Как составить договор аренды нежилого помещения?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор аренды нежилого помещения?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Статья 651 ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды помещения, если его срок не менее года. Более того, если срок аренды недвижимости превышает год, то и договор аренды будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации.

Какие еще условия надо проверить сторонам при сдаче помещения в аренду?

Кроме двух указанных существенных условий стороны должны согласовать в договоре и другие важные условия, которые могут повлиять на исполнение ими своих обязательств.

Например, если арендодатель сдает помещение только для пользования им в определенных целях (для офиса, магазина, склада и др.), то нецелевое использование помещения арендатором может повлечь досрочное расторжение договора аренды.

В договоре надо обязательно предусмотреть условие об оплате коммунальных платежей. По умолчанию, это обязанность арендатора (статья 616 ГК РФ), но арендодатель тоже может взять эти расходы на себя. Коммунальные платежи могут включаться в состав арендной платы или оплачиваться отдельно. Наконец, договор аренды помещения может просто обязывать арендатора заключить договор с коммунальными службами, хотя на практике это возможно только в отношении услуг электроснабжения.

Арендодателю надо учесть, что если арендатор не будет своевременно оплачивать услуги ЖКХ, то по требованию коммунальных служб ему придется сделать это самому, как владельцу недвижимости. В дальнейшем арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении коммунальных платежей, но только при условии, что они не входили в арендную плату.

Далее, в договоре нужно прописать порядок передачи помещения. Арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче помещения арендатору после того, как ему предоставлен доступ в помещение и переданы ключи. Этот факт стороны подтверждают подписанием передаточного акта, в котором описывают состояние помещения на момент его сдачи в аренду, и имущество, в нем находящееся.

В договоре должно быть прописано, в течение какого срока арендодатель должен передать, а арендатор — принять арендованное помещение. Здесь же стоит указать и порядок возврата помещения арендодателю.

Если арендодатель не протестует против сдачи помещения в субаренду, то условие об этом тоже надо согласовать. В противном случае возможны судебные споры как между сторон договора, так и с субарендатором.

И наконец, последнее важное условие договора аренды помещения (на самом деле, по согласованию сторон их может быть гораздо больше) — это условие о ремонте арендованного объекта. Гражданский кодекс предлагает возложить обязанность капитального ремонта на арендодателя, а текущего – на арендатора. Такое распределение обязанностей не обязательно, стороны могут договориться и иначе.

Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта не стоит путать с неотделимыми улучшениями помещения, которые он производит за свой счет. Если арендатор предполагает такие улучшения произвести, то об этом в тексте договора надо обговорить отдельно. В частности, можно добиться согласия арендодателя на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Нужен ли предварительный договор аренды нежилого помещения

Стороны договора аренды нежилого помещения могут изъявить желание закрепить на бумаге свои намерения в будущем, то есть составить предварительный договор. Однако законодатель допускает подписание предварительного соглашения только в сфере строительства и реконструкции нежилых зданий, которые впоследствии будут сдаваться в аренду.

В предварительном договоре могут содержаться условия о штрафных санкциях, так как на этапе строительства возможны риски, и, дабы обезопасить себя от денежных потерь, стороны обговаривают варианты санкций за неисполнение условий предварительного соглашения.

Кроме этого, рекомендуем прописать в тексте договора информацию о задатке, если он был передан, и идентификационную информацию о нежилом помещении.

Предварительный договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Как составить договор аренды

При составлении договора аренды следует учитывать некоторые моменты.

Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то договор аренды обязательно заключается в письменной форме.

Существенные условия договора аренды

Еще одним важным аспектом является то, что при составлении договора аренды обязательно стоит учитывать все существенные условия, иначе он не повлечет за собой возникновение необходимых правовых последствий. Суд может признать договор незаключенным, если в нем не будут согласованы необходимые в силу закона условия.

Составляя новый договор аренды, обязательно согласуйте в нем следующие условия:

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

1. Проверяйте оригинальные документы.
2. Запросите копии, заверенные арендодателем или нотариально.
3. Если есть сомнения относительно документов, технического и противопожарного состояния помещения, обратитесь к специалистам.
4. Запросите список документов, необходимых с вашей стороны, у собственника или представителя БЦ и подготовьте их заранее.
5. Внимательно проверяйте договор аренды.

Если есть необходимость арендовать торговое помещение, помещение стрит-ритейл или офис в Москве, обратитесь в компанию Maxima Rent. Мы подберем для Вас наиболее оптимальный вариант в сжатые сроки, поможем провести переговоры с арендодателем, собрать пакет документов и проконсультируем по условиям договора аренды.

Зачем регистрировать договор аренды?

Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?

Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.

А если не зарегистрировать?

Разберём пример. ИП Николай снимал помещение под барбершоп на первом этаже жилого дома. Он заключил с собственником договор аренды на пять лет, но затягивал с регистрацией: постоянно появлялись более важные дела, да и арендодатель особо с этим не торопился. Через два года владелец помещения продал объект предпринимателю Дмитрию, который хотел запустить на этом месте свой бизнес. Николай ничего не знал о сделке, а Дмитрий ничего не знал об уже существующем договоре аренды. Суд решил дело в пользу нового владельца: Николаю пришлось экстренно съезжать и искать новое место, потому что незарегистрированный договор не имеет юридическую силу при смене сторон.

У съёмщика могут возникнуть и другие неудобства — не настолько критичные, но всё равно неприятные. Например, без регистрации договора аренды не получится получить алкогольную лицензию и продавать спиртные напитки. А вот налогов платить придётся больше: без отметки Росреестра арендные платежи не считаются расходной статьёй — а значит, налоговую базу уменьшить не получится.

Как правильно составить договор

Процедура подготовки строго регламентирована нормативными актами, нарушение которых влечет за собой аннулирование возникших правоотношений. Необходимо выделить ряд пунктов, которые следует включить в обязательном порядке. В их числе:

• Реквизиты сторон: адресные, контактные, а также паспортные данные.
• Подробное описание объекта имущественного найма, составленное на основании свидетельств, выданных регистрационным органом.
• Перечисление прав и обязанностей участников сделки.
• Продолжительность действия документа. Приведение ограниченного срока в рамках документации не является обязательным требованием. В случае отсутствие такового продолжительность найма определяется, как максимальная.
• Сумма арендной платы, а также дата направления ежемесячной платы.
• Порядок передачи денежных средств.
• Условия приема и передачи постройки в пользование съемщика.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

• Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

• транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

• Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

• Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

• Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

• ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

• Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Возможен ли бессрочный договор аренды нежилого помещения между физическими лицами?

Одним из значимых условий в договоре аренды является срок, на который он заключается. В том случае, если в договоре граждане не определились со сроком, соглашение, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, считается заключенным на неопределенный срок — то есть, по сути, бессрочно.

Бессрочный договор будет действовать до тех пор, пока арендатор согласен оплачивать пользование помещением. Прекратить свое действие он может только после того, как заинтересованная в этом сторона предупредит об этом вторую сторону. Применительно к помещениям срок предупреждения установлен в размере 3 месяцев.

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же.

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».

Прежде всего, нужно правильно настроится перед встречей с арендодателем или его представителем. Возможно, если с помещение не все в порядке, он будет заговаривать зубы. Евгений должен внимательно осмотреть каждый угол помещения, которое присмотрел. Ведь когда он подпишет договор, проблемы на производственных площадях станут его заботами и ответственностью.

При осмотре нужно обратить внимание на состояние всего здания, затем внимательно осмотреть помещение. Действуйте по инструкции:

• нужно осмотреть стены, пол, потолок — нет ли трещин, дыр, залития и прочих «радостей»;

• нужно проверить двери и окна — хорошо ли они работают, скрипят или нет, все ли замки в порядке;

• важно проверить работу коммуникаций — везде ли включается свет, кондиционеры, работает вентиляция и пожарная сигнализация, открываются краны и смывает ли унитаз воду.

Когда вы убедились, что с помещением и документами все как нужно, пора договариваться. Но не заключать договор. Во первых, Евгению тоже нужно собрать документы, во вторых — до мелочей договориться об условиях.

Документы, которые нужны, чтобы арендовать помещение:

1. 1. выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев;

2. 2. копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет;

3. 3. банковские и почтовые реквизиты, юридический адрес;

4. 4. копии учредительных документов организации;

5. 5. ИНН, ОГРН, КПП;

6. 6. копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия. Но что, если в это время хороший вариант достанется более сговорчивому бизнесмену?

Похожие записи:

• Отпуск отцу при рождении ребенка в 2023 году
• Маткапитал: как получить и на что потратить
• Размер единого пособия на детей до 17 лет с 1 января 2023 года (таблица)