Алгоритм приёма и передачи технической документации на МКД
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм приёма и передачи технической документации на МКД». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416.
Акт приёма-передачи технической документации
УО, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи.
Акт приёма-передачи технической документации на МКД составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций или собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается:
- место и дата составления;
- Фамилия, Имя, Отчество и должности лиц, которые передают и принимают документы;
- подробный перечень технической документации;
- подписи сторон.
Следовать установленному ПП РФ № 416 алгоритму приёма-передачи техдокументации
Если собственники на ОСС решили сменить управляющую организацию или способ управления домом, то:
- Новая УО или уполномоченное общим собранием лицо направляет бывшему управляющему МКД уведомление о необходимости передать техническую документацию на дом, а также сообщает об этом в орган ГЖН.
- Прежняя компания в ответ сообщает о дате и времени вручения пакета документов на МКД.
- Стороны оформляют в двух экземплярах акт приёма-передачи технической документации, в том числе с претензиями принимающей стороны к количеству/качеству документов.
- Выбранная собственниками управляющая организация/уполномоченный собственник направляют копию такого акта в орган ГЖН.
Объясняем, как составить акт «на пальцах»
Для удобства работы с официальной бумагой разделим её на четыре условных составляющих: реквизиты, сведения о сторонах и их представителях, предмет соглашения и подписи ответственных лиц. Следует уделить должное внимание каждой из них.
Первым делом обратим внимание на реквизиты. В правом верхнем углу листа бумаги отметим, что документ является приложением к заключённому между сторонами договору, оставив на него ссылку. Затем присваиваем настоящему акту уникальный номер для документооборота и хранения, оставляем дату (число, месяц, год) и место (населённый пункт) составления официальной бумаги.
Следующим шагом прописываем сведения о контрагентах и их представителях:
- наименования организаций со ссылкой на организационно-правовые формы или ФИО физ. лиц;
- ФИО и должности представителей;
- ссылки на уполномочивающие официальные бумаги.
Ниже по документу стороны утверждают факт приёма-передачи пакета технической документации, обозначают его полный перечень. Этот блок обычно выполняется в виде таблицы. В такой форме можно максимально информативно отобразить информацию. Здесь же отмечаем, что стороны взаимных претензий не имеют, а также количество составленных актов.
Общая информация о документе
Акт является приложением к договору купли-продажи или подряда, сам по себе документ не будет иметь юридическую силу. Поэтому договор и все акты, прилагаемые к нему, необходимо хранить вместе с документацией на помещение или здание.
Для данного акта унифицированной формы не существует, поэтому ее утверждают стороны сделки. Бумагу составляют на компьютере, но подписи сторон должны быть «живыми».
Документ должен быть подписан в двух экземплярах — по одному для каждой из сторон. При наличии печатей у сторон подписи дополняются ими.
К сведению! Согласно ФЗ №82 от 06.04.2015 года организации вправе отказаться от использования печати. Такое решение должно быть закреплено в учетной политике компаний.
Когда оформление такого документа обязательно, а когда — нет?
В статье 556 Гражданского кодекса РФ говорится, что осуществление приёма-передачи недвижимого имущества осуществляется на основании соответствующих актов или иных похожих документов. Статьи 433 и 551 содержат информацию о том, что для передачи права собственности на недвижимость необходима обязательная регистрация в органах государственной власти.
«Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» №184 от 01.07.2002 указывают на необходимость фактического подтверждения выполнения условий договора обеими сторонами. Удостоверяет это передаточный акт.
До 2020 года акт можно было назвать обязательным документом для подтверждения права собственности, однако, приказом Минюста от 27.01.2016 «Методические рекомендации» были признаны утратившими силу.
Справка. В нормативно-правовой документации, регламентирующей осуществление сделок с недвижимостью нет упоминаний о необходимости обязательного оформления акта приёма-передачи земельного участка при заключении договора купли-продажи.
- Акт приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка
- Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры
- Договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома
- Договор купли-продажи земельного участка
- Договор купли-продажи квартиры (ипотека)
- Соглашение об определении долей в имуществе, находящемся в общей собственности
- Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала
- Договор купли-продажи жилого помещения с использованием материнского капитала (вариант 2)
- Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
- Передаточный Акт к Договору купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа)
- Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа
- Акт приёма-передачи квартиры
- Договор аванса за квартиру
- Договор задатка за квартиру
- Договор купли продажи доли квартиры
- Договор купли-продажи комнаты
- Договор передачи жилого помещения в собственность (Договор приватизации)
- Предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Примерная форма договора купли-продажи предоставляемая на государственную регистрацию (без учета особенностей конкретной сделки)
- Примерная форма передаточного акта к договору купли-продажи недвижимости, предоставляемого на государственную регистрацию
«Иные документы», входящие в состав технической документации на многоквартирный дом
Наиболее непонятным в перечне технической документации на многоквартирный дом является пункт «иные документы», который «открывает» список. Эта строка может подразумевать какие угодно документы, имеющие даже минимальное отношение к управлению многоквартирным домом. Достаточно, чтобы решение о вхождении одного из документов в состав технической документации приняли на общем собрании собственников простым большинством голосов.
Этим документом может быть как договор с подрядчиком, так и внутренний документ УО (табель зарплат или штатное расписание, например). В случае принятия такого решения собственниками на общем собрании и дальнейшего согласования с УО, документ станет одним из элементов технической документации. Следовательно, собственники получат право на ознакомление с ним.
Управляющая организация может сделать одно действие, которое не даст возможности развиваться событиям подобным образом: нужно внести в него закрытый перечень технической документации, получив на это согласие от собственников. Как следствие, они не смогут расширить список.
Прием и передача технической документации на многоквартирный дом
Техническая документация на многоквартирный дом должна содержать в себе весь необходимый перечень бумаг, за этим необходимо тщательно следить.
Если управление зданием переходит в другую УО, ТСЖ или в руки собственников, то необходимо им также передать техническую документацию на многоквартирный дом в течение 30 дней. В случае отсутствия каких-либо документов, их придется восстановить (порядок прописан в постановлении Правительства РФ № 416).
Получающая в свои руки бразды правления УО должна сама проверить, всю ли техническую документацию ей передали, а также уточнить ее актуальность. В случае появления каких-либо вопросов, новая УО делает пометку в протоколе приема-передачи о необходимости внесения изменений в документации. Теперь у старой УО есть 3 месяца на то, чтобы восстановить или обновить техническую документацию, после чего ее передают по отдельному акту приема-передачи новой УО.
Причины отсутствия технической документации на многоквартирный дом могут быть самыми разными. Что бы ни произошло, старая УО должна собрать все бумаги, о которых говорится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, так как обязанности по ее передаче в таком случае сохраняются.
Если 3 месяца истекли, а документы новая УО так и не увидела, то нужно идти в суд, ГЖИ, прокуратуру. Это придется делать, так как в случае отсутствия технической документации не получится управлять многоквартирным домом в полном объеме. Кроме того, в дальнейшем многоквартирный дом может быть передан иной УО, и тогда уже придется ей самой тратить средства на восстановление технической документации и на штрафы.
Суд – дело длительное. Параллельно этому процессу необходимо будет управлять многоквартирным домом. Может быть и такое, что из-за недостатка технической документации появится угроза для жизни или здоровья людей, в таком случае есть смысл подать жалобу в прокуратуру на незаконное удержание документации неправомочным лицом.
Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении). Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены. В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.
Другие документы, которые есть далеко не всегда, – договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута.
Поясним, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.
Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД, построенного после его принятия, становится обязательным.
Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков. Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416. Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.
Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.
О передаче технической документации на МКД при смене управляющей организации
В соответствии с пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Таким образом, указанная норма закона ОБЯЗЫВАЕТ управляющую организацию в зависимости от выбранного собственниками помещений МКД передать техническую документацию на дом:
- либо вновь выбранной управляющей организации;
- либо созданному ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу;
- либо одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений, а если в решении общего собрания собственник не указан — любому собственнику помещений в таком доме.
Указанной нормой закона определен также срок передачи технической документации — за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
И это все, что определено законом!
Однако на практике возникают много вопросов, которые действующим законодательством не регламентированы, что значительно затрудняет выполнение вышеуказанных требований закона.
Во время передачи обязательно следует следить за тем, чтобы техническая документация на многоквартирный дом содержала в себе полный перечень бумаг. В случае, если управление зданием переходит в компетенцию другой организации, то вместе с правами, необходимо передать и все бумаги. На данный процесс отведено не более 30 рабочих дней. В случае отсутствия тех или иных актов, их необходимо восстановить.
В 2021 году ответственность за проверку документов на наличие всех бумаг и их актуальность возлагается на получающую управляющую организацию.
В случае, если при передаче возникают какие-либо проблемы, действие производится по стандартной схеме:
- Новая компания должна оставить соответствующую отметку в акте приема-передачи.
- Старая организация, в течение 3 месяцев должна внести необходимые изменения.
- Операция начинается сначала, но уже с новым актом приема-передачи.
Причинами для отсутствия документов могут являться абсолютно любые факторы. Но независимо от этого, во время передачи старая управляющая организация обязана провести восстановление бумаг.
В случае, если трехмесячный срок, отведенный на восстановление, истек, новая управляющая организация имеет право на обращение в ГЖИ, суд и прокуратуру. Данная мера является обязательной, поскольку при отсутствии любой технической документации компания не может в полной мере осуществлять управление домом.
Узнайте, как создать совет многоквартирного дома. Как оформить парковку во дворе многоквартирного дома? Информация здесь.
Характеристика на жильца от управляющей компании ЖКХ с примером
Характеристикой с места проживания признаётся неофициальный документ. Он составляется в произвольной форме. Такой документ содержит сведения о человеке, которые связаны с его отношениями с соседями и окружающими людьми.
Поскольку установленная форма отсутствует, характеристику пишут в произвольном виде. В документе должно быть указано:
- Фамилия, имя и отчество человека, а также его полный адрес проживания.
- Наименование управляющей организации и указание лица, выдавшего документ (с указанием должности и ФИО).
- Описание поведения гражданина.
Характеристика в таком виде обычно необходима для предоставления в государственные органы. Иногда в документ вписывают наименование структуры, куда требуется документ. При стандартном заполнении пишут слова: Характеристика выдана по месту требования».
Характеристику могут попросить:
- работники полиции (следователи и т. д.);
- попечительский совет и органы опеки (при оформлении опекунства);
- судебным органам.
Если в доме существует ТСЖ, то характеристику лучше всего оформить и заверить именно у председателя этого органа.
Подводя итоги, можно отметить, что формирование всех вышеперечисленных актов – процесс простой. Самое главное, чтобы вся информация, изложенная в актах, была понятна всем сторонам.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Взаимоотношения между сторонами
При выстраивании схемы взаимоотношений между исполнителем и заказчиком в вопросе передачи проектной документации важно помнить, что заказывающая сторона получает не только проект, но и право собственности на интеллектуальный труд, связанный с готовой документацией. Если инвестор (заказчик) не получает исключительные права на проект, он не имеет права совершать с полученной информацией какие-либо действия и применять ее на практике.
Получается, что с учетом подрядного договора инвестор становится владельцем материалов в текстовом и графическом виде, а также информации на электронном носителе. Переделка проекта без оповещения создателя запрещена.
Объясняем, как составить акт «на пальцах»
Для удобства работы с официальной бумагой разделим её на четыре условных составляющих: реквизиты, сведения о сторонах и их представителях, предмет соглашения и подписи ответственных лиц. Следует уделить должное внимание каждой из них.
Первым делом обратим внимание на реквизиты. В правом верхнем углу листа бумаги отметим, что документ является приложением к заключённому между сторонами договору, оставив на него ссылку. Затем присваиваем настоящему акту уникальный номер для документооборота и хранения, оставляем дату (число, месяц, год) и место (населённый пункт) составления официальной бумаги.
Следующим шагом прописываем сведения о контрагентах и их представителях:
- наименования организаций со ссылкой на организационно-правовые формы или ФИО физ. лиц;
- ФИО и должности представителей;
- ссылки на уполномочивающие официальные бумаги.
Ниже по документу стороны утверждают факт приёма-передачи пакета технической документации, обозначают его полный перечень. Этот блок обычно выполняется в виде таблицы. В такой форме можно максимально информативно отобразить информацию. Здесь же отмечаем, что стороны взаимных претензий не имеют, а также количество составленных актов.