаться к положениям о конкретных видах государственного контроля – в основном в них будут содержаться правовые нормы о досудебном оспаривании.

Добавит комфорта электронное взаимодействие с государственными органами. Однако ощутимым недостатком могут стать последствия ведомственной солидарности. Как показывает практика, руководство редко отменяет решения своих подчиненных. В таких случаях для восстановления нарушенных прав все равно придется обращаться в суд. И тут досудебное обжалование лишь задержит решение проблем, приведет к затруднениям при судебном рассмотрении дела из-за давности событий и меньшей эффективности защиты прав.

В заключение рекомендуем всем, на кого распространяются изменения, уже сейчас задуматься о создании и настройке личного кабинета гражданина или юридического лица на портале госуслуг. При частом взаимодействии с региональными и местными контролирующими органами следует организовать работу с региональным порталом государственных и муниципальных услуг.

¹ Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

Очевидно, что приостановка регистрационных действий на срок до 90 дней может привести к проблемам материального характера, так как и продавец, и покупатель заинтересованы в скорейшем совершении сделки, а морозить деньги на три месяца никто не захочет. Поэтому важно не пропустить момент получения уведомления о приостановке регистрации. Согласно Административному регламенту, утверждённому Приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2017 № 278, такое уведомление может быть выдано заявителю лично, либо направлено в форме электронного документа, либо размещено на сайте Росреестра, либо передано через приставов-исполнителей.

Если в полученном уведомлении указано, что приостановка регистрации произошла в связи с требованиями ФССП или в связи с наличием данных об исполнительном производстве, то первое, что следует сделать, — связаться с тем приставом, который инициировал это производство. В ряде случаев приставы сами заинтересованы в проведении сделок по отчуждению недвижимости, так как полученные должником средства могут покрыть его долговые обязательства. Однако в этом случае, скорее всего, потребуется, чтобы покупатель недвижимости производил расчёты путём зачисления денег на счёт продавца — при проведении расчётов часть денег тут же будет списана на погашение долга. Такую схему весьма приветствуют банки-взыскатели, так как она полностью отвечает их представлениям о погашении долга и соответствует требованиям, предусмотренным законом 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов». Однако чаще всего такой вариант не устраивает покупателя квартиры, особенно если он приобретает её с использованием кредитных средств другого банка. В этом случае придётся договариваться с приставом о единовременном погашении некоторой части долга до сделки по продаже недвижимости, после чего он приостановит исполнительное производство под обязательство внести оставшуюся сумму в течение 30 дней после сделки с недвижимостью. Далее пристав вынесет постановление, которое нужно напрямую передать в Росреестр. Но в некоторых случаях договориться о рассрочке погашения долга или о приостановке его взыскания не удастся. Так происходит, если речь идёт об алиментных обязательствах, неуплаченных штрафах, о банкротстве и о задолженности по налоговым платежам.

Вывод: сделка с недвижимостью — это не картошку на рынке купить, здесь необходимо знать огромный пласт информации и быть профи в юриспруденции и налоговом законодательстве! А для этого в первую очередь необходимо иметь надежного партнера в лице агентства по недвижимости, который полностью проверит все документы и проконтролирует сделку!

Как известно с 1 января 2017 года в Российской Федерации права на недвижимое имущество регистрируются по новым правилам – по закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. №218-ФЗ.

Согласно новому закону отказ в регистрации прав может произойти в момент подачи документов на государственную регистрацию прав или в процессе юридической экспертизы поданных документов. Так согласно пункту 15 статьи 18 закона при подаче документов на бумажном носителе (личное обращение) их могут не принять, если не установлена личность заявителя.

Учитывая, что прием документов на государственную регистрацию прав физических лиц осуществляют многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг (МФЦ), фактический отказ в принятии документов физические лица получают в МФЦ.

МФЦ и регистрирующий права на недвижимость государственный орган делает вывод о неустановлении личности заявителя, если в момент подачи заявления на гос регистрацию прав не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, или заявитель отказался предъявить документ, удостоверяющий его личность. Вместе с тем, заявителям необходимо учесть, что положения закона позволяют трактовать его расширительно, поскольку основания для отказа в принятии документов на гос регистрацию прав сформированы в виде открытого перечня.

Понятие «установление личности» в самом законе не раскрыто, и регистраторы толкование понятия «установление личности» для гос регистрации прав проводить с учетом Положения о паспорте гражданина РФ, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. N 828, а установление личности ностранных граждан — по правилам закона РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации.

Так согласно пункту 1 Положения о паспорте гражданина РФ единственным документом удостоверяющим личность гражданина РФ с 14 лет является паспорт гражданина РФ.

Какое практическое значение это имеет для гос регистрации прав? — Не стоит для регистрации прав предоставлять водительские права или снилс, или военный билет. По таким документам у вас просто не примут заявление на гос регистрацию.

С паспортом гражданина РФ так же не все просто. Согласно Положению о паспорте гражданина РФ паспорт может быть недействительным, например, если в него внесены отметки, не предусмотренные этим положением (пункт 6 положения). Например, при пересечении границы с Украиной и предъявлении российского паспорта Украинские пограничники ставят в него штампик о пересечении границы, что сразу делает паспорт гражданина РФ недействительным.

Кроме того, российские паспорта заведомо имеют срок действия в зависимости от возраста его владельца (пункт 7 положения):

от 14 лет — до достижения 20-летнего возраста;

от 20 лет — до достижения 45-летнего возраста;

от 45 лет — бессрочно.

По этому, уже при подготовке к сделке с недвижимостью проверьте свой российский паспорт, и при достижении соответствующего возраста замените его. Органы государственной регистрации прав тщательно следят за действительностью представленных на регистрацию документов, и действительность паспорта является частой причиной отказа в принятии документов.

В отличие от многих государств в России существуют внутренние паспорта и заграничные паспорта, причем правила их выдачи, требования к эти паспортам и срок их действия не совпадают. Важно, что на территории РФ заграничный паспорт гражданина РФ не применяется для удостоверения личности, и при регистрации прав на недвижимость в России загран паспорт у вас не примут.

Более сложная ситуация с удостоверением личности иностранцев. Согласно закону РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» личность иностранца на территории РФ удостоверяется паспортом иностранного гражданина а так же международными договорами. По этому, у МФЦ и у регистрирующего органа появляется дополнительная возможность для усмотрения на стадии подачи документов.

Соответственно, фактически первый этап получения отказа в государственной регистрации прав на недвижимость может быть получен при подаче заявления и документов на государственную регистрацию права в МФЦ или непосредственно в Росреестре.

Основания для отказа в государственной регистрации прав

Основания для отказа в государственной регистрации прав в законе о государственной регистрации сформулированы в самой общей форме и связаны с не устранением причин препятствующих государственной регистрации (статья 27). При этом, в законе отсутствует перечень таких препятствий.

Вместе с тем, в части 1 статьи 26 закона приведен перечень причин из 55 пунктов, которые являются основанием для приостановки государственной регистрации прав. Очевидно именно эти обстоятельства указывают регистраторы Росреестра в качестве оснований для отказов в государственной регистрации прав.

Действия заявителя по обжалованию — это не догма, поскольку при получении отказа действия заявителя каждый раз индивидуальны и зависят от конкретной ситуации — мотивов отказа. Куда обжаловать отказ в регистрации прав и стоит ли обжаловать отказ каждый раз определяется по ситуации. Как было показано выше отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество возможен только после приостановки регистрации, а приостановка допускается только по основаниям, прямо установленным в статье 26 закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Именно от оснований приостановки и отказа в государственной регистрации права зависят дальнейшие действия заявителей. Мотивы и приостановки и отказа в государственной регистрации права должны быть изложены в соответствующем решении регистрирующего органа. Суд по регистрации прав на недвижимости, фактически, оценивает мотивы принятого государственным органом решения об отказе и приостановке государственной регистрации прав.

Например, если приостановка и отказ мотивирован не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права (п.5 ч.1 ст.26 закона о государственной регистрации недвижимости), то такой отказ может быть связан и с технической ошибкой заявителя (забыли предоставить документ или не знали, что нужно предоставить документ). В такой ситуации, даже в случае отказа, у заявителя есть право повторной подачи документов на государственную регистрацию в полном объеме и обжаловать такой отказ смысла нет.

В другой ситуации если одна из сторон договора купли продажи недвижимости уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности, Росреестр, как и в первом случае, откажет в государственной регистрации права. Отказывая Росреестр так же обоснует отказ не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права и тем же п.5 ч.1 ст.26 закона.

Но во втором случае оспаривать отказ бесполезно, поскольку заявитель действительно не представил необходимые документы, как минимум подписанное продавцом заявление, более того, устранить уклонение второй стороны заявитель самостоятельно не сможет. Такая ситуация преодалевается путем подачи в суд иска о признании права собственности на недвижимость согласно части 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

В третьем случае, например при государственной регистрации вновь созданной недвижимости, Росреестр может отказать так же ссылаясь на п.5 ч.1 ст.26 закона мотивируя отказ не предоставлением документов, например согласия третьего лица на земельный участок. В этом случае заявитель вправе оспаривать отказ государственного органа именно на основании статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ и части 12 статьи 29 закона 218-ФЗ требуя признать незаконным а потому недействительным решение Росреестра об отказе в государственной регистрации.

В законе о регистрации недвижимости прямо установлена возможность обжалования отказов или приостановок государственной регистрации в суд. Как известно, в России существуют мировые судьи, районные суды и Арбитражные. Функции Росреестра по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимостью – это так называемые административные публичные функции, а споры, возникающие между Росреестром и заявителями при выполнении регистрационных функций являются административными.

И в зависимости от категории заявителя способ оспаривания решений об отказе в гос регистрации прав будет разный:

1. Если заявитель – организация или предприниматель и созданная недвижимости используется в предпринимательской или иной экономической деятельности, заявитель подает заявление в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оспаривая ненормативный акт государственного органа (Росреестра).

Такие заявления имеют ряд особенностей подготовки и рассмотрения. Например, заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с даты вынесения решения соответственно о приостановке или об отказе в государственной регистрации права. Существенным отличием заявления в порядке 24 главы АПК РФ от исков при исковом производстве – истец должен доказать только два обстоятельства: 1) Не соответствие решения государственного органа закону, и 2) Нарушение прав заявителя таким решением, или создание препятствий заявителю в осуществлении предпринимательской деятельности, или в возложении на заявителя, нарушение закона, какие либо обязанности (ч.1 ст.198 АПК РФ).

Подготовка заявления, его оформление и прилагаемые документы – в целом, соответствуют правилам подготовки и подачи исковых заявлений. Вместе с тем, к заявлению, согласно статье 199 АПК РФ, должно быть приложено оспариваемое решение.

Существенным отличием рассмотрения заявления в порядке главы 24 АПК РФ является распределение бремени доказывания: согласно ч.5 ст.200 АПК РФ именно на соответствующий государственный орган возлагается обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия).

1. 2. Если заявитель – физическое лицо (не предприниматель), с 15.09.2015г. дела этой категории — возникающие из административных и иных публичных правоотношений в связи с отказом в государственной регистрацией прав рассматриваются в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) судами общей юрисдикции – согласно статье 19 КАС РФ районными судами.

Требования заявителя по делам об отказе в государственной регистрации права, как правило два:

Основное: О признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности.

Дополнительное: Об обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности.

Производство по административным делам осуществляется в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства, имеющей существенные отличия от порядка, установленного в Арбитражном процессуальном кодексе РФ. Так, обращение в суд в порядке главы 22 КАС РФ оформляется административным исковым заявлением, а заявитель именуется административным истцом.

Согласно статье 219 КАС РФ административный иск может быть подан в течении 3-х месяцев с даты нарушения прав заявителя, или с даты, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Вместе с тем, согласно части 3 указанной статьи заявление о признании незаконным решения, действий государственного органа может быть подано в течение 10 дней с даты, когда заявителю стало известно соответственно о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимости.

В отличие от главы 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд не может не принять административное исковое заявление только по причине пропуска срока его подачи. В силу прямого указания части 5 и 7 статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление должно быть принято судом в любом случае, а причины пропуска подлежат рассмотрению в предварительном судебном заседании. При этом в случае пропуска срока по уважительным причинам срок подачи административного искового заявления восстанавливается судом.

Решение суда по административному исковому заявлению о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на недвижимость может быть двух видов (часть 2 статья 227 КАС РФ):

• об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании решения незаконным, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца,

и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

• об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения незаконным.

Суть сделки купли-продажи недвижимости, как любой сделки купли-продажи, передать право собственности от продавца покупателю за плату. Особенность сделок купли-продажи недвижимости — совершаются только в письменной форме путем составления документа (договора) подписываемого сторонами — продавцом и покупателем. Это так называемая простая письменная форма сделки. С 2013 года сделки с недвижимостью (за некоторым исключением) не требуют государственной регистрации, и считаются заключенными с момента подписания договора. По этому так важно правильно составить договор, что позволяют сделать знания и опыт юридического сопровождения сделок с недвижимостью.

Нотариальная форма сделки купли-продажи это тот же договор купли продажи, который удостоверил нотариус. Обратите внимание: нотариус совершает нотариальное действие — удостоверение сделки, составление договора, который содержит условия сделки купли-продажи — это не нотариальное действие, а техническая юридическая услуга, которую всегда проводят в нотариальных конторах. Не редко, нотариусы отказывают в удостоверении сделки только если вы заикнетесь о внесении в их договор каких-то ваших условий, например, по прядку оплаты, о состоянии продаваемой недвижимости и т.д.

Между тем, в недвижимости нет мелочей, и договор купли-продажи должен содержать все условия, которые помогут избежать конфликтов при исполнении договора. На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.

Процедура обжалования отказа

Дальнейшее рассмотрение ситуации в случае отказа в регистрации или приостановлении кадастрового учета осуществляется апелляционной комиссией. Порядок подачи заявления в нее и другие особенности процедуры подробно описаны в Федеральном законе «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 г. №221-ФЗ (статья 26.1.). При этом следует учитывать, что непосредственное обжалование решения (с дальнейшей регистрацией права) в апелляционной комиссии возможно лишь в том случае, если действие права было приостановлено. Если же поступил отказ Росреестра в регистрации, то сначала выполняется рассмотрение заявления указанным органом, выносится решение, а затем все документы передаются на рассмотрение в суд. В случае положительного (в пользу заявителя) судебного решения, права на объект недвижимости смогут быть зарегистрированы.

Возможный срок обжалования

На обжалование решения Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета отводится 30 календарных дней непосредственно с момента вынесения решения. Важно учитывать, что в компетенции комиссии имеется возможность оспаривания лишь части причин (которые указаны в Федеральном законе «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 г. №221-ФЗ), в то время как во многих других случаях окончательное решение остается за судом. На то, чтобы обжаловать отказ Росреестра в регистрации права собственности в судебном порядке, отводится 3 месяца. Данный срок исчисляется с момента получения заинтересованным лицом копии акта о вынесенном решении от регистратора.

Важно: повторная подача на рассмотрение жалобы в комиссию о приостановлении или отказе в регистрации права на один и тот же объект недвижимости не допускается. В случае отсутствия положительного решения возможно обращение в городской или районный суд с соответствующим заявлением, которое будет рассматриваться в соответствии с Кодексом административного судопроизводства.

Похожие записи:

• Адвокат раскрыла способ взыскать алименты на ребенка с отца-неплательщика
• Электронные больничные: оформляем просто со СБИС
• Как написать Генеральному прокурору Игорю Краснову