Разные статусы участков: правовые последствия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разные статусы участков: правовые последствия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Благодаря так называемой «дачной амнистии» стало возможным регистрировать собственность на землю и недвижимость, расположенные в различных садоводческих товариществах и на участках для ведения личного подсобного хозяйства. И, соответственно, прописываться там. Однако это касается не любых участков, а лишь тех, на которых разрешено возведение жилых домов.

Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?

Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:

• Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;

• Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.

Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов

Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.

Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.

Условия оформления такого права:

• жильё должно быть в пределах населённого пункта;
• юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
• право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.

Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.

Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.

Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:

• на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
• площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
• запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
• региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.

Как получить землю под ИЖС

Некоторые категории граждан могут получить землю у государства в рамках региональных или федеральных программ. Но чаще это не участки под ИЖС, а другие, например, сельскохозяйственного назначения с определенными обязательствами по использованию территории.

Получить земельный участок от государства бесплатно вправе герои России, СССР и герои труда и соцтруда, обладатели орденов Славы всех степеней. Они могут рассчитывать на площадь до 8 соток в городских поселениях и до 25 соток в сельских.

Некоторые регионы создают списки льготников, которые имеют право взять землю разного назначения бесплатно. Приобрести участок могут многодетные семьи, учителя и врачи в сельских населенных пунктах, участники военных действий, сироты, семьи с детьми-инвалидами и пр.

Важно! Уточнять информацию о безвозмездной передаче земли из муниципальной собственности в частную нужно в органах местного самоуправления. В каждом регионе своя ситуация.

Если же рассматривать как купить землю, то в случае с ИЖС, граждане имеют возможность воспользоваться программами ипотечного кредитования. Получить участок в населенном пункте под любые личные цели можно и за наличные средства или средства нецелевого потребительского кредита.

Как и любое дело, ведение ЛПХ требует серьёзных финансовых затрат: на закупку техники, возведение помещений, покупку животных для разведения и т.д. Свободных финансов в обороте гражданина может и не оказаться. В таком случае, на помощь может прийти банк. Для того, чтобы получить кредит, должны быть соблюдены условия: клиент должен являться гражданином РФ, уже иметь в собственности земельный участок, на котором ведётся хозяйство.

Для оформления договора нужны:

• удостоверяющий личность гражданина документ;
• анкета и заявление;
• выписка их похозяйственной книжки;
• военный билет (для мужчин младше 27 лет);
• документы, подтверждающие трудовую занятость и платежеспособность;
• документы по предоставляемому обеспечению (залогу);
• счета, чеки, платежные документы, свидетельствующие о целевом использовании полученных средств (оплата услуг, покупка товара, техники, скота и т.д.).

Кредит даётся сроком от 2 до 5 лет.

Чем ЛПХ отличается от ИЖС?

Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.

1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включены в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.

Процедура изменения категории земли

С октября 2013 года действует государственная программа, целью которой является составление перечня всех существующих земель и постановка их на кадастровый учет. Предполагается, что все субъекты РФ к 2020 году будут иметь территориальный план, где учтен каждый участок, его границы, назначение и собственник. Пока все сельскохозяйственные земли не внесены в план, процедура перевода их от ЛПХ под строительство упрощена.

Чтобы перевести землю ЛПХ в ИЖС, необходимо соблюсти некоторые требования закона:

• объект должен числиться в границах определенного поселения;
• земля не должна быть причислена к категориям особого назначения;
• планируемое к постройке здание не должно причинять вред окружающей среде и людям;
• осуществить перевод может только владелец, который способен подтвердить свое право на участок.

Покупая участок земли и оформляя регистрацию на него в службе Росреестра, вам выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой прописано его назначение.

В зависимости от категории земель определяется возможное использование земельного участка.

Но множество соотечественников не понимают различий между участками ИЖС и ЛПХ.

Производится впечатление, что и на первом и на второй можно выполнять строительные работы, сделать грядки под овощи и т.д. В чем заключается разница?

Разберем ключевые различия данных 2-х видов использования земель:

Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя.

В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у земельного участка по адресу Московская область, городское поселение Видное, участок №77. Кадастровый номер — 50:21:0040104:598.

Каким требованиям должен соответствовать земельный участок?

Для перевода в ИЖС земля ЛПХ должна отвечать следующим требованиям:

1. Находиться в черте населённого пункта.
2. Относиться к землям сельскохозяйственного назначения.
3. На участке не должно быть каких бы то ни было построек, высота которых превышает 3 этажа.
4. Отсутствие на участке каких бы то ни было производственных помещений (при наличии таковых, перед началом процесса перевода они должны быть снесены).

Под категорический запрет перевода в ИЖС подпадают такие типы земель:

• земли, используемые под посев зерновых культур;
• луга;
• пастбища;
• стратегически важные участки земли, испытательные полигоны и т. д.

Плюсы и минусы личного подсобного хозяйства

Покупателям следует учесть, что у ЛПХ плюсы и минусы имеют свои особенности:

Есть у ЛПХ плюсы и минусы. Первое преимущество в том, что, имея надел с таким целевым назначением, есть возможность начать свой бизнес в сфере сельского хозяйства. Но следует помнить, что в ЛПХ можно заниматься не всеми видами деятельности, например, теми, которые подлежат сертификации.

К преимуществам таких земельных участков относятся:

• возможность застройки при определенных условиях;
• меньшая, чем у ИЖС сумма налогов;
• простоту организации бизнеса (не надо юридической регистрации);
• не требуется регистрация в налоговой, а значит и отчетность отсутствует;
• многочисленные льготы;
• отсутствие налогообложения на получаемую продукцию.

Среди недостатков данного варианта:

• ограниченные размеры (максимально 0,5 га);
• оформлением документации занимается правообладатель;
• решением всех вопросов с коммуникациями и инфраструктурой занимается владелец имущества;
• отсутствует государственная поддержка;
• запрещены определенные виды деятельности.

Преимущества и недостатки относительно ЛПХ и ИЖС

У каждой из категорий земли есть свои положительные и отрицательные стороны.

Что такое личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) — форма не предпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Деятельность ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Закон N 112-ФЗ от 07.07.2003 г. принят для владельцев личных подсобных хозяйств и регулирует все виды отношений, возникающих в процессе организации и ведении ЛПХ. Рекомендую подробно ознакомиться с Законом — он небольшой по объему, ясно изложен и много проясняет.

ФЗ о личном подсобном хозяйстве содержит разделы:

1. понятие ЛПХ;
2. права граждан при организации и ведении ЛПХ;
3. земельные участки для ЛПХ;
4. отношения между органами власти всех уровней и владельцами ЛПХ;
5. имущество при ведении ЛПХ;
6. правоотношения с ПФ РФ;
7. учет и прекращение деятельности.

Если у вас нет времени на чтение данного законопроекта, то вот, как этот закон понял я:

• Личное подсобное хозяйство — деятельность, которая не считается предпринимательством, несмотря на то, что выращенная продукция считается собственностью владельца и может быть продана. Поскольку деятельность ЛПХ связана с сельским хозяйством, больше всего уместно сравнение такой формы с крестьянским фермерским хозяйством (КФХ).
• Наш участок всего 20 соток, у дома несколько фруктовых деревьев, мы развели огород и выращиваем десяток кур. Расширяться пока не планируем, но даже если когда-нибудь возникнет желание продавать выращенное, этот вид деятельности не будет считаться предпринимательством. По закону ЛПХ относится к некоммерческой деятельности, если в нем заняты члены одной семьи.

ЛПХ и ИЖС имеют существенные отличия, которые позволяют участкам разбиваться на эти два типа. ЛПХ – это земля, которая может располагаться не только на территории населенного пункта, но и за его пределами. Этот факт регулирует возможность строительства домов на территории.

ИЖС – это земля, которая изначально предназначена для строительства жилых помещений. Если дом построен на ИЖС, то гарантированно будут подключены все коммуникативные инфраструктуры, доступные и для любого другого жителя населенного пункта: электричество, газ, школы, библиотеки, детские сады, магазины и так далее.

Следующее отличие – право на налоговый вычет. Регулируется параметр при помощи Налогового Кодекса РФ. Согласно НК РФ, если на земле не построен дом в течение десяти лет, то территория будет облагаться налогами по двойной ставке. ЛПХ имеет преимущество перед ИЖС в таком случае из-за пониженного размера начальной налоговой ставки.

Регистрация возможна только в том доме, который установлен на территории населенного пункта. Жилье признается пригодным для регистрации и проживания только после сдачи проекта в эксплуатацию и оформления и государственном реестре.

Необходимо сначала выписаться с прежнего места жительства и получить так называемый листок убытия, а для мужчин призывного возраста сняться с учета в военкомате (о том, как зарегистрироваться на новом месте, и нужно ли для этого выписываться, можно узнать из нашей статьи). Кроме этого, для предъявления в УФМС потребуется пакет следующих документов:

• письменное заявление о регистрации на бланке миграционной службы (его можно получить непосредственно при обращении либо скачать с официального сайта федералов);
• документы на право владения недвижимостью. Если дом не принадлежит человеку, желающему в нем прописаться, необходимо заручиться письменным согласием владельца или постановлением суда о праве проживания;
• удостоверение личности гражданина, а для несовершеннолетних тинейджеров, не достигших 14-летнего возраста – свидетельство о рождении.

Также необходимо будет предъявить домовую (похозяйственную) книгу, имеющуюся у собственников.

Можно ли строить дом и прописаться на ЛПХ?

Допускается постройка жилого дома на участке ЛПХ только если он относится к какому-либо населенному пункту. Если личное подсобное хозяйство располагается в поле, собственник не вправе возводить на нем подобные строения.

Законом запрещено начинать строительство без получения разрешения в местной администрации. Однако прежде чем обращаться в муниципалитет потребуется определить место для будущей постройки, соответствующее санитарным нормам.

Если проигнорировать требование законодательства и построить дом без получения разрешения от местных властей, в дальнейшем узаконить его в большинстве случаев можно будет только через суд. Это требует дополнительных затрат и удается не всегда. При выявлении нарушений суд обяжет снести постройку.

Похожие записи:

• Разрешение на строительство бани в 2023 году
• Какие выплаты положены матерям-одиночкам
• Права детей на наследство: нюансы и подводные камни