Можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реконструкцию часто сравнивают с реабилитацией или капитальным ремонтом. Однако это ошибочное мнение. Реновация относится только к изменениям интерьера дома, капитальный ремонт — к замене или восстановлению определенных элементов, а реконструкция — к изменениям поверхностей и фасадов помещений.
Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
Размер общего имущества может быть уменьшен или увеличен только с согласия всех собственников (статья 36, часть 3 Жилищного кодекса и общины). Это правило распространяется на перестройку, реконструкцию, перепланировку и использование части придомовой территории населенного пункта. если часть общего имущества поселения объединена с помещением собственника (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса и коммунального хозяйства, часть 2 Услуги).
Помимо согласия ОСК, собственник должен получить разрешение органа местного самоуправления на перепланировку или переустройство помещения в многоквартирном доме (ст. 26 ч. 2 КТС).
Суды разрешили узаконить эти работы после их выполнения. Суды установили, что перепланировка помещения не нарушает права других жильцов квартиры и не создает угрозу их жизни и здоровью (статья 29, часть 4 ЖК РФ). В противном случае собственник помещения обязан привести помещение в прежнее состояние в соответствии с технической документацией (часть 3 статьи 29 ЖК РФ).
Посмотрите на различные судебные дела, рассматривающие вопрос восстановления, реконструкции и переноса помещений после реконструкции, согласно техническому паспорту.
Требования санитарных правил стали решающими в судебном деле о перепланировке жилого дома в Краснодаре. Собственник получил документацию об уже проведенном переустройстве, адресованную органу МСУ. Муниципалитет отказался выдать лицензию. Собственник обратился в суд.
Что такое реконструкция дома?
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Таким образом, реконструкцию частного дома проводят с целью увеличить объект, сделать его более просторным. Ее проведение влечет за собой необходимость внесения корректив в документы на постройку, а также перерегистрации в Росреестре.
В реконструкцию входит целый ряд работ. Все они должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Прежде чем приступать к работам, нужно уведомить о планируемых изменениях местную администрацию. Данный орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае она будет считаться самовольной.
Как подать уведомление о начале строительства через МФЦ?
Для начала нужно записаться на прием. Сделать это можно через онлайн-запись на сайте либо по телефону горячей линии. А также можно прийти лично и встать в электронную очередь через терминал.
С собой обязательно нужно иметь готовый пакет документов. О наличии бланка уведомления о начале строительства в МФЦ лучше уточнить заранее по телефону, не во всех отделениях его могут выдать.
После того, как сотрудник многофункционального центра примет ваше уведомление, он будет его проверять на соответствие и уточнять, что вы действительно собственник участка.
Если все в порядке, вам выдадут расписку о приеме документов. А все бумаги отправят в государственный орган, в комитет по градостроительству или отдел архитектуры. Если будет необходимость, то ваше уведомление отправят на согласование в комитет по охране памятников или, например, в Лесфонд.
Порядок рассмотрения уведомлений
После того, как вы подадите уведомление о начале строительства частного или садового дома, у государственных органов есть семь рабочих дней, чтобы проверить их.
Важно! Если вы подаете документ через МФЦ, то срок может увеличиться еще на несколько дней, поскольку семидневный срок отсчитывается с момента, когда документы попадут на стол в профильный орган.
За это время сотрудники государственных органов будут проверять ваши документы и параметры будущего дома на соответствие общепринятым стандартам. Если вы забыли указать сведения или приложить нужные документы, то в течение трех рабочих дней вам вернут ваш пакет с указанием причины. У вас будет возможность собрать нужные бумаги и подать уведомлением снова.
Если все документы на месте и никак ошибок нет, то начнется порядок рассмотрения. При положительном ответе вам придет документ с довольно длинным названием «Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке». Если ответ будет отрицательным – документ о несоответствии. О нем чуть ниже.
Важно! Сама подача уведомления не означает начала строительства. Вам нужно дождаться проверки документов и получить письменный ответ.
После этого у вас будет 10 лет, чтобы построить дом. По истечении этого срока документ будет недействителен и уведомление придется подавать снова, если вы не построите дом.
Если во время строительства какие-то параметры жилища поменяются, то нужно снова отправить уведомление.
После строительства дома нужно подать уведомление об окончании строительных работ. Причем сделать это нужно в течение месяца после завершения стройки. Ответа также нужно ждать семь рабочих дней. И затем подготовить технический план, чтобы поставить строение на кадастровый учет.
Что такое реконструкция дома?
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Таким образом, реконструкцию частного дома проводят с целью увеличить объект, сделать его более просторным. Ее проведение влечет за собой необходимость внесения корректив в документы на постройку, а также перерегистрации в Росреестре.
В реконструкцию входит целый ряд работ. Все они должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Прежде чем приступать к работам, нужно уведомить о планируемых изменениях местную администрацию. Данный орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае она будет считаться самовольной.
Узаконить реконструкцию нежилого здания Москва
Современные дизайнеры и архитекторы создают оригинальные решения, которые невозможно реализовать без соответствующего вмешательства в первоначальную форму капитальной постройки, с дальнейшим выполнением работ по реконструкции или обширного комплекса ремонтных мероприятий. В определенных ситуациях, без утверждения бумаг в контролирующих инстанциях выполнить перепланировку легально не представляется возможным. Это касается случаев, когда владелец помещения нацелен на внесение коррективов в планировку помещений здания, конфигурацию несущих ограждений. Получение официального разрешения на осуществление перепланировки также потребуется при вырезании новых проемов в стенах и закладке существующих, ликвидации не несущих перегородок с целью расширения полезного пространства. На положительное заключение комиссии можно рассчитывать лишь в том случае, если все намеченные процедуры будут реализованы с повышением качественного уровня эксплуатации капитальной постройки и сохранением ее высоких технико-экономических параметров.
Если вы хотите получить разрешение на реконструкцию своего дома с первого раза, тщательно подготовьте пакет документов. Для рассмотрения заявления необходимо следующее:
- технический план или кадастровый паспорт из БТИ;
- правоустанавливающие документы на дом и землю;
- гражданский паспорт собственника;
- проект архитектурных решений на реконструкцию;
- топографический анализ территории, если он необходим.
Проектные документы содержат следующее:
- пояснительную записку;
- документы по инженерным сетям;
- план расположения построек;
- объекты, которые планируется сносить;
- подтверждение законности документации, которая выдается негосударственными организациями.
Возведение дополнительного этажа
Если вы планируете возведение дополнительного этажа, статус дома меняется. Затрагивается понятие этажности. Изменения должны отражаться в технической и кадастровой документации на дом.
Но если у дома изначально крыша была высокой, собственник может только утеплить помещение изнутри. В результате можно просто переоформить чердак в мансарду. Помещение после этого переводится в статус жилого помещения из нежилого. Если возведение последнего этажа осуществляется в виде надстройки на месте расположения крыши, требуется более тщательный анализ.
Предоставление разрешения определяется тремя основными моментами:
- структурой грунта на участке;
- допустимостью возведения более высокого строения в существующем градостроительном контексте;
- техническими и качественными характеристиками всей постройки, а также элементами ее структуры.
Документы для реконструкции
Итак, когда план готов, можно приступать к формированию пакета документов, в который входит:
- Заявление на реконструкцию частного дома;
- План реконструкции, с техническим заданием;
- Текущий план здания;
- Выписку ЕГРН;
- Паспорт гражданина РФ собственника дома;
- Документы, подтверждающие собственность земли и дома;
- Если дом в паевом владении, то официальное, заверенное согласие всех дольщиков на реконструкцию;
- Градостроительный план земельного участка;
- Схема планировочной организации земельного участка с обозначениями места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
- Справка из БТИ;
- В каждом территориальном округе в архитектурном отделе могут потребовать дополнительные справки, специфические для конкретной местности, об этом администрация уведомит при оформлении документов.
Возведение дополнительного этажа
Если вы планируете возведение дополнительного этажа, статус дома меняется. Затрагивается понятие этажности. Изменения должны отражаться в технической и кадастровой документации на дом.
Но если у дома изначально крыша была высокой, собственник может только утеплить помещение изнутри. В результате можно просто переоформить чердак в мансарду. Помещение после этого переводится в статус жилого помещения из нежилого. Если возведение последнего этажа осуществляется в виде надстройки на месте расположения крыши, требуется более тщательный анализ.
Предоставление разрешения определяется тремя основными моментами:
- структурой грунта на участке;
- допустимостью возведения более высокого строения в существующем градостроительном контексте;
- техническими и качественными характеристиками всей постройки, а также элементами ее структуры.
Необходимо учитывать, что предоставленное решение ограничено по своему сроку. Законодательство устанавливает срок действия 10 лет. Если в течение этого времени процесс перестройки не начался, разрешение прекращает свое действие. Придется собирать документы повторно.
Зачастую органы самоуправления требуют справку об отсутствии претензий и долгов по земельному участку, на котором планируются работы. Даже если вы уже получили разрешение, в течение 10 дней необходимо предоставить в местный Архитектурный отдел проектную документацию. Если на руках имеется выданное разрешение до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ в 2004 году, оно не является действительным. Для проведения работ требуется подать документы по стандартной схеме.
Таким образом, для проведения реконструкции своего частного дома требуется разрешение. Без него нельзя проводить работы, так как можно нанести существенный вред всей постройке.
Способы: через администрацию и судебный порядок.
Прохождение реконструкции объекта может потребовать много времени и сил. Наиболее сложными считаются ситуации, когда речь идет об особо охраняемых памятниках культуры, проведении масштабных работ или изменении назначения здания.
Процедура предполагает подготовку следующей документации:
- исходно-разрешительный проект;
- топографическая съемка участка;
- градостроительный план земельного участка;
- отчет о санитарно-эпидемиологическом исследовании;
- инженерно-геологические и гидрогеологические изыскания;
- обследование рядом расположенных сооружений;
- технический отчет с итоговыми результатами обследования.
Оформление реконструкции в судебном порядке
Поводов для обращения в суд у владельцев домов достаточно много, наиболее частый из них — это нарушение отступов. Если в процессе реконструкции были нарушены разрешённые параметры, то при обращении в администрацию, там выдадут уведомление о несоответствии. На основании такого уведомления и следует составлять исковое заявление в суд. Как показывает практика, нарушение отступов — это незначительное отклонение, поэтому суд принимает сторону истца. Нелишним в этом случае будет и письменное согласие соседа.
Второй по популярности повод для обращения в суд — это отсутствие или несогласие второго владельца, если дом в долевой собственности или разделён на несколько блоков. При отсутствии других собственников сперва нужно получить отказ из Минстроя или администрации, произвести реконструкцию и заказать досудебное заключение эксперта, который обследует дом и опишет его состояние. При этом важно, чтобы все этажи блока, если дом блокированный, располагались строго друг над другом. Недопустимо в этом случае, чтобы этаж одного собственника был над этажом другого, узаконить такую реконструкцию не получится даже в судебном порядке.
В техническом заключении эксперт пишет, что реконструкция соответствует градостроительным и пожарным нормам, не затрагивает интересы других собственников, а также нет препятствия для её узаконивания. На основании этого заключения суд выносит решение. Причём на одном заседании суд может и узаконить его реконструкцию, и разделить дом на несколько блоков. Когда решение вступит в силу, его нужно подать в Росреестр, на выходе собственники получат новые выписки.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Уведомление об окончании строительства
Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии. Оно понадобится для оформления права собственности на дом.
Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.