Как совершать сделки с недвижимостью с иностранцами из недружественных стран?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как совершать сделки с недвижимостью с иностранцами из недружественных стран?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Основной налог, который возникает при приобретении недвижимого имущества, — это налог на имущество организаций. Поскольку он является региональным, ставки его устанавливаются законодательством субъектов Федерации и не могут превышать 2% (п. 1.1 ст. 380 НК РФ). В отношении объектов недвижимого имущества, расположенных в Москве, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка в 2018 году составляет 1,5 процента (п. 2 ст. 2 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 «О налоге на имущество организаций»).

Как осуществить безопасную сделку купли-продажи с иностранцем

Приобретая квартиру у иностранного гражданина необходимо строго следовать определенным правилам:

• Убедиться, что владелец недвижимости находится на территории России законно, и будет легально пребывать в РФ во время совершения сделки. Это подтверждается рядом документов: визой, видом на жительство, разрешением на временное пребывание. Изучая указанные документы, важно проверить даты.
• Запросить выписку на квартиру (правоустанавливающие документы) из единого Государственного Реестра Недвижимости, которая подтвердит, что продавец – собственник, и справку о его регистрации.
• Получить от владельца копию паспорта с нотариально заверенным переводом. Если он женат, требуется согласие на сделку его супруги, оформленное у нотариуса.
• Когда продавец владеет квартирой менее трех лет, нужно заказать справку о переходе прав из ЕГРН, где имеются достоверные сведения о прошлых владельцах.
• Следующий этап – проверка жилья на перепланировку. Если ее выполняли, требуется официальное разрешение.
• Последний серьезный шаг к безопасной сделке – способ оплаты. Когда хозяин недвижимости – нерезидент Российской Федерации, нельзя использовать наличные денежные средства. Надо перечислить ему деньги безналичным переводом. Передача наличных нерезиденту – нарушение валютного законодательства, которое грозит жестким штрафом (75-100% от суммы проводимой сделки).

Нюансы проведения валютных операций.

Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчёта. И именно это очень важно.

Первое! Расчёты между резидентами и нерезидентами не могут проводится в наличной форме.

Второе! Расчеты между резидентами и нерезидентами проводятся исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках (пункт 3 статьи 14 вышеуказанного закона).

Если передача денег от покупателя к продавцу (где один из них резидент, а другой нерезидент) осуществляется в другой форме, то это нарушение валютного законодательства Российской Федерации.

И за это предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% от суммы незаконной валютной операции (т.е. стоимости недвижимости) (ст. 15.25 КоАП РФ).

Срок исковой давности по таким операциям — два года со дня совершения правонарушения, т.е. со дня передачи денег (ст. 4.5 КоАП РФ).

Требования к иностранному заемщику

Те банки, что готовы кредитовать иностранцев, следят за соблюдением нескольких условий:

• возраст на момент получения кредита 21 год, а на момент погашения – не более 65 лет;
• постоянный официальный доход, при этом сумма ежемесячного платежа не должна превышать 40% от доходов семьи;
• легальное пребывание в РФ (виза, РВП/ВНЖ, миграционная карта и т.д.);
• стаж на нынешнем месте работы от 6 месяцев;
• наличие первоначального взноса от 10%;
• положительная кредитная история.

Если нет вида на жительство

В соответствии с действующим законодательством, граждане иностранных государств с ВНЖ проживают на территории РФ практически на равных правах с россиянами. Они платят налоги, трудоустраиваются в любом регионе, пользуются льготами и получают различные пособия.

Ипотека с видом на жительство для иностранцев – это довольно распространенный и простой способ обзавестись собственным жильем и пустить корни в России. Но что же делать мигрантам, пока не имеющим заветного документа и не желающим жить на съемной квартире? Таким гражданам необходимо готовиться к повышенным требованиям со стороны кредитора и сбору расширенного пакета документов.

Чтобы повысить шансы на одобрение ипотечного кредита, иностранцу без ВНЖ рекомендуется накопить сумму, значительно превышающую первоначальный взнос (не менее 50% стоимости недвижимости), пригласить созаемщиков и поручителей, являющихся гражданами РФ, заранее сформировать положительную кредитную историю (оформите небольшой потребительский кредит и своевременно его погасите), закрыть все имеющиеся кредиты, получить хорошую характеристику от работодателя. Кроме того, при оформлении ипотеки в первую очередь необходимо обратиться в свой зарплатный банк.

Когда рубль – иностранная валюта

Мы, напомним, ведем речь о сделках с недвижимостью. И кажется, при чем тут вообще валюта? Мы же продавать-покупать квартиру/дом собираемся ведь за рубли? Уж как минимум именно они будут прописаны в договоре купли-продажи: законное средство платежа в РФ именно российский рубль.

А всё просто: рубль только для резидентов такой вот родной и любимый. А для неграждан, которые при этом даже вида на жительство не получили, он, может, и любимый тоже, но с точки зрения закона не родной. Рубль для нерезидента – иностранная валюта. И его использование в сделках купли-продажи недвижимости с нерезидентом – незаконная валютная операция.

Что ж тогда, нерезиденту нельзя покупать или продавать на территории Российской Федерации квартиру или дом? Да можно, разумеется. Только под особым контролем государства, которое как минимум должно о такой валютной операции знать.

Как это сделать? Опять всё просто: все взаиморасчеты между сторонами сделки должны проходить исключительно безналично. Никаких ячеек, хоть в банке, хоть в специально сертифицированном депозитарии! Никаких конвертов с банкнотами! Ни одного наличного рубля при внесении аванса/залога и так далее!

При этом не должно быть никаких расчетов и по картам, которые у нерезидентов тоже могут быть. Что должно быть? Нерезидент обязан использовать специальный валютный счет в специально уполномоченном банке. Вот с него и будут перечислятся деньги, если нерезидент – покупатель, и наоборот – на этот счет, если нерезидент продавец.

Внимание: вдруг валютный нерезидент не так давно был резидентом и у него сохранился почему-либо и обычный счет, не специальный. Такой использовать нельзя.

Как найти «специально уполномоченный банк», чтобы точно не ошибиться, и как убедиться, что счет у нерезидента «правильный»? Ну, про Сбер, ВТБ и еще десяток крупных банков можете и не сомневаться. У всяких других просто спросите – обманывать в таком деле вас им очень невыгодно, очень уж нарушение серьезное. И только нашим читателям по секрету скажем: номер счета у валютных нерезидентов начинается с цифр 40820 (после прочтения – сжечь).

Где вы эти начальные цифры обязательно увидите? В договоре купли продажи (ДКП) всегда и обязательно указаны подробно актуальные личные документы сторон (паспорта, виды на жительство), а также прописывается способ расчета, в том числе и всяческие предварительные «авансы». При безналичных расчетах обязательно указываются номера счетов: того, с которого производилось перечисление на депозит, а также на который деньги будут зачисляться по условиям депозита.

НДФЛ с нерезидентов РФ в 2020-2020 годах

Тем не менее приведем аргументы в пользу такого подхода. Итак, в п. 4 ст. 210 НК РФ указано, что налоговые вычеты, определяемые ст. 218–221 НК РФ, для нерезидентов не применяются. Однако эта норма не говорит, что налоговую базу нельзя уменьшить на сумму расходов, если они связаны с покупкой впоследствии реализованного имущества. То есть прямого запрета на такую операцию в НК РФ нет.

Еще почитать: Срок обращения по трудовым спорам в суд

Для налогообложения доходов нерезидентов, полученных от продажи имущества, срок владения им значения не имеет, и НДФЛ все равно взимается. В этом существенное отличие от налогообложения таких операций, совершаемых резидентами, для которых п. 17.1 ст. 217 НК РФ предусматривает наличие минимального срока владения имуществом:

Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ

Продать квартиру также можно через представителя по доверенности, он получит деньги от покупателя и отправит их через банк на счет наследника. Нерезидент РФ при получении дохода на территории России должен оплатить НДФЛ – налог на доходы физических лиц, который составляет 30% от суммы дохода (п.3 ст. 224 НК РФ). При этом и саму оплату налога, и подачу декларации в ФНС также можно поручить представителю.

Для этого на основании ст.ст. 229, 228 Налогового кодекса Российской Федерации он обязан до 30 апреля года, следующего за отчетным, подать в налоговую службу Российской Федерации по месту регистрации в РФ, а при ее отсутствии – по месту нахождения проданной квартиры, налоговую декларацию, и до 15 июля также в году, следующим за отчетным, перечислить налог в бюджет РФ.

Что нужно иметь нерезиденту, чтобы купить недвижимость в России

Иностранцу, который решил приобрести жилье в Российской Федерации, нужно обратиться в налоговые органы, чтобы получить идентификационный номер, который оформляют в течение двух недель. Чтобы иностранцу заказать идентификационный номер, нужен перевод его паспорта. Также следует знать, что при продаже купленной недвижимости могут появиться проблемы с возвратом безналичных средств, а также уплатой процентов, если недвижимость была продана дороже, нежели куплено.

Законодательные нормы предусматривают безналичный расчет при покупке недвижимости на сумму свыше 300 тысяч рублей. Речь идет и о резидентах, так и нерезидентах. Поэтому в России перечислять средства на карту нужно с дебетового счета государства, резидентом которой является иностранное лицо. Пересекая границу, имеющиеся средства нужно за декларировать, чтобы их легализовать при внесении на счет. Однако эта процедура намного сложнее, нежели простой банковский перевод. Также важно уже в России, перевести средства с иностранного счета на инвестиционный. Это дает возможность, продавая недвижимость, получить всю сумму обратно, не выплачивая налогов. Однако такое положение действует только в отношении той недвижимости, которая была продана не дороже, нежели приобретено.

Конституция в п. 3 ст. 62 уравнивает в правах российских, иностранных граждан и лиц без гражданства. Все они могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а также имеют возможность судебной защиты своих прав.

Определенный перечень ограничений для иностранных лиц все же есть. Их не так много, как в других странах, но они необходимы. Это не прихоть законодателя, они стоят на страже государственной целостности и безопасности.

Все запреты связаны с покупкой земли. К примеру, нельзя купить земельный участок в ряде приграничных территорий или закрытых административно-территориальных образованиях. Об этом необходимо помнить, если вы приобретаете таунхаус вместе с землей. Полный перечень закрытых образований можно найти в Постановлении Правительства РФ от 5 июля 2001 года №508.

Таким образом, купить квартиру иностранному гражданину разрешается, равно как и комнату, дом, часть квартиры или дома.

Нюансы покупки предусмотрены ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и касаются требований к документам, удостоверяющим личность при заключении сделки.

Основной документ – паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен на русский язык, а сам перевод нотариально заверен. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то на него надлежит оформить апостиль (как правило, в виде оттиска печати или штампа).

Как оформляется сделка

Оформление сделки с иностранным гражданином проходит точно так же, как и в случае с гражданами РФ. Процедура стандартная: для перехода прав на недвижимое имущество нужно заключить письменный договор между уполномоченными лицами, а также пройти государственную регистрацию перехода права в Росреестре.

Если речь идет о приобретении прав на будущую недвижимость, отдельно регистрируют и сам договор. Это касается заключения сделки о долевом участии в строительстве, когда вы покупаете недвижимость до того, как она фактически будет построена.

Однако, как и российские граждане, иностранцы сталкиваются со всеми рисками, которые сопряжены с покупкой недвижимого имущества. Соответственно, если вы покупаете квартиру или дом на вторичном рынке, необходимо проверить юридическую чистоту объекта. Поскольку нет гарантии, что там не прописаны несовершеннолетние или другие лица, чьи права могут вступить в конфликт с вашими интересами.

Также нужно убедиться, что человек, продающий недвижимость, действительно имеет на это права, что он является собственником или уполномоченным его представителем. Таким образом, иностранцам, как и россиянам, необходима помощь грамотного юриста.

Без апостиля документов не обойтись

Одно из требований к иностранцу при совершении сделок с недвижимостью – предъявление апостиля документов, принятого Гаагской конвенцией и подтверждающего подлинность содержащейся в документах информации. Апостиль может быть представлен в виде штампа или дополнительного бланка, который прикладывает к пакету документов нотариус. Он содержит наименование государства и города, где он был проставлен, ФИО и должность выдавшего лица, наименование учреждения, дату и номер, печать или штамп учреждения, подпись должностного лица.

Чтобы оформить апостиль, необходимо сделать перевод документов и заверить его у нотариуса. Если апостиль проставляется в России, необходимо написать заявление в Министерство юстиции РФ или другой орган, наделенный правом проставления апостиля, и заплатить государственную пошлину.

В случае продажи недвижимости иностранному гражданину необходимо предоставить документ, в котором указано его семейное положение, или разрешение от супруга (супруги) на совершение сделки. Это нужно для того, чтобы избежать оспаривания сделки в будущем.

Последовательность действий по оформлению покупки соответствует общей схеме сделки купли-продажи:

1. Выбор объекта из тех, которые официально могут купить подданные иностранных государств с учетом требуемых параметров – региона, площади, иных значимых характеристик.
2. Согласование условий сделки с продавцом и проверка документов продавца и бумаг на недвижимость.
3. Составление предварительного договора, внесение аванса или задатка.
4. Подготовка документов для сделки и назначение даты подписания.
5. Подписание соглашения.
6. Передача бумаг на перерегистрацию собственника на основании заключенного договора.
7. Получение документа, подтверждающего факт перехода права собственника к другому лицу.

Отвечать все равно придется

А что же будет, если вы нарушите хотя бы одно из этих правил? То есть если деньги были наличными, хоть бы и частично, например аванс, или если счет «неправильный» – то есть если была совершена-таки «незаконная валютная операция»?

ДКП, как это положено по закону, поедет в Росреестр для регистрации перехода права. Регистратор очень внимательно изучает договор – работа такая. Если в нем будет что-то не так, регистратор обязательно уведомит об этом налоговую инспекцию – это тоже его работа. Да, именно налоговой инспекции вменено в обязанность за этим следить. И вы подпадете под санкции за ваше нарушение.

Какие? Штраф! Его размер прописан в статье 15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП). И вот тут внимание! Время от времени в российское законодательство вносятся различные поправки. И вот в прошлом месяце именно в эту статью были внесены изменения. 13 июля 2022 года президент Российской Федерации подписал закон 232-ФЗ, по которому штраф – снижен. Ура! (Хотя можно и без «ура» – мы же с вами нарушать его и не собирались.) Действуют эти поправки с 24 июля 2022 года.

Что было и что стало? Размер штрафа был минимум 70% от суммы по ДКП – максимум все 100. Стал – минимум 20%, максимум 40. Сразу скажем, что на минимум рассчитывать не стоит: налоговая инспекция его будет назначать, только если уж очень уважительная причина у нарушителя найдется. Продали иностранцу без вида на жительство квартиру за хорошие деньги и не знали о законе? Поделитесь с государством. Не знали закона? Ну… Во-вторых, незнание закона не освобождает… А во-первых, теперь-то уже знаете.

Право иностранцев на покупку российской недвижимости

В России иностранцы имеют полное право на владение, распоряжение и пользование недвижимостью на территории, как и резиденты страны, в частности это касается и квартир, если только нерезидент пребывает на законных правах на территории страны.

В отношении имущества иностранцы имеют те же права, привилегии на пользование государственными услугами и информационную обеспеченность, что и граждане. Это предусмотрено законами РФ и, непосредственно, Конституцией Российской Федерации.

Исключениями являются только случаи покупки земельных участков, которые под сельскохозяйственные услуги, а также другие объекты, которые предусмотрены в законодательстве РФ. В таком случае они имеют право на получение прав на аренду.

Покупка квартиры в строящемся доме

Чтобы стать участником долевого строительства, иностранец должен подписать договор долевого участия с застройщиком. Сам текст документа будет точно таким же, как и в случае, если бы ДДУ подписывал российский гражданин, однако, если того пожелает покупатель, а девелопер пойдет навстречу – документ могут составить одновременно на двух языках.

Чтобы купить квартиру в новостройке, иностранец должен обладать следующим:

· Паспорт иностранного гражданина и официально заверенный у нотариуса перевод всех его страниц, сделанный не более месяца назад;

· Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, оформленное у российского нотариуса;

· Документы, подтверждающие законное нахождение человека на территории РФ;

· Действующий счет в российском банке – он потребуется для того, чтобы оплатить безналичным методом квартиру (сделки по ДДУ предусматривают такой метод перевода средств застройщику).

В случае если супруг или супруга покупателя в момент приобретения находится не в России, согласие можно получить несколькими методами: оформить его в российском консульстве в стране его/ее пребывания, либо заказать согласие у иностранного нотариуса, сделать апостиль, а затем посетить с этим документом нотариальную контору в России.

Важно! При покупке недвижимости и при ее продаже необходим идентификационный налоговый номер, а значит иностранец в обязательном порядке должен получить ИНН. Чтобы стать обладателем номера, необходимо обратиться в территориальное отделение налоговой службы по месту временной регистрации/миграционного учета.

Дополнительные траты… миф или нет?

Официально иностранный покупатель ничем не отличается от отечественного, и дополнительных трат для него не предусмотрено. Однако в реальности на оформление и услуги может потребоваться больше денег – речь идет об услугах переводчика, апостиле и т.д. Кроме того, если иностранец вовсе не владеет русским языком, потребуется осуществлять не только перевод документов, но и переводить всю сопутствующую информацию. Чтобы не тратиться на сопровождение переводчика и на составление двуязычного договора, иностранец может купить жилье по доверенности.

Пожалуй, самый неприятный сюрприз, который ждет иностранца, решившего приобрести квартиру в России, связан с особенностями налогообложения. Если он решит продать жилье в течение первых пяти лет после оформления собственности, ему потребуется выплатить государству 30% с разницы между покупкой и продажей. Для российских граждан налог составляет 13% (и то многие стараются избежать его выплаты – настолько велика порой оказывается сумма). По истечении пяти лет можно продать квартиру без выплаты налога. При этом, если иностранец провел в России более 183 дней за предыдущий налоговый период, он автоматически становится налоговым резидентом РФ, поэтому получает соответствующие льготы и имеет возможность платить 13% с полученного дохода.

Важный нюанс! В некоторых случаях продавец квартиры должен также платить налог с продажи и в своей стране, оформив налоговую декларацию. Если между Россией и страной гражданства собственника заключен договор об избежании двойного налогообложения, налог может быть снижен или отменен вовсе. Поэтому все зависит от того, из какой страны владелец объекта недвижимости. Что касается ежегодного налога на квартиру, то он начисляется по стандартной ставке. То же касается и коммунальных услуг – их величина не зависит от гражданства собственника.

Покупка квартиры в России иностранным гражданином: процесс оформления сделки

Пункт 3 ст. 62 Конституции РФ уравнивает права и обязанность всех лиц, живущих или временно пребывающих на территории РФ.

Главное требование, которое государство выдвигает к личности иностранного гражданина — наличие оснований для законного пребывания на территории России.

Стать полноправным владельцем квартиры, дома или объекта коммерческой недвижимости может иностранец, имеющий один из следующих документов:

• открытая виза (если речь идет о гражданах «безвизовых государств», то должно в обязательном порядке соблюдаться правило, ограничивающее легальный период нахождения в России);
• миграционная карта;
• разрешение на временное проживание;
• вид на жительство (ВНЖ).

Похожие записи:

• Можно ли добавить водителя в е-ОСАГО и как это сделать
• Выплаты ветеранам труда в 2023 году
• Что делать, если не пришла повестка из военкомата