Покупка квартиры по ДДУ в 2021 году: Что нового?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по ДДУ в 2021 году: Что нового?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

В чем особенности заключения договора по доверенности?

Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.

ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.

Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру / Rusbase

В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.

Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.

Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.

О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.

Когда используется договор уступки права требования

Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.

Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.

Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.

Что нужно проверить, прежде чем подписывать договор?

Есть стандартная форма такого документа. Так, в нем должны отражаться такие сведения об объекте недвижимости:

• кадастровый № земельного участка, выделенного под застройку;
• адрес строящегося дома;
• этажность дома;
• предполагаемый № квартиры, которая затем перейдет в собственность;
• планировку помещения;
• технические характеристики жилья: высота потолков, площадь комнат, наличие лоджии или балкона;
• наличие отделки и то, из каких материалов она будет делаться;
• цену м2 жилья;
• полную стоимость объекта недвижимости;
• сроки гарантии, действующей на объект.

Каждому дольщику рекомендовано провести проверку перед подписанием ДДУ. Важно обратить внимание на такие нюансы:

• Известность девелопера и его репутация. Имеет смысл проверить, сколько построенных и введенных в эксплуатацию новостроек уже есть у этой компании. Соблюдаются ли сроки сдачи, были ли случаи заброшенного, незаконченного строительства, как эксплуатируются уже построенные дома и нет ли нареканий со стороны жильцов. Также стоит проверить учредительные документы застройщика.
• Как оформлена документация, проекты на строительство, проектная декларация. Здесь важно, чтобы проект строительства согласовали с районной администрацией. Также имеют значение правильное оформление земли под зданием и наличие у компании соответствующих разрешений на строительство.
• Аккредитация в банке. Важно, чтобы девелопер был аккредитован в крупном банке. Это — хороший сигнал для инвесторов, говорящий о том, что деньги у строительной компании есть.
• Надежные ли инвесторы у этого проекта. Под каждый дом застройщик может привлекать разных инвесторов. Дольщикам стоит обратить на это внимание. Название инвестора указывается в проектной декларации. Если здесь записаны известный банк или крупная фирма, то жилье с большей вероятностью будет закончено в срок и сдано без проблем.
• Где расположен дом. Отдел продаж застройщика не заинтересован в том, чтобы открывать покупателям информацию о потенциальном неблагоприятном соседстве — например, о наличии рядом мусорного полигона или опасного производства. Эту информацию дольщик должен проверить самостоятельно.
• Какая компания занимается монтажом инженерных сетей и будет в дальнейшем отвечать за их обслуживание и эксплуатацию. Здесь крайне важна репутация подрядчика и состояние уже реализованных и обслуживаемых объектов.
• Информация в типовом договоре. Нужно особенно обратить внимание, чтобы спорные пункты в документах были в пользу дольщика.

Как проходит регистрация договора в Росреестре?

Договор долевого участия будет иметь законную силу только после регистрации в Росреестре. Процедуру можно пройти в «обычном виде» за месяц, но сейчас уже разрешена электронная регистрация. Это значительно проще и быстрее, так как потребуется от 5 до 7 дней.

Как зарегистрировать ДДУ? Последовательность действий здесь такая:

• Нужно подготовить все необходимое: потребуется полный текст договора, заявление, а также электронно-цифровая подпись;
• важно проверить договор: в нем приводятся параметры жилья и точная полная стоимость сделки, особенности проведения оплат и сроки сдачи, сведения об участке земли под зданием и гарантийные периоды и обязательства;
• сделать ЭЦП можно, обратившись в спец. центр с аккредитацией;
• подписанный двухсторонний договор заверяют цифровой подписью;
• в Росреестр направляется согласие на использование подписи в бумажном виде;
• после этого можно загружать документы на сайт Росреестра;
• теперь необходимо оплатить пошлину за регистрацию, не забывая, что за использование электронных сервисов положена скидка на треть от стоимости.

Наравне с преимуществами заключения ДДУ имеются некоторые недостатки:

• Длительный период ожидания. Пройдет достаточно много времени до того момента, когда вы сможете порадоваться новому жилью. На каждом этапе строительства стоимость недвижимости возрастает. Больше всех выигрывают те, кто заключил ДДУ на начальном этапе строительства дома, но и срок ожидания у них будет больше.
• Продление срока строительства. Законодательству это не противоречит, есть лишь требование предупреждать об этом дольщиков. Но серьезные компании стараются не срывать сроки, чтобы не снижать рейтинг и не терять будущих заказчиков.
• Обесценивание средств. Это касается тех ситуаций, когда застройщики не выполнили свои обязательства, а деньги с эскроу-счетов вернулись дольщикам. Цены на квартиры растут, приобрести жилье, аналогичное планируемому, за эти деньги будет проблематично.
• Изменение проекта в процессе строительства. Такими правами наделены строительные организации, если коррективы не повлияют на безопасность. При этом необходимо оповестить дольщиков. Они имеют право предъявить претензии и расторгнуть договор. Накопившиеся деньги после расторжения ДДУ вернет банк.

Теоретически дольщик может получить по ДДУ квартиру меньшей площади, чем оговаривалось ранее, но на практике это маловероятно, так как в договоре указывается стоимость 1 кв. метра, а установка несущих конструкций производится на начальном этапе строительства. При несогласии дольщик вправе расторгнуть договор на этом этапе.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Нередко инвесторы, профессионально занимающиеся покупкой недвижимости с целью дальнейшей перепродажи, вступают в число дольщиков, вносят взносы и ждут покупателей. Продать квартиру в недостроенном и не сданном в эксплуатацию доме они не могут.

Здесь используется механизм переуступки права на ДДУ. При этом каждая сторона имеет свои выгоды: передающая права делает наценку, а принимающая получает квартиру быстрее, чем если бы заключила договор в начале строительства.

Долевое строительство пользуется популярностью среди тех, кто хочет приобрести квартиру в новостройке по приемлемой цене. В последнее время из-за введения эскроу-счетов сделка стала безопасной. Единственный недостаток — приходится ждать завершения строительства в течение нескольких лет.

Заключая ДДУ, внимательно вчитывайтесь в формулировки, обращайте внимание на то, какие материалы используются при строительстве. При необходимости обращайтесь к специалистам, чтобы они дали пояснения по возникающим вопросам.

ДДУ, или договор долевого участия, сегодня является вариантом приобретения недвижимости, возводимой на финансовые средства непосредственных владельцев.

По ДДУ в осуществляемом долевом строительстве участвующая сторона, именуемая застройщиком, берет обязательство в оговоренный и указанный срок собственными силами или при необходимости с привлечением каких-либо других лиц провести строительство высотного дома или другой пригодной для проживания недвижимости. Затем, после оформления разрешения на полную эксплуатацию возведенного объекта, нужно выполнить его передачу непосредственному участнику проводимого долевого строительства.

Вторая сторона сделки обязана уплатить присутствующую в договоре цену, а также обязательно принять готовый объект, если есть разрешение на его эксплуатацию (ФЗ No214).

Такой вид проводимой сделки обладает своими особенностями, одной из которых является необходимость процедуры регистрации договора ДДУ. Лишь после процедуры внесения такого договора в действующий Росреестр подготовленный документ признается полностью действительным.

Еще одной важной особенностью такого метода является срок получения полного права собственности именно на ту квартиру, которая передается покупателю лишь после возведения дома с его сдачей в полную эксплуатацию и с обязательным подписанием специального акта передачи. Также достаточно важным считается тщательный выбор надежного застройщика и предотвращение сотрудничества с мошенниками.

Преимущества и недостатки приобретения квартиры через ДДУ

Договор долевого строительства вызывает у потенциальных покупателей квартир двоякое мнение. С одной стороны — это выгодно, а с другой — большие временные затраты далеко не всегда себя оправдывают.

Говоря о преимуществах ДДУ, в первую очередь стоит отметить:

• Хорошую защищенность со стороны закона. Сейчас интересы дольщиков уже надежно защищены, поэтому вы гарантированно сохраняете свои средства и приобретаете недвижимость по сниженной стоимости. Более того, теперь дольщикам доступны даже компенсации за малейшее нарушение сроков строительства.

• Официальную регистрацию в Росреестре. Как только договор будет заключен, он сразу же попадет в государственный реестр. Это дает дополнительные гарантии защиты от недобросовестных застройщиков.

• Четкие параметры в отношении технических данных объекта. Вы заранее знаете общую площадь квартиры, а также всю планировку. Любое несоответствие заявленным данным будет считаться нарушением договора, и с застройщика можно требовать компенсацию.

• Сохранность денежных средств. Начиная с 2019 года, инвестиционные средства покупателей не могут быть использованы на строительство дома. Это значит, что при появлении финансовых проблем у застройщика вы все равно получите свои деньги назад.

• Предоставление гарантийного срока эксплуатации. В отличие от обычной покупки квартиры, договор долевого участия предполагает 5-летний гарантийный срок устранения технических неисправностей. Это значит, что даже при несвоевременном обнаружении недочета застройщик обязан исправить имеющуюся оплошность.

Возможность приобретения квартира через переуступку прав по ДДУ

Получить квартиру до непосредственной сдачи дома в эксплуатацию можно двумя способами: посредством ДДУ, а также через переуступку прав по этому же договору. В чем разница и зачем прибегать к таким сложностям, если можно попросту напрямую заключить договор с застройщиком? Дело в том, что все перспективные проекты разбираются частными инвесторами еще на самых ранних этапах, поэтому обычному рядовому покупателю получить привлекательную жилплощадь напрямую довольно трудно.

Инвесторы же, добавят к приобретенной жилплощади процент и с радостью передадут ее целевому покупателю. Однако передадут они не квартиру (поскольку физически ее еще нет), а права на ее владение. Именно эта процедура и называется переуступкой прав по договору долевого участия.

ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договораг. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:

1. Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
2. Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
3. Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
4. Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

• иметь гражданство РФ;
• быть старше 21 года;
• быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор;
• иметь безукоризненную кредитную историю;
• работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

• размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа;
• процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых;
• период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет;
• сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом

Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:

• на момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен;
• покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.

Когда оформляется ДДУ

Договоры долевого участия оформляются до возведения здания или в готовом доме, но до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщик обязуется предоставить квартиру с оговоренными и прописанными параметрами. Кроме заключения договора ДДУ непосредственно с застройщиком, возможно оформление переуступки. Эта процедура немного сложнее, чем оформление ДДУ – дольщик переуступает свое право собственности на квартиру, оформленное в договоре, третьему лицу. При этом, стоимость переуступки может быть как аналогичной изначальной, так и выше, если стоимость жилья выросла. Кроме того, новый дольщик не сможет ничего изменить в текущем ДДУ – ему переходит договор в неизменном виде. Подробности – в разделе «Вопросы и ответы».

Существуют другие виды договоров на покупку недвижимости: ДКП и ЖСК.

ДКП – договор купли продажи. Он применим, когда объект сдан в эксплуатацию. После вступления договора в силу, вы становитесь владельцем недвижимости сразу, без ожидания и прочего. Все максимально просто – вы выбираете объект, осматриваете и покупаете.

ЖСК – жилищно-строительные кооперативы. Сложная и не всегда прозрачная схема покупки квартиры, точно не регламентируемая законом. В теории, жильцы должны быть готовы без услуг посредника (как в случае ДДУ – банка) самостоятельно скооперироваться денежными средствами для строительства дома. При этом пайщики должны каким-то образом сами договориться обо всех условиях и правилах с компанией застройщиком – сколько будет стоить пай, какие будут сроки сдачи, как будут решаться вопросы неустоек и исправления дефектов постройки и прочее. Как показывает практика, ЖСК – благодатная почва для мошенников. Кроме того, отсутствие жесткого регулятора чревато срывами сроков застройщиком и неприятными разбирательствами по разным вопросам: право собственности, ценовые вопросы и прочее. В настоящее время в России разрешено только достраивать дома по ЖСК, новые кооперативы для строительства запрещены.

Похожие записи:

• Прожиточный минимум в 2023 году: таблица по регионам
• Какие регионы открыты для переселения в Россию 2023
• Как получить вид на жительство в России? Оформление гражданства