Как получить разрешение на реконструкцию частного дома в 2023 году?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить разрешение на реконструкцию частного дома в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реконструкцию часто сравнивают с реабилитацией или капитальным ремонтом. Однако это ошибочное мнение. Реновация относится только к изменениям интерьера дома, капитальный ремонт — к замене или восстановлению определенных элементов, а реконструкция — к изменениям поверхностей и фасадов помещений.
ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
Суд первой инстанции и апелляция признали право заявителя на сохранение переоборудованной квартиры, посчитав, что переоборудованное жилье не нарушает права соседей и не создает угрозу жизни и здоровью в соответствии с СП-54.
Муниципалитет подал апелляцию в Верховный суд РФ. Верховный суд отметил, что суд не учел существенные обстоятельства дела: согласно п. 3. 8 СП-2. 1. 2. 2645-10, ванны и туалеты над гостиными и кухнями в жилых домах запрещены. Выдача заявителю разрешения на перепланировку, выданного в порядке МСУ Отказ был дан именно по этому поводу.
В результате осмотра и обследования дома выяснилось, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и ванной комнаты. Поскольку квартира заявителей находилась на четвертом этаже, необходимо было уточнить, в каких комнатах на третьем этаже после переоборудования будут располагаться кухня и ванная комната.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не приняли это во внимание в своих решениях. Верховный суд передал дело на пересмотр.
Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору социального найма, построила две пристройки к квартире, удвоив его площадь. Реконструированные помещения не нарушали требований СП-2. 1.
2. 2645-10, требований пожарной безопасности и соответствовали техническим регламентам РФ. Однако ЖЭУ отказалось содержать квартиру в измененных условиях, и разногласия были переданы в суд.
Суд первой инстанции удовлетворил жалобу жильцов квартиры, а апелляционный суд последовал его примеру. Судья установил, что пристройка не нарушает права и интересы других граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью и соответствует санитарным и строительным нормам. Поэтому, в соответствии со статьей 29(4) Закона о жилье, суд разрешил оставить помещение в измененном виде.
Как подать уведомление о начале строительства через МФЦ?
Для начала нужно записаться на прием. Сделать это можно через онлайн-запись на сайте либо по телефону горячей линии. А также можно прийти лично и встать в электронную очередь через терминал.
С собой обязательно нужно иметь готовый пакет документов. О наличии бланка уведомления о начале строительства в МФЦ лучше уточнить заранее по телефону, не во всех отделениях его могут выдать.
После того, как сотрудник многофункционального центра примет ваше уведомление, он будет его проверять на соответствие и уточнять, что вы действительно собственник участка.
Если все в порядке, вам выдадут расписку о приеме документов. А все бумаги отправят в государственный орган, в комитет по градостроительству или отдел архитектуры. Если будет необходимость, то ваше уведомление отправят на согласование в комитет по охране памятников или, например, в Лесфонд.
Порядок рассмотрения уведомлений
После того, как вы подадите уведомление о начале строительства частного или садового дома, у государственных органов есть семь рабочих дней, чтобы проверить их.
Важно! Если вы подаете документ через МФЦ, то срок может увеличиться еще на несколько дней, поскольку семидневный срок отсчитывается с момента, когда документы попадут на стол в профильный орган.
За это время сотрудники государственных органов будут проверять ваши документы и параметры будущего дома на соответствие общепринятым стандартам. Если вы забыли указать сведения или приложить нужные документы, то в течение трех рабочих дней вам вернут ваш пакет с указанием причины. У вас будет возможность собрать нужные бумаги и подать уведомлением снова.
Если все документы на месте и никак ошибок нет, то начнется порядок рассмотрения. При положительном ответе вам придет документ с довольно длинным названием «Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке». Если ответ будет отрицательным – документ о несоответствии. О нем чуть ниже.
Важно! Сама подача уведомления не означает начала строительства. Вам нужно дождаться проверки документов и получить письменный ответ.
После этого у вас будет 10 лет, чтобы построить дом. По истечении этого срока документ будет недействителен и уведомление придется подавать снова, если вы не построите дом.
Если во время строительства какие-то параметры жилища поменяются, то нужно снова отправить уведомление.
После строительства дома нужно подать уведомление об окончании строительных работ. Причем сделать это нужно в течение месяца после завершения стройки. Ответа также нужно ждать семь рабочих дней. И затем подготовить технический план, чтобы поставить строение на кадастровый учет.
Что такое реконструкция дома?
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Таким образом, реконструкцию частного дома проводят с целью увеличить объект, сделать его более просторным. Ее проведение влечет за собой необходимость внесения корректив в документы на постройку, а также перерегистрации в Росреестре.
В реконструкцию входит целый ряд работ. Все они должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Прежде чем приступать к работам, нужно уведомить о планируемых изменениях местную администрацию. Данный орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае она будет считаться самовольной.
Регистрация после реконструкции дома
После завершения строительных работ выделяют два пути регистрации реконструкции: уведомительный и по дачной амнистии. В рамках уведомительного порядка подаётся второе уведомление в государственную администрацию, которое подтверждает завершение работ. По законодательству это уведомление должно быть подано не позже, чем через месяц после окончания реконструкции. Этот порядок касается как индивидуального жилищного строительства, так и домов, находящихся в дачном в посёлках и СНТ. При регистрации реконструкции путём подачи уведомлений важно помнить, что нарушение установленных нормативами отступов в 3 метра от границы соседнего участка, а также строительство без согласования с охранными зонами может помешать беспрепятственной регистрации.
Второй вариант регистрации — упрощённый, или дачная амнистия, которая продлена до 2026 года, предусматривает лёгкий порядок. Он рассчитан на регистрацию реконструкции и строительства как объектов ИЖС, так и дачных и садовых домиков. При регистрации по дачной амнистии не подают уведомление о начале строительных работ и об их окончании. Для регистрации нужно оформить требуемый пакет технических документации. Регистрация реконструкции по дачной амнистии также позволяет, не столкнувшись с проблемами оформить дом, построенный с нарушенными отступами. Это предусматривается, если владелец смежного земельного участка не против, а отступ более 1 метра, но менее 3.
Что нужно учесть до подачи искового заявления
Суды далеко не всегда принимают сторону истца. Соблюдение нескольких условий повысит вероятность положительного судебного решения:
- Вы должны иметь права на участок, на котором находится недвижимость. Это может быть право собственности, пожизненного наследуемого владения либо бессрочного пользования. Если вы – арендатор, суд скорее всего откажет.
- Реконструкция не должна влиять безопасность жилища, но вам нужно доказать этот факт. Еще до суда можно заказать строительную экспертизу либо можно ходатайствовать о ее назначении в суде. Обычно досудебное обращение к экспертам стоит дешевле.
- Реконструкцией не должны быть нарушены права заинтересованных лиц. Суд может посчитать, что вы нарушаете права соседей, если, например, пристройка к дому вплотную граничит с другим участком. Поэтому, рекомендуем заранее согласовывать такое увеличение жилплощади с соседями. Также нарушением прав могут быть случаи, когда после реконструкции затруднен подход к инженерным коммуникациям.
- Были предприняты попытки досудебной легализации. То есть, вы обратились в администрацию и получили отказ. Если же данных мер не было принято, вероятность отрицательного судебного решения выше.
Процедура получения разрешения
Требования к получению разрешительной документации безапелляционные в случаях, когда это несет существенные изменения постройки. Проверяющие инстанции исходят из распоряжений, которые принимаются федеральными и местными органами власти. Осуществляются следующие обязательные процедуры:
- контроль за безопасностью проводимых работ как для постройки, так и для людей;
- инспекция правильности размещения несущих элементов и других важных конструкций;
- проверка соблюдения нормативов противопожарной безопасности и санитарных норм;
- соблюдение имущественных и других интересов третьих лиц, проживающих на прилегающих территориях.
Чтобы провести работы по изменению параметров конструкции, необходимо предварительно получить разрешение на реконструкцию частного дома. Необходимо обратиться в Архитектурный отдел или к ответственному лицу в местной администрации. Сотрудник приедет по вашему адресу, выполнит замеры и проведет экспертизу проекта. Если изменения не повлияют на качество постройки, вы получите разрешение.
В первую очередь нужно уточнить список документов в своем населенном пункте. В разных регионах он может несущественно отличаться. Специалисты могут запросить дополнительные документы.
Чтобы получить разрешение, необходимо выполнить следующие действия:
- Обратитесь в БТИ. Здесь вам выдадут техническую документацию на дом и копию кадастрового плана.
- Полученные документы предоставляются в Архитектурный отдел вместе с заявлением.
- В назначенный день приезжает архитектор, который составит профессиональный проект, включающий эскиз планируемой реконструкции.
- После того, как будет собран пакет документов, его необходимо подать вместе с заявлением в Архитектурный отдел. На разрешении должна стоять подпись главного архитектора по району.
- Когда разрешение будет получено, необходимо обратиться в СЭС и МЧС. При затрагивании внешних коммуникаций требуется разрешение от коммунальной службы.
Получение средств на реконструкцию
В большинстве случаев собственники выполняют строительство и реконструкцию за счет собственных средств. Но у некоторых семей есть возможность выполнить реконструкцию благодаря средствам материнского капитала, если они имеют соответствующий сертификат. Процедура осуществляется только после того, как в Пенсионном фонде РФ примут положительное решение.
Для этого в первую очередь необходимо подать заявление в ПФ РФ. К нему прикладываются документы по реструктуризации дома и сертификат государственного образца. Если решение будет положительным, средства перечисляются на личный банковский счет в два этапа:
- Сначала перечисляется не больше половины неизрасходованных средств. Они будут доступны для снятия в течение 2-х месяцев после положительного решения по заявлению.
- Второй перевод осуществляется через полгода после первого перевода. При этом необходимо подтвердить факт ведения работ по переустройству частного дома документально.
Оформление сноса старого дома
Ещё летом прошлого года в Градостроительном кодексе появилась статья о сносе объектов капитального строительства, но Росреестр начал требовать соответствующие уведомления гораздо позже. Министерство строительства своим приказом №34/ПР ввело формы уведомлений, которые за 7 рабочих до сноса дома и в течение 7 рабочих дней после сноса следует направлять в местную администрацию. Эти уведомления администрация принимает только при личном приёме (ни через портал госуслуг, ни через МФЦ подать их пока нельзя) и в результате выдаёт два акта.
Раньше для погашения записи из Росреестра владельцы снесённых домов приглашали кадастровых инженеров, которые осматривали участки и составляли акты обследования. Только на основании этих актов мы снимали дома с учёта, а сейчас инженеры подкрепляют к ним ещё дополнительные акты из администрации.Это правильный порядок оформления сноса, но некоторые собственники без изменения площади, планировки и материала стен на месте старых домов возводят новые. При этом не получают никаких актов. К такому рискованному варианту прибегают в тех случаях, когда новое строительство на участке запрещено, например, из-за санитарно-защитной зоны какого-то предприятия или опасного объекта.
Юристы, проектировщики и кадастровые инженеры компании «Правозем» проводят с владельцами домов предварительные бесплатные консультации по вопросам оформления реконструкции. Мы уточняем границы и составляем архитектурные проекты. Получаем в администрации уведомления и согласовываем реконструкции. Формируем технические планы и вносим изменения в кадастровый учёт. Кроме того, подготавливаем досудебные заключения эксперта и защищаем интересы на судебных заседаниях. Составляем заключения о техническом состоянии домов и переводим их назначение из нежилых в жилые, а также присваиваем адреса.
Регистрация после реконструкции дома
После завершения строительных работ выделяют два пути регистрации реконструкции: уведомительный и по дачной амнистии. В рамках уведомительного порядка подаётся второе уведомление в государственную администрацию, которое подтверждает завершение работ. По законодательству это уведомление должно быть подано не позже, чем через месяц после окончания реконструкции. Этот порядок касается как индивидуального жилищного строительства, так и домов, находящихся в дачном в посёлках и СНТ. При регистрации реконструкции путём подачи уведомлений важно помнить, что нарушение установленных нормативами отступов в 3 метра от границы соседнего участка, а также строительство без согласования с охранными зонами может помешать беспрепятственной регистрации.
Второй вариант регистрации — упрощённый, или дачная амнистия, которая продлена до 2026 года, предусматривает лёгкий порядок. Он рассчитан на регистрацию реконструкции и строительства как объектов ИЖС, так и дачных и садовых домиков. При регистрации по дачной амнистии не подают уведомление о начале строительных работ и об их окончании. Для регистрации нужно оформить требуемый пакет технических документации. Регистрация реконструкции по дачной амнистии также позволяет, не столкнувшись с проблемами оформить дом, построенный с нарушенными отступами. Это предусматривается, если владелец смежного земельного участка не против, а отступ более 1 метра, но менее 3.
Для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию жилого дома, понадобится выполнить определенные действия:
- Первым делом потребуется обратиться в БТИ. Это необходимо для получения всей технической документации и копии кадастрового плана на дом.
- Полученная документация вместе с составленным заявлением предоставляется в отдел архитектуры и градостроительства.
- Назначается день, когда приезжает специалист для составления профессионального проекта, который состоит из эскиза планируемой реконструкции.
- После предоставления всех документов и принятия положительного решения, необходимо получить разрешение, подписанное главным архитектором района.
- Затем понадобится обратиться в СЭС и МЧС, а если затрагиваются внешние коммуникации, то необходимо получить согласие коммунальных служб.
Разработанный проект должен соответствовать всем санитарным и техническим правилам. Также необходимо соблюдать требования пожарной инспекции.
Как получить разрешение на строительство старого образца
Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).
Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов. Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.
ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.
Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.
- Уведомительный порядок выгоден застройщикам: во-первых, согласование ускоряется и упрощается; во-вторых, вносить изменения в проект по ходу строительства теперь можно без громоздких процедур согласований, которые по срокам и затратам сравнимы с получением нового разрешения.
- Однако появились и минусы. Кажущаяся бесконтрольность и свобода действий могут привести к недопустимым отклонениям от существующих норм строительства и использования земли в будущем. В итоге всё может закончиться для застройщика постановлением о сносе объекта или существенными изменениями в его структуре. Но самым печальным последствием может стать изъятие земли на основании её нецелевого использования.
Госпошлина за оформление права собственности на дом
Размер пошлины аналогичен той, что платится за регистрацию квартиры – 2000 рублей. Оплатить ее надо до подачи документов. В МФЦ это можно сделать прямо на месте.
Если происходит оформление дома в совместную собственность по долям, пошлину следует разделить между всеми собственниками в тех же пропорциях, что и доли.
Оформление дома в собственность супругов выделения долей не требует. Независимо от того, кто указан владельцем, дом будет считаться общим. Поэтому пошлину может целиком оплатить супруг-домовладелец.
Иногда служба опеки требует выделения долей несовершеннолетним детям. Пошлину также может оплатить целиком родитель, на которого регистрируется дом, поскольку он является законным представителем несовершеннолетних граждан.