Как бесплатно оценить и узнать рыночную стоимость квартиры: инструкция и советы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как бесплатно оценить и узнать рыночную стоимость квартиры: инструкция и советы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости

Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.

Принцип расчёта стоимости квартиры онлайн

Эта схема официально утверждена Росреестром и пользуется для проведения расчётов и согласования с местными органами власти. Кадастровая стоимость формируется по следующим показателям:

• Общая площадь недвижимости.
• Дата постройки и материал стен.
• Этаж здания.
• Наличие инженерной инфраструктуры. Экологическая обстановка в месте проживания.
• Транспортная инфраструктура в месте нахождения здания.
• Инвестиционная привлекательность региона проживания.

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры

Проще оценить свою недвижимость, если в вашем доме уже есть в продаже жилье со схожими характеристиками. Можно поговорить с владельцами таких квартир и сравнить несколько вариантов.

Если в вашем доме продаются несколько объектов недвижимости, но они не совпадают по площади с вашей кварирой, сложите и поделите их метражи. Так вы узнаете стоимость одного «квадрата».

После этого умножьте получившийся результат на площадь вашей квартиры. Далее нужно учесть все особенности именно вашего предложения. К примеру, наличие лоджии прибавит к цене 200-300 тыс. рублей.

Бывает и так, что в вашем доме нет квартир, выставленных на продажу. Тогда придется поискать аналог вашей недвижимости. Лучше ориентироваться на тип и серию дома, год его постройки.

Сложнее оценить квартиру в доме индивидуальной постройки. Здесь можно ориентироваться на локацию. Возьмите для сравнения жилье похожей планировки, в доме, расположенном поблизости.

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Как проверить квартиру перед покупкой

В документе напишут кто, когда и по каким причинам прописывался и выписывался из квартиры с момента сдачи дома в эксплуатацию. Проверьте, выписывался ли кто-то из бывших жильцов по закону, например, когда уходил в армию или перед отправкой тюрьму. Так, после возвращения они имеют право прописаться обратно, даже если у жилья сменился собственник.

Где заказать: на портале Госуслуг.

Кто может получить: собственник или любой зарегистрированный в квартире.

Материнский капитал начали выдавать с 1 января 2007 года. Если у собственника есть дети, которые родились позже этой даты, проверьте, когда была куплена квартира. Если сделка прошла после рождения ребенка уточните, использовался ли материнский капитал. Чтобы подтвердить свои слова владелец жилья может заказать специальную справку. В ней напишут размер выплаты и ее остаток.

При использовании маткапитала ребенку нужно выделить долю в купленной недвижимости. А продать квартиру один из собственников которой ребенок сложнее — для этого понадобится разрешение опеки. Также такую сделку должен удостоверить нотариус.

Где заказать: в Пенсионном фонде или на портале Госуслуг.

Кто может получить: владелец материнского капитала.

Надежный способ — обратиться в агентство недвижимости. Лучше всего обойти или обзвонить несколько контор. Агент должен детально расспросить о характеристиках квартиры, а вы в процессе разговора сможете понять, какие параметры считаются важными, а какие несущественными, поймете, престижный ваш район или нет. После этого станет ясно, какую цену можно указать в объявлении и насколько можно снизить ее на этапе торга. Беседа с риелтором не будет стоить вам ни копейки, но, скорее всего, вам придется оставить свои контактные данные — номер телефона и адрес электронной почты — и потом получать сообщения от агентства.

Наиболее точную цену вашей квартиры назовут оценщики, но за эту услугу нужно заплатить. Специалист приедет в дом, тщательно осмотрит квартиру и сделает фотографии. Рассчитать стоимость жилья он должен за два-три дня после осмотра. В отчете оценщика вы найдете подробные разъяснения, из каких составляющих сформировалась стоимость вашей квартиры. Эту информацию вы сможете использовать и в рекламе, и во время торга с покупателем. Имейте в виду, что иногда оценщики занижают стоимость жилья — так они могут гарантировать, что за эти деньги квартиру точно купят.

Зачем нужно знать о собственности физического лица

К наиболее частым ситуациям, когда это необходимо, относятся:

• при вступлении в права наследования — претендент хотел бы знать обо всём имуществе, на которое имеет право;
• для решения спорных вопросов при отсутствии завещания и наличии нескольких претендентов;
• если необходимо взыскать задолженность — информация об общем имуществе должника необходима для решения вопроса о целесообразности взыскания в судебном порядке;
• в случае, когда просят большую сумму в долг — кредитору необходимо убедиться в наличии соответствующего залога;
• при расторжении брака, когда есть сомнения в том, что одной из сторон известно всё о собственности другой.

Почему для получения нужных сведений об имуществе человека, стоит обратиться к нам? Вот три основные причины:

1. Быстрый результат. Наши возможности и отработанная схема действий позволяют получать интересующую информацию в срок от 2 до 4 дней.
2. Достоверность и полнота сведений. Мы работаем только с официальными источниками, а потому можно не сомневаться в надёжности предоставляемых нами данных.
3. Гарантия. Если найти необходимую информацию не получится, то мы вернём деньги.

Какие сведения об имуществе получает заказчик услуги

Выписка содержит такую информацию, как наименование объекта, его кадастровый номер, описание всех его характеристик — площади, планировки и т.д. В ней также присутствует информация о собственнике и стоимости имущества.

Как оформить запрос на получение необходимых данных

Этапы сотрудничества с нами просты и понятны. Для того чтобы узнать нужную информацию с нашей помощью следует:

• заполнить специальную форму на сайте;
• получить консультацию обо всех особенностях процедуры;
• сообщить данные для поиска — это ФИО и ИНН;
• оплатить услуги по выбранному тарифу;
• получить достоверные сведения.

Самостоятельный поиск сведений или обращение в официальные органы могут отнять драгоценное время или вовсе не принести результатов.

Из чего складывается стоимость?

Цена на жилое помещение складывается из нескольких факторов. Условно их можно разделить на три большие группы:

• место нахождения продаваемой квартиры;
• здание, в котором находится квартира;
• непосредственно жилое помещение.

В действительности, «внешний фактор» играет даже большую роль в определении цены, чем «внутренний». К первой группе по степени убывания относятся следующие условия ценообразования:

1. Район, в котором расположено жилье. Очевидно, чем ближе к центру населенного пункта будет находиться квартира, тем более высокой будет ее цена. Разница между двумя идентичными квартирами, находящимися в разных районах (одна – в центре, а вторая – в спальном районе) будет отличаться в 2 раза.
2. Инфраструктура, расположенная вблизи продаваемой квартиры. Расположение поблизости магазинов, школ, остановок, медицинских учреждений также влияет на ценообразование. Наиболее привлекательным для потенциальных покупателей будет вариант с «шаговой» доступностью до места работы или учебы.
3. Прилегающая к жилому помещению территория. Наличие парковок тоже играет роль в повышении цены. Такая, казалось бы, мелочь, как опрятность прилегающей территории (например, отсутствие ям на дворовой дороге, отсутствие мусора и т.д.) тоже может играть фактором, повышающим цену.

После того, как будут оценены внешние критерии, можно приступить к оценке второй группы факторов.

1. Здание, в котором находится квартира. Материал, из которого построено здание, влияет на образование цены на 10-15 процентов. Квартира, находящаяся в кирпичном здании, будет стоить дороже, чем в панельном. Еще больше цена поднимется за здание из монолита.
2. Состояние подъезда. Подъезд, в котором регулярно делают ремонт и в котором все соседи поддерживают чистоту, является еще одним фактором для повышения цены. Соответственно, облупленная краска, надписи на стене и регулярно присутствующая неопрятность ее снизят.
3. Уровень внешнего шума. Если за стенами находятся шумные соседи, проходит шахта лифта, то цена за квартиру будет снижаться.

После того, как эти факторы будут учтены, необходимо перейти в оценке последней группы факторов: непосредственно к самой квартире.

1. Наличие ремонта и балкона. Данный фактор оценивается субъективно в зависимости от дохода продавца. Для одних евроремонт – повод повысить цену, а для других дорогой ремонт с дизайнерскими решениями – обычная среднестатистическая квартира. Квартира с пожелтевшим потолком, облупленными стенами, конечно, высоко оцениваться не будет. Наличие балкона повышает цену. При этом также учитывается его состояние.
2. Метраж и планировка. Логично, чем больше метров, тем квартира будет дороже. Но планировка квартиры также играет свою роль, как и возможность ее изменить. В некоторых квартирах, особенно построенных давно, произвести столь глобальные изменения будет сложно не только в плане сбора необходимых документов и разрешений, но и в том, что изменения могут оказать влияние на весь дом.
3. Вид из окна. Казалось бы, тоже мелочь, которая все же влияет на цену. Выход на дорогу с трамвайными путями оценится в меньшей степени, чем выход на парк или любой другой пейзаж, приятный человеческому глазу.
4. Расположение квартиры. Учитывается этажность. Данный фактор также рассматривается в совокупности с материалом, из которого построено само здание. Угловая квартира в панельном доме будет стоить ниже за счет низкой теплоизоляции, и если стены продаваемого помещения не были утеплены самостоятельно продавцом, то покупателю придется дополнительно потратиться.

— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.

Какие вопросы нужно задать при запросе информации о продажах?

Для получения полной и достоверной информации о продажах квартир в доме, необходимо задать определенные вопросы:

• Количество продаж: следует узнать, сколько квартир было продано в доме за последний год или несколько лет.
• Цена продаж: узнайте, по какой цене были проданы квартиры. Это позволит определить рыночную стоимость жилья в доме.
• Сроки продаж: узнайте, сколько времени занимает продажа квартиры в этом доме. Это позволит оценить спрос на жилье в этом районе.
• Наличие залога: узнайте, были ли продажи квартир произведены с использованием залога. Это позволит определить степень кредитной нагрузки дома.
• Причины продаж: узнайте, почему квартиры продавались. Это позволит оценить стабильность и надежность дома в плане аварийности и коммунальных услуг.

Информации о продажах квартир в доме можно запросить у управляющей компании, риэлторов, узнать в местной газете или на сайтах, которые описывают ситуацию на рынке недвижимости.

Не забудьте, что при этом нужно проверять достоверность информации и оценивать ее актуальность в отношении определенного момента времени. Тщательная подготовка к сделке всегда экономит деньги и нервы.

Что делать, если информация о продажах квартир в доме недоступна?

Если вы не можете узнать историю продаж квартир в доме, существует несколько вариантов действий. В первую очередь, можно обратиться к управляющей компании, которая занимается обслуживанием дома. Возможно, они смогут предоставить вам нужную информацию.

Также можно попробовать найти информацию в базах данных Росреестра. Там хранится информация о всех зарегистрированных сделках с недвижимостью. Но необходимо учитывать, что доступ к этой информации может быть ограничен.

Если все вышеперечисленные варианты не помогают, можно обратиться к риелторам или агентам по недвижимости. Они могут иметь доступ к информации о продажах в доме, так как поддерживают связи с различными риэлторскими агентствами.

Но не стоит забывать, что узнать все продажи квартир в доме может быть довольно сложно, особенно если дело касается давних сделок. Но попробовать стоит, так как такая информация может оказаться полезной при покупке или продаже недвижимости.

Какие документы потребуются для оценки?

Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.

В перечень документов, необходимых для оценки, входят:

• Документы, подтверждающие право на продажу этой квартиры. Например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения или бумага о вступлении в наследство. Если речь идет о покупке только части недвижимости – например, комнаты, — то подойдет договор долевого владения.
• Нужна копия кадастрового паспорта. Этот документ можно получить в БТИ. Выдадут бумагу только собственнику.
• Владелец квартиры также должен предоставить вам планы БТИ – это документ с полным описанием квартиры. В нем начертан план жилья с точными размерами. Указываются площадь общая и площади отдельных помещений. Обратите внимание, что в плане БТИ должны быть прописаны площади всех помещений, включая ванную комнату и коридор.
• Копия вашего паспорта и контактные данные, например, номер телефона;

Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.

Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.

Обратите внимание на две тонкости:

• Дом построен раньше, чем в 1960 году? Нужно получить справку об отсутствии деревянных перекрытий. Проблема в том, что эти перекрытия имеют высокий класс пожарной опасности и страховые компании не выдают договора страхования на такие объекты. Соответственно, ипотеку взять не получится.
• Может потребоваться справка о том, что что дом не будет снесен – объекта нет в плане на снос местной администрации.

Что влияет на оценку недвижимости?

Кроме перечисленных в разделе о методах оценки факторах, на итоговую стоимость влияет еще несколько параметров, которые учитывает грамотный эксперт:

• Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
• Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
• Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
• Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.

Напомним, сама квартиры оценивается по:

• Площади;
• Количеству комнат;
• Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
• Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
• Этаж – первый или последний дешевле.

Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?

Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.

Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.

Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.

Похожие записи:

• Дополнительные выплаты к пенсии. Последние новости
• Повышение пенсии инвалидам 1, 2 и 3 группы и индексация ЕДВ в 2023 году
• Беларусбанк начал продажу валютных облигаций Евроторга на 5 млн долл