Изменение ВРИ (вида разрешённого использования)
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение ВРИ (вида разрешённого использования)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все земельные участки, зарегистрированные в России, следует использовать в соответствии с установленным государством целевым назначением. Для этого государство разработало специальные характеристики (виды разрешенного использования земельных участков). Благодаря ВРИ пользователь знает, как распоряжаться участком и какую деятельность на нём можно осуществлять, а также можно узнать, имеет ли владелец право на смену вида и повторную кадастровую регистрацию.
Вид разрешенного использования разрабатывают не под отдельный участок, а для конкретных площадей, на которых расположено несколько разных по размерам земельных наделов, принадлежащих одному или нескольким собственникам. Потому далеко не везде владелец имеет право подать заявление на смену. По определённым причинам правообладателю может понадобиться изменить разрешенного использования земельного участка. К примеру, если земли лесного хозяйства после вырубки растительности планируется перевести под участки для сельхозназначения. Провести данную процедуру можно только после регистрации земельного участка в государственных надзорных органах, после подачи заявления и получения положительного решения.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
Особенности Классификатора ВРИ для Москвы и Московской области
Если вид разрешенного использования установили до появления этого документа, он останется действительным, даже если не соответствует Классификатору. Менять его придется, только когда появится такая необходимость.
По новым правилам отсутствует привязка ВРИ и категории земли. Также нет разделения на отдельные виды: вспомогательные, основные или условно разрешенные. Благодаря этому выбрать нужный вариант будет несколько проще, а использовать землю удобнее. На территории с видом ИЖС удастся построить жилище, и допускается выращивание плодовых растений. Второй вид деятельности автоматически станет вспомогательным.
Одна из важнейших особенностей документа – разрешение строительства газопроводов, ЛЭП и иных линейных объектов на территории. Хотя и здесь есть свои оговорки. Эксперты нашей компании дадут детальное описание каждой группы и подгруппы Классификатора. Мы поможем разобраться с применением того или иного вида, а также проведем процедуру изменения быстро и без лишних затрат.
Услуги земельных юристов КГ ЭТАЛОН
Изменение вида разрешенного использования земельного участка – одно из основных направлений работы компании. При обращении к юристам КГ ЭТАЛОН процесс изменения разрешенного использования земельного участка будет проведен в соответствии с текущими требованиями законодательства и значительно ускорен.
Мы возьмем на себя выполнение всех важных этапов получения разрешения: от анализа и сбора землеустроительных, правоустанавливающих документов, документов градостроительного зонирования, составления юридически грамотного заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка и предоставления необходимого пакета документов в соответствующий государственный или муниципальный орган в соответствии с существующим порядком, до внесения изменений в ЕГРН.
Предварительный анализ документов по изменению ври производится бесплатно, и только после его проведения формируется цена заказа, которая не меняется в процессе выполнения работ.
Какие ВРИ для земельных участков сельхозназначения существуют?
Несмотря на свое название, земли сельхозназначения обладают широким спектром возможностей для своих владельцев.
Разрешенное использование земли сельскохозяйственного назначения определяются Классификатором ВРИ ЗУ и позволяют гражданам и организациям в полной мере воплощать свои бизнес- и сельхозидеи, эко-фантазии.
Благодаря классификатору ВРИ, а именно тому, что он охватывает всевозможные роды деятельности, которые могут вестись на землях сельхозназначения, на земельных участках возможно ведение следующих родов деятельности:
- осуществление предприятиями с/х деятельности;
- создание личных либо фермерских хозяйств;
- выращивание овощных, плодовых культур;
- создание дачных, садоводческих или огороднических товариществ;
- выращивание и разведение животных, насекомых и рыб;
- научно-исследовательская деятельность и т.д.
Все земли сельскохозяйственного назначения по видам разрешенного использования условно можно разделить на две категории.
Изменение видов разрешенного использования земельных участков
Начальник отдела развития земельных отношений департамента недвижимости Минэкономразвития России Василий Корякин осветил ключевые проблемы правоприменительной деятельности, на разрешение которых нацелен законопроект. Так, он указал на невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, если в отношении соответствующих земель не устанавливаются градостроительные регламенты или на такие земли не распространяется действие регламентов, и при этом отсутствует федеральный закон, который регулировал бы этот вопрос (, , ). Такую позицию занял, в частности, Верховный Суд Российской Федерации, рассмотрев вопрос о возможности изменения видов разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Суд обосновал невозможность такого изменения отсутствием специального закона ().
Законопроектом предполагается устранить обозначенный пробел правового регулирования. Планируется дополнить Земельный кодекс главой II.1 «Разрешенное использование земельных участков», в которой будут урегулированы на системной и комплексной основе вопросы, связанные с установлением, определением и изменением видов разрешенного использования земельных участков. Например, в ст. 14.2 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта предлагается зафиксировать, что виды разрешенного использования участков устанавливаются лесохозяйственными, градостроительными регламентами и положениями об особо охраняемых природных территориях. В некоторых случаях возможным будет установление разрешенного использования земельных участков независимо от регламента в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (при размещении линейных объектов, а также расположении участков в границах особых и свободных экономических зон и инновационных научно-технологических центров). Установление и изменение видов разрешенного использования угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения предлагается осуществлять согласно законам субъектов РФ (п. 2-3 ст 14.3 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта).
Эксперт также указал на проблему определения видов разрешенного использования земельных участков правообладателями, а в частности, арендаторами и лицами, использующими участки по договорам безвозмездного пользования или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сейчас предусмотрено, что правообладатели вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбирать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов (). Однако на практике возможность выбора вида разрешенного использования земельных участков ограничивается. Например, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, отменяя соответствующие судебные решения нижестоящих инстанций, указал, что арендатор вправе использовать земельный участок только в соответствии с условиями договора аренды. Это значит, что арендатор не может выбрать иной вид разрешенного использования участка по сравнению с тем, который зафиксирован в договоре, без согласования с арендодателем в соответствии со (постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. № ВАС-1756/13).
В указанном постановлении ВАС РФ отметил также, что требование арендатора об изменении вида разрешенного использования участка, который изначально был предоставлен в аренду без проведения торгов, направлено по сути на обход процедуры торгов в отношении уже cформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков (, ).
Законопроект направлен на то, чтобы сделать норму, закрепляющую за правообладателями участков право выбора вида разрешенного использования, в действительности реализуемой. С этой целью в Земельный кодекс РФ планируется включить ст. 14.4, которая будет определять общий порядок изменения вида разрешенного использования участка и устанавливать соответствующие исключения (в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения, выбора использования участков ГУП и МУП и другое). Согласно п. 2 ст. 14.4 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта правообладатели смогут в уведомительном порядке направлять заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешенного использования или об условном разрешенном виде использования участков в орган регистрации прав.
При выделении пользователям земельных участков вводятся некоторые ограничения по их применению. Они определяются в зависимости от месторасположения наделов, характеристик почвы, специфики близлежащих объектов и других факторов. В процессе определения видов землепользования учитываются такие моменты:
- Собственники или арендаторы земли не имеют права на изменение ВРИ, поскольку это прерогатива соответствующих муниципальных ведомств.
- Виды распоряжения земельной собственностью, условия их смены указаны в правилах землепользования, застройки. Последние утверждаются госорганами в обязательном порядке.
- Если на конкретный земельный надел распространяются предписания ПЗЗ, то смена ВРИ разрешается без публичных слушаний, дополнительных разрешений.
Существуют такие разновидности пользования участками: основная, вспомогательная, условно-разрешенная. Две первых допускается изменить без какого-либо одобрения уполномоченных органов. Третья предоставляет возможность строить либо заниматься какой-то деятельностью лишь при соблюдении определенных условий. Поскольку вместе с изменением ВРИ земельного участка корректируются требования к землепользователю, то такая процедура включает в себя согласование, слушание, исправление ПЗЗ.
Общий порядок изменения ВРИ отдельного земельного участка
Стандартная последовательность действий по смене разрешенного использования земли:
- Написать заявление на имя главы уполномоченного госоргана о смене одного ВРИ на иной. При этом чрезвычайно важно подробно объяснить необходимость такой процедуры.
- Собрать пакет указанных в законе документов (паспорт, правоподтверждающие бумаги на земельную недвижимость, ГПЗУ).
- Получить письменное разрешение или отказ на изменение ВРИ надела. Отрицательный ответ возможно обжаловать в суде.
- Выждать 15 дней. На протяжении этого времени администрация направляет соответствующую документацию в Госреестр, где происходит изменение сведений.
- Если по истечению установленного законом срока информация в реестре не обновилась, следует самостоятельно отправить декларацию в ведомство для завершения процедуры смены ВРИ.
Что означают основные и условно разрешенные ВРИ?
Все способы использования земель для хозяйственной деятельности указаны в классификаторе ВРИ. Он утвержден Федеральным органом исполнительной власти на основании приказа Минэкономразвития № 540 от 1 сентября 2014 г. У каждого участка имеется свой ВРИ, тем не менее, особенности использования каждой отдельно взятой территориальной зоны, подлежащей застройке, определяются градостроительными регламентами. Они устанавливают правовой режим для выделенных наделов – для всего, что расположено на их поверхности, и последующего размещения объектов капитального строительства. И согласно этим нормативным документам некоторым участкам дополнительно присваиваются условно разрешенные виды использования земель.
Очень часто можно встретить в Интернете, такой запрос, как «изменение ВРИ Московская область» – так резиденты пригородов решают проблему поиска нужного специалиста. В результате отпадает необходимость ездить на прием к столичному юристу.
Главным различием между основными и условно разрешенными ВРИ объектов капстроительства и наделов является то, что первые выбираются собственником в самостоятельном порядке, без каких-либо одобрений или согласований, в то время как вторые недоступны без позволения уполномоченного органа публичной власти.
Вид разрешенного использования земельного участка – это установленная совокупность разрешенных характеристик использования земельных участков.
Три основных параметра определяют вид разрешенного использования земельного участка: функциональное назначение сооружений, строений, зданий, находящихся на таком участке, общие характеристики застройки, и правила землепользования и застройки.
В московском правовом регулировании разделяются виды разрешенного использования в случае эксплуатации и в случае реконструкции, а также строительства зданий, строений, сооружений. Переход же из 1-го вида во 2-й возможен только за отдельную плату. Рассмотрим более подробно эту специфику на основе правил приобретения и аренды земельного участка в столице.
В Москве сложился индивидуальный порядок приобретения земельного участка в собственность. Право на выкуп земли имеют только собственники строений, зданий, сооружений на этой территории и обладатели права на бессрочное пользование землей. С 01.07.2012 выкуп земли осуществляется в размере ста процентов от кадастровой стоимости, правда возможна рассрочка платежа до 5 (пяти) лет, с процентной ставкой равной ставке рефинансирования Центрального Банка РФ. Но даже полная оплата выкупной стоимости не дает ни какой гарантии, отсутствия существенных ограничений дальнейшего использования земельного участка, а именно — запрет на строительство в границах земельного владения.
Для Москвы характерны уникальные правовые режимы, определяющие градостроительный статус земельного участка (целевое назначение возводимых зданий, этажность и плотность застройки и др.). Ситуацию значительно усугубляет отсутствие принятых Правил землепользования и застройки города Москвы и документов по планировке территорий «Новой Москвы», которые позволяли бы в заявительном (т.е. довольно простом) порядке изменять вид разрешенного использования земельных участков с имеющегося в настоящее время на необходимый. Для осуществления реконструкции и строительства построек, сооружений, зданий необходим градостроительный план земельного участка. Если проектная документация не соответствует ГПЗУ, то не будет получено разрешение на строительство или последует отказ при вводе объекта в эксплуатацию. Но зачастую градостроительные планы, выдаваемые Москомархитектурой, не соответствуют законодательным нормам Градостроительного Кодекса РФ, что, в свою очередь, приводит к затяжным судебным спорам.
Такой же особый порядок действует и при оформлении аренды земельных участков. В случае возникновения арендных отношений всегда указывается их цель: для эксплуатации существующих сооружений, зданий, строений. А это автоматически налагает запрет на строительство новых и реконструкцию старых объектов недвижимости. Для того чтобы запрет был снят, в договоре аренды должна быть указана другая цель: для строительства или реконструкции. Но это делается только за оплату по соответствующему заявлению арендатора. Размер взноса составляет от 10 до 80 процентов от кадастровой стоимости. Конечная сумма зависит от типа объекта и его соответствия нормативам плотности застройки.
Обжалование отказа в перемене порядка использования земельного участка
Если заявителю будет отказано в изменении вида использования участка, тогда он вправе обратиться в суд с иском о признании такого отказа незаконным. Однако, обращаясь в суд с указанным иском желательно оценить, насколько отказ является незаконным и почему он незаконен. В любом случае заявителю необходимо будет мотивировать свои требования о признании отказа в изменении вида незаконным.
Судебная практика в данном вопросе встречается разная, поскольку основания для отказа в изменении вида использования участка также бывают разные. Суд будет оценивать законность отказа в изменении вида с учетом положений действующего законодательства и принимать решение об удовлетворении иска истца или об отказе. Поскольку сфера земельных отношений является не совсем простой и в ней трудно бывает разобраться даже лицам с юридическим образованием, поскольку они не специализируются на соответствующей категории споров, то в целях экономии сил и возможно средств лучше обратиться к профессиональным адвокатам в данной области за консультацией.
В нашем бюро работают адвокаты, хорошо разбирающиеся в вопросах изменения видов использования участков, и которые всегда могут проконсультировать в данных вопросах и выполнить иные юридические действия в целях оказания помощи доверителю.
Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.
При переоформлении документов 90-х годов граждане часто сталкиваются с ситуацией, что строение, размещенное на земельном участке, не соответствует действительному виду использования или категории земельного участка, или же категория и вид использования участка не установлены и не внесены в ЕГРН. В таком случае требуется привести все документы в соответствие с градостроительными и земельными нормами.
Для собственников садового или жилого дома, оформивших право собственности до 25 октября 2001г. смена ВРИ будет осуществлена бесплатно. Для этого вместе с основным пакетом документов им надо предоставить правоустанавливающий документ на дом.
Изменить ВРИ участка можно двумя способами: обратившись в муниципалитет по месту нахождения участка или непосредственно в Управление Росреестра.
Изменение категории участка
Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172.
Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:
- кадастровый номер участка;
- действующую и предполагаемую категорию участка;
- мотивы перевода;
- сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).
К ходатайству обязательно прикладываются:
- выписка из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт участка, который можно оформить в кадастровой палате или многофункциональном центре);
- копия вашего паспорта (для предпринимателей и предприятий — выписка из налоговой инспекции);
- выписка из ЕГРН (документ о зарегистрированных правах на участок, который оформляется в Управлении Росреестра или многофункциональном центре);
- заключение экологической экспертизы (уточните в земельном комитете, требуется ли вам его предоставлять);
- согласие владельца участка на перевод его в другую категорию.
Попросите в земельном комитете список документов, которые вам нужно представить дополнительно, в письменном виде и начинайте собирать. Незначительная ошибка или описка может послужить в дальнейшем основанием для отказа в переводе.
За изменением вида разрешенного использования земельного участка вправе обратиться следующие лица:
- собственники земельных участков;
- землепользователи земельных участков, т. е. лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования (абз. 3 п. 3 ст. 5 ЗК РФ);
- землевладельцы земельных участков, т.е. лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения (абз. 4 п. 3 ст. 5 ЗК РФ);
- арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды (абз. 5 п. 3 ст. 5 ЗК РФ).