ПИФ недвижимости: что это такое и как на нём заработать частному инвестору
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ПИФ недвижимости: что это такое и как на нём заработать частному инвестору». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Паевой инвестиционный фонд — это простой способ вложения денег в недвижимость или ценные бумаги (зависит от типа фонда). Вкладчики отдают фонду свои деньги в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Управляющая компания фонда инвестирует полученные средства в различные активы — если речь идёт о фондах недвижимости, это может быть покупка жилых квартир или офисов и последующая их перепродажа либо сдача в аренду. Через заранее определённое время фонд закрывается, и полученная прибыль распределяется между вкладчиками пропорционально их паям.
Во что ЗПИФн вкладывает деньги
По закону фонды на недвижимость должны вкладывать большую долю капитала именно в недвижимость — это могут быть квартиры, офисы, ТЦ, отели, земельные участки.
Сложностей тут несколько. Во-первых, большинство российских ЗПИФн просто покупают какой-то объём недвижимости и держат её несколько лет в надежде, что цены вырастут. Но исторически это совершенно не обязательно, и таким образом легко уйти в минус.
Во-вторых, инвестиции в недвижимость подвержены валютным колебаниям. Ведь на российском рынке мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара резко растёт, то в валюте мы либо получаем нулевую прибыль, либо и вовсе теряем. Застраховаться от этих рисков можно, если небольшую часть денег фонда вкладывать не в депозиты и облигации, как это делают обычно, а покупать фьючерсы на доллар. Такой схемы пока нет на российском рынке, но фонд «Реалист», который скоро откроется, будет действовать именно так.
- Высокая надёжность.
Банк России и специализированный депозитарий жёстко контролируют распоряжение имуществом ЗПИФн. Деятельность самого фонда регулируется государством. Активами фонда распоряжается профессиональный участник рынка ценных бумаг — управляющая компания. Также в деятельности ЗПИФн участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.
- Невысокий порог входа.
Стоимость паёв в разы ниже цены реальной недвижимости: инвестору не нужно иметь на счету миллионы рублей, обычно речь идёт о нескольких сотнях тысяч.
- Прозрачность.
Управляющая компания обязана регулярно публиковать отчёты фонда, чтобы инвестор понимал, что происходит с его деньгами.
- Фонд не отвечает по долгам инвесторов или управляющей компании.
Если у кого-то из пайщиков или у УК возникнут финансовые трудности, средства фонда останутся нетронутыми. Вложенный вами капитал не сгорит.
- Возможность регулярных выплат.
Некоторые фонды в течение срока своего действия выплачивают пайщикам промежуточный доход.
- Налоговые льготы.
Доходность инвестиционных облигаций Сбербанка: разбираем наглядный пример
Статистика подтверждает, что около 60% инвестиций в ИОС поступило от физических лиц. В 2019 году это был один из самых прибыльных биржевых инструментов в России. Однако насколько оправданы подобные вложения? Сейчас постараемся подробно разобраться. Банк предлагает облигации на различные активы, в качестве примера разберем ИОС на валютную пару USD/RUB. Годовая доходность – 15%.
Чтобы заработать на своих вложениях, нужно целиться на получение дополнительной прибыли. В условиях сказано, что инвестору будет начислен этот доход только в том случае, если валютная пара будет находиться внутри коридора с диапазоном 3 пункта. Сейчас 1$ – практически 64 рубля. То есть нам необходимо, чтобы курс не поднялся выше отметки 67 рублей.
Главная проблема в том, что валютные прогнозы – это игра в «угадайку». Даже опытный инвестор не способен прочесть мысли влиятельных игроков, формирующих рыночные драйверы. Стоит учитывать о специфику национальной валюты РФ. Рубль находится на ручном управлении, поэтому он может как взлететь, так и, наоборот, просесть.
Купить облигации Сбербанка физическому лицу, конечно же можно, но зачем? Слишком велик риск, что итоговая доходность составит – 0,01. Это слишком мало. Гораздо выгоднее вложиться в ОФЗ или корпоративные облигации Сбербанка. В теории они не столь привлекательны, но на практике приносят реальные деньги.
ПИФы различают по ликвидности — возможности в любое время купить или продать пай. Паи открытых ПИФов можно купить и продать в любой рабочий день. Они подойдут для регулярных вложений и активной стратегии портфеля. В России больше двухсот открытых паевых фондов, поэтому розничному инвестору есть из чего выбрать. Порог входа во многие открытые ПИФы не превышает 1000 рублей, а для их покупки не нужен статус квалифицированного инвестора.
Интервальные ПИФы доступны только в определенные промежутки времени — например, только в июне и декабре. В другие месяцы сделки совершать нельзя. Неудобства компенсирует более высокая доходность: УК может спланировать более удачную стратегию без опасений, что кто-то из пайщиков внезапно решит забрать деньги.
В закрытые ПИФы можно инвестировать в процессе создания фонда, а выйти только когда фонд будет расформирован. Чаще всего закрытые ПИФы создаются под конкретный проект и его участников. Например, инвесторы заранее договорились купить «в складчину» помещение для аренды, собрали нужную сумму — фонд сформирован, то есть закрыт.
Куда инвестируют ПИФы
ПИФы могут состоять из самых разных активов. Чаще всего российские инвесторы вкладываются в консервативные фонды с вложениями в облигации, однако Банк России отмечает растущий интерес инвесторов к фондам на акции.
Есть ПИФы, которые инвестируют в иностранные фонды — это так называемые «фонды фондов». Например, «Сбер управление активами» покупает акции фонда SPDR S&P 500, формирует из них собственный фонд «Глобальные акции» и продает его паи российским вкладчикам. Несмотря на одинаковый портфель активов, это разные по своей сути инструменты. За управление УК Сбера берет 1% в год, к этому прибавляется комиссия спецдепозитария — до 0,65% и расходы на покупку и продажу.
Кроме того, владельцы фонда SPDR S&P 500 получают ежеквартальные дивиденды, которые не выплачивает ПИФ Сбербанка. По закону Российские открытые ПИФы в целом не могут платить дивиденды инвесторам. Но это не значит, что управляющие забирают дивиденды себе — на них УК покупает активы в ПИФы, то есть реинвестирует. Для инвестора это значит, что стоимость пая вырастет соразмерно дивидендам.
Среди инвесторов есть спрос на такие фонды фондов. Как и многие фонды на иностранных биржах, в России SPDR S&P 500 доступен только квалифицированным инвесторам и владельцам счетов у зарубежных брокеров. Поэтому для многих проще переплатить посреднику, чем разбираться с получением статуса или открытием такого счета.
Сколько может заработать ПИФ
Мы можем говорить о том, что в среднем по рынку, если учитывать действительно качественные фонды, доходность паев будет тесно взаимосвязана с тем, какую прибыль можно заработать на тех или иных инструментах.
В 2020 году рынок российских акций вырос на 13%, если судить по индексу Московской биржи. В это же самое время доходность государственных ценных бумаг составила 4-5%, муниципальных — 5-6%, корпоративных облигаций 5-7%, и более высокий уровень прибыли, даже более 10%, можно было получить на рискованных долговых инструментах.
За тот же самый период, так сложилось по ряду экономических причин, доллар США вырос относительно рубля примерно на 20%, а евро более, чем на 30%.
Зная эти показатели, мы имеем возможность сравнить доходность ПИФов с рынком и оценить работу управляющих.
Так, например, предположим, в декларации ПИФа записано, что он инвестирует 30% своих активов в акции, 50% в облигации, и еще 20% держит в резерве в валюте. Тогда несложно прикинуть ожидаемую усредненную доходность этого портфеля.
Фонд смешанных инвестиций
В эту категорию ПИФов банка «Русский стандарт» попадает всего один фонд «Империя», основные характеристики следующие:
- стоимость каждого пая сегодня колеблется в пределах 1,7 тысяч рублей;
- расчет доходности показывает, что цена пая увеличилась почти на 30,5% за три года и на 66,8% с даты формирования фонда;
- СЧА имеет тенденцию к снижению, составляет на сегодня 29,1 млрд. рублей;
- купить паи можно на сумму от 1 тысячи рублей и более;
- в портфеле – смешанные инвестиции, ЦБ компаний «Русский стандарт», «Трансаэро», банка «Хоум Кредит», «Россельхозбанка» (в основном финансовый сектор экономики России).
В этом ПИФе оптимизированы риски и потенциальный уровень доходности. За счет диверсификации по отраслям клиенты стабильно получают высокую доходность с паев. Средняя рекомендованная продолжительность инвестирования в этот фонд составляет 3 года, оптимально – 5 лет для прохождения полного экономического цикла.
Не рискованно брать инвестиционные паи в русском стандарте
Итак, управляющая компания может гарантировать «всего лишь» соблюдение ею же самой установленных правил управления активами ПИФа. Пайщик может быть уверен, что доверенные фонду деньги не будут украдены или вложены в какие-то непонятные активы. Но гарантий того, что вложения принесут прибыль в определенном размере, управляющая компания не дает. Более того, закон запрещает обещать какую-либо доходность при вложении денег в паи ПИФов. Управляющая компания может рассказывать только о своих достижениях в прошлом, не пытаясь давать прогнозы на будущее.
После оформления заявки необходимо перечислить денежные средства на транзитный счет того фонда, паи которого вы хотите приобрести.
Каждый желающий может стать пайщиком, надо лишь выбрать фонд, заполнить заявку, где необходимо указать свои данные, количество паев либо сумму вложений. Реквизиты новых владельцев вносятся в реестр, в банке открывается счет, куда необходимо перечислить деньги, предназначенные на их приобретение.
Для того, чтобы любой человек мог попробовать заработать на ценных бумагах с помощью управляющего, начав с минимальной суммы (можно найти фонды со стоимостью пая 300-500 рублей), были созданы ПИФы (Паевые инвестиционные фонды).
Инвестиционные вклады в Русском стандарте
Важно! Кто может быть пайщиком паевого инвестиционного фонда и владеть паем: физическое лицо, коммерческие структуры, федеральные и областные государственные органы, а также лица и структуры, непосредственным образом относящиеся к Фонду и управлению им.
Для этого они нанимают управляющую компанию, которая будет заниматься покупкой и продажей активов, с целью получения прибыли. За это инвесторы будут платить вознаграждение управляющим.
Это достаточно «молодые» фонды, которые сложно оценить на предмет стабильности получения прибыли, доходности и других привлекательных пайщику сторон инвестирования.
Важно также то, что спецдепозитарий несет имущественную ответственность перед пайщиками ПИФов, то есть при выявлении нарушений в структуре активов фонда, пайщики имеют право подать в суд не только на управляющую компанию, но и на спецдепозитарий.
- Консервативные
Обычно предполагают бо́льшую часть инвестиций в низкорискованные и надежные инструменты: государственные, муниципальные облигации, а также облигации крупнейших компаний (эмитентов).
- Для агрессивных инвесторов
В их составе будут преимущественно акции, которые дают потенциально более высокую доходность. Несмотря на достаточно высокий риск, новички могут инвестировать в данный вид фондов, но нужно понимать, что стоимость пая при такой стратегии может сильно колебаться.
- Фонды сбалансированных стратегий
Инвестиционный вклад как способ приумножить капитал
Многие из нас привыкли хранить денежные средства на банковских депозитах. Этот инструмент для накопления за многие годы существования показал себя, как надёжный способ обезопасить себя от потери денег. Депозит можно открыть в любом банке за считаные минуты, что весьма удобно для населения.
Однако, несмотря на преимущества, у банковского вклада есть один важный недостаток. Речь идёт о низких процентных ставках. Они по большей части не покрывают инфляцию, а в лучшем случае помогают сохранить личные накопления. Этот недостаток и заставляет задумываться вкладчиков о более прибыльных банковских инструментах.
Одним из них и является инвестиционный вклад.
Его отличие от обычного депозита заключается в том, что состоит он из двух частей:
Иными словами, если вы открыли инвестиционный вклад, то по праву можете считать себя инвестором. Средства, вложенные в паи ПИФов, обычно используются банковскими организациями на фондовом рынке: покупаются акции различных компаний.
Как известно, акции – довольно прибыльный актив, который, в отличие от депозита, приносит высокую доходность.
Не стоит путать ИИС (индивидуальный инвестиционный счёт) и инвестиционный вклад. В первом случае вы самостоятельно управляете средствами непосредственно на фондовом рынке: покупаете и продаёте активы наиболее выгодно для себя.
А индивидуальный инвестиционный вклад подразумевает, что вы не участвуете в процессе совершения сделок: просто передаёте деньги в банк и забываете о них на указанное в договоре время.
Выбрать инструменты для вложений вы можете сами, но с некоторыми ограничениями. Банк предоставит список паёв, которые вы сможете приобрести. Возможности купить другие активы у вас не будет, что и указывается в договоре между банком и вами.
Также банковская организация самостоятельно распределяет процентное соотношение депозита и вложений в ПИФы с учётом того, что депозит вы сможете открыть на сумму, не превышающую стоимости приобретённых паёв.
Минимальная сумма для вложений оговаривается банком и, чаще всего, эта отметка приравнена к 100 000 рублям.
Доход, который вы можете получить, банком не гарантируется, потому что последний просто не знает, каков будет результат. В некоторых случаях прибыль составляет 100% от первоначального капитала, а иногда можно потерпеть и убытки.
Суть подобных вкладов заключается в том, что банк формирует инвестиционный фонд из средств большого числа владельцев капитала и размещает их на площадках фондового рынка. Затем полученная прибыль распределяется между всеми вкладчиками за вычетом процентов в качестве вознаграждения управляющей компании.
Открываем инвестиционный вклад
Открытие вклада мало чем отличается от процесса заключения договора по обычному депозиту. Сложности возникают лишь с выбором банка, инструментов и сроков инвестирования. Если в данном деле вы новичок, то лучше проконсультироваться с грамотным специалистом, который подскажет как правильно сделать первый шаг.
Чтобы открыть инвестиционный вклад, вам потребуется пройти следующие этапы:
- Выбрать банк и управляющую компанию. Последняя будет одним из подразделений банковской организации. Здесь нужно обратить внимание на опыт банка в открытии инвестиционных вкладов. Не стоит доверять свои деньги не так давно открывшейся организации: выбирайте надёжного лидера среди представленных банков в вашем городе. Обратите внимание на условия открытия вклада (сумму, процентное соотношение депозита и суммы паёв, инструменты ПИФов и другие особенности);
- Купить паи ПИФа. Вы должно чётко осознавать, что от этого действия зависит судьба ваших денег. Любой просчёт может привести к потере капитала и отрицательному опыту. Узнайте мнение консультанта управляющей компании о тех или иных паях и сделайте свой вывод;
- Открыть вклад в банке. Для этого составляется договор для новых клиентов или заявление для действующих. Потребуется ваш паспорт и в некоторых случаях ИНН. На бланке заявления будет указан срок размещения денежных средств и особенности открытия вклада;
- Принести в банк документы, подтверждающие покупку паёв. Банк должен удостовериться в совершённой вами сделке, а потому зафиксированное количество долей в ПИФе вы обязаны передать банковскому специалисту;
- Внести деньги на счёт. Это можно сделать, принеся наличные деньги в кассу банка. В этом случае оператор распечатает и передаст вам экземпляр приходного ордера, который лучше сохранить на время действия вклада. Можно внести средства и через интернет. Если вы действующий клиент банка, то у вас наверняка есть подключенный интернет-банк и, к примеру, накопительный счёт. После перевода денег с одного счёта на другой распечатайте чек оплаты и предоставьте его в банк.
Какие риски подстерегают владельцев инвестиционных вкладов
Вы уже, наверное, поняли, что открытие инвестиционного вклада – довольно рискованное занятие. Перед заключением договора с банком и управляющей компанией взвесьте все «за» и «против».
Если для вас риск и деньги – понятия несовместимые, то лучше довериться такому проверенному способу сохранения сбережений, как депозит.
А инвестиционные паевые вклады несут следующие риски:
- Нестабильность рыночной экономики не позволяет спрогнозировать результат вложений. Скачки и волатильность на российском рынке – обыденные явления в результате которых за короткий срок можно лишиться всех денег (в том случае, если сумма вклада минимальная). Управляющая компания делает всё возможное, чтобы средства клиентов принесли доход. Это связано с тем, что её прибыль зависит от успешности результата. Но в любом случае банк останется в плюсе, так как даже за убыточные сделки предусмотрена комиссия в пользу управляющей компании. Вы же при неудачном раскладе событий потеряете до 50% капитала;
- Можно лишиться приличной суммы. Стоит понимать, что банки не несут ответственности за результаты сделок. Если последние будут убыточными, вы не сможете вернуть свои деньги, на которые куплена паи. В этом случае не поможет даже суд. Вами подписан договор, в котором изначально было указано, что вы осознаёте возможные последствия и к управляющей компании претензий не имеете;
- Пониженная ликвидность. Не все банки готовы так просто расстаться с деньгами, даже если они ваши и находятся на инвестиционном вкладе. Будьте готовы к тому, что если в какой-то момент вам срочно понадобится забрать деньги с вклада, то это может занять некоторое время. При составлении договора поинтересуйтесь у банковского специалиста об условиях его досрочного расторжения, чтобы для вас они не стали неожиданными.
Это основные риски, которые коснутся вас при открытии инвестиционного вклада. Стоит понимать, что любые инвестиции сопряжены с рисками. Если вы хотите получить высокую доходность, то будьте готовы к возможным изменениям.
Инвестиционный вклад – это переходная форма от простого депозита к инвестированию. Она считается наименее рискованной, так как гарантирует возврат части вложений при любом результате.
Накопив опыт в качестве инвестиционного вкладчика, вы сможете перейти к более серьёзным формам вливаний капитала. Здесь и пригодится ваш расчёт по возможным рискам.
Средства фонда будут направлены в акции наиболее перспективных российских эмитентов. Структура портфеля в основном будет состоять из акций голубых фишек, но предполагается также и инвестирование в более доходные компании второго эшелона.Такая стратегия позволяет диверсифицировать риски.
Вместе с тем фонд рассчитан на агрессивных инвесторов, желающих получить наибольший доход при высоком уровне риска. Инвесторам лучше нацелиться на долгосрочный период.
Фонд Петр I подойдет тем клиентам, которые рассчитывают на поступательный рост российской экономики. И, судя по приведенной ниже таблицы, клиенты банка не ошиблись с инвестициями, благо они приносят существенную доходность.