Как отстоять право на самовольную постройку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отстоять право на самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.

Досудебное урегулирование спора и подготовка к суду

Досудебная подготовка. Данный этап будет включать в себя подготовку непосредственно самого искового заявления, а также сбор доказательств. В рамках указанного спора, Вам как лицу чьи права нарушены необходимо будет доказать следующие обстоятельства в зависимости от основания иска:

• возведение ответчиком объекта на территории вашего земельного участка полностью или частично;
• нарушение соседом строительных норм и правил в части нормативных отступов от смежной границы, и/или от Вашего капитального строения;
• возведение соседом постройки, которая может создавать угрозу Вам или иным лицам;
• подача официального искового заявления о сносе забора или переносе иной постройки;

Снос самовольной постройки

Постройку могут снести, признав ее самовольной. Самовольной является постройка, возведенная или созданная (п. 1 ст. 222 ГК РФ):

• на земельном участке:
  • который не предоставлен в установленном порядке;
  • разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
• без необходимых согласований и (или) разрешений;
• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из этих нарушений.

Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.

Не примут решение о сносе, например, если:

• постройка не является недвижимостью (см. Позицию Верховного Суда РФ). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
• постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
• собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
• постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
  • права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
  • постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
  • собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.

Учтите, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.

Рекомендуем проверить судебную практику по таким спорам, в частности, уточнить, не относится ли ваш случай к тем, когда суды не признают постройку самовольной.

Как происходит снос самовольной постройки, если лицо, построившее ее, не было выявлено?

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

• обеспечить опубликование в установленном порядке сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

• обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

• обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В данном случае снос самовольной постройки будет организован органом, принявшим соответствующее решение о сносе самовольной постройки, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Аналитика законодательства

Когда производится снос самовольной постройки

Судебная практика в этой области права базируется на применении статьи 222 ГК РФ. Основными позициями являются:

• Сносу подлежит только недвижимый объект после реконструкции, когда его нельзя вернуть в первоначальное состояние (определение ВС РФ от 11.03.14г. №18-КГ13-184);
• Совладелец участка может требовать сноса самовольно построенного помещения другим собственником в ситуации, когда использование земли нарушает интересы заинтересованного лица или несет угрозу жизни и здоровью окружающих людей (постановление ВАС РФ от 18.05.11г. №15025/10);
• Самовольную постройку необходимо сносить при существенном и неустранимом нарушении правил градостроительного и строительного законодательства;
• Нельзя разбирать постройку, если нарушены процедурные моменты при получении разрешения на строительство или вводе помещения в эксплуатацию, если владельцем предпринимались соответствующие действия;
• Невозможно сносить пристройку к жилому дому, если единственным основанием для этого является отсутствие согласования таких действий при её строительстве с другими совладельцами (определение ВС РФ от 24.01.12г. №19-В11-21).

Чтобы самовольная постройка не была снесена, необходимо обратиться в судебные органы за признанием права собственности на неё. Правомочия собственника может признаваться судом при соблюдении следующих условий:

1. Субъект, построивший недвижимый объект, имеет право возводить на земельной площади такое строение.
2. На день обращения в суд сооружение соответствует характеристикам, предусмотренным документами по планировке территории, правилам землепользования и застройки и т.д.
3. Сохранение недвижимости не нарушает законных интересов и прав других субъектов, а также не несет угрозы их жизни и здоровью.

Какую самовольную постройку можно легализовать

Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:

— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.

Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.

Ст. 222 ГК РФ относит к незаконно возведённым объектам те, на которые не были получены соответствующие разрешения, расположенные на участках, не предназначенных для этого и построены с нарушением норм права.

Ярким примером незаконной постройки является приобретение гражданами земель с/х назначения и строительство на них домов, предназначенных для ИЖС, не оформляя никаких разрешений или перевода земель. До определенного времени они живут в доме, не прописываясь в нем; но когда приходит проверка, факт самовольности вскрывается и, уполномоченный орган вправе принять решение о сносе объекта.

Важно! Нормы права, устанавливающие требования к участку, необходимым разрешениям на строительство и т. д., должны быть актуальны на момент признания постройки незаконной. Но если собственник сооружения не мог знать о наличии каких-либо требований, здание не может быть признано самовольно возведенным.

Законодатель не разрешает оформить право собственности в отношении сооружения, которое было признано в установленном порядке построенным незаконно. Исключение – признание судом (иными уполномоченными органами) права собственности за гражданином, который является собственником участка под зданием или владеет им на праве постоянного бессрочного пользования. Должны быть одновременно соблюдены следующие условия:

1. Гражданин оформил надлежащим образом разрешительную документацию на строительство.
2. На день подачи иска сооружение соответствует всем требованиям закона.
3. Сохранение постройки в первоначальном виде не будет нарушать ничьи права и законные интересы.

Самовольная постройка дома

В настоящее время в руках у граждан имеется большое количество земельных участков, находящихся в частной собственности или по договору пожизненной аренды. В связи с интенсивным строительством и развитием рынка недвижимости, роста цен на недвижимость, количество самовольных построек увеличилось. Чаще всего, не имея разрешения на строительство, возводят дом или коттедж, подсобные помещения, гаражи, бани. Как правило, граждане не придают значения тому, что самовольная постройка дома может быть снесена согласно ст. 222 ГК РФ. Если земельный участок принадлежит на правах собственности или пожизненной аренды гражданину, построенный дом не получает автоматически права собственности, пока не пройдет узаконивание самовольной постройки и получение в регистрационной палате документа о праве собственности. С таким объектом нельзя проводить никакие юридические действия: продажа, дарение, наследование. Все, что является собственностью — это стройматериалы из которых возведена самовольная постройка. Для того чтобы самовольно построенный дом был юридически законным, надо обращаться в суд или государственные органы о признании права собственности. ГК РФ и ГПК РФ в статьях указывают как оформить самовольную постройку через суд или через межведомственную комиссию по нецелевому использованию земель.

Градостроительный Кодекс РФ указывает в статьях, что при строительстве необходимо соблюдать нормы СНиП и нормы ГОСТа, не соблюдение норм влечет за собой признание объекта самовольной постройкой дома, не имеющего никакого юридического права. Много построено объектов на дачных участках и с продлением закона о легализации самовольных строений до 2018 года, дало право гражданам узаконить самовольную постройку по нормам права. В связи с дачной амнистией, количество исков в суды резко увеличилось, а процедура получения права собственности очень долгая и сложная, так как надо собрать множество справок, экспертно-технических документов для судебного процесса. В большинстве случаев самовольная постройка будет оформлена, если гражданин воспользуется услугами специалистов из юридической фирмы, иначе она будет снесена, согласно ст. 222 ГК РФ.

Когда постройку могут признать незаконной

Понятие самовольно возведенного объекта предполагает строительство без соответствующих разрешений. Это значит, что в категорию попадает недвижимость капитального и временного типа, которую могут демонтировать из-за отсутствия права собственности.

Даже если строение внесено в список ЕГРН, но имеет признаки здания, возведенного самовольно, его тоже придется отстаивать: внесение в реестр не является веским основанием для признания незаконности строения и не удовлетворения судебного решения о ее сносе.

Сам факт наличия объекта в ЕГРН является правовым основанием для выдачи акта государственного органа (разрешения) на возведение строения как основания для выстроенного здания. Доказывать, что постройка была куплена законно, представляя документы сделки, тоже бессмысленно – собственника это не убережет от сноса. Единственная возможность получить компенсацию – истребовать убытки с первоначального собственника, продавшего объект, который признан самовольной постройкой.

Процедура сноса самовольной постройки

До 2015 года снести сооружение можно было только по решению суда. Сейчас же круг оснований для сноса существенно расширился. В чем заключается процедура сноса:

1. Наличие основания. Например, решение муниципалитета. В течение семи дней после принятия такого решения муниципалитет должен отправить лицу копию документа, в котором указывается срок сноса. Этот срок не должен превышать одного года и определяется в зависимости от характера и особенностей объекта.
2. Если лицо, которое возвело сооружение, неизвестно, то предусмотрен специальный порядок информирования о сносе. Такой объект может быть ликвидирован органом, который принял решение.
3. Срок сноса не должен быть произвольным.
4. Суд может приостановить процесс решения о сносе. При этом, если суд отменил решение, то вынести его заново нельзя.

Кто принимает решение о сносе самовольной постройки?

В п. 3.1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что решение о сносе самовольного объекта может принять суд или уполномоченный орган в лице органа местного самоуправления. Местная власть может принять одно из следующих решений:

• снести самострой. Это актуально в том случае, если он был возведён на земельном наделе, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность не подтверждена на ту дату, когда началось строительство;
• снести недвижимость, если оно построено на участке земли, категория которого не предусматривают возведение на нём объектов недвижимости. Как альтернатива, решение может быть о том, что постройку нужно привести в соответствующий категории земли вид;
• переделать объект недвижимости и привести его в порядок в соответствии с установленными нормами. Такое решение может быть принято в том случае, если строение располагается в пределах особой градостроительной зоны, но было построено без получения разрешительной документации, а это нужно было сделать до того момента, как начать строительство.

В каких ситуациях разрешение на строительство можно не брать

Существуют небольшие законодательные поправки, дающие возможность строить капитальные объекты, с последующей регистрацией:

1. Гараж. Отсрочить оформление пакета документов можно только в том случае, если вы не собираетесь делать из постройки объект предпринимательской деятельности, например, автосервис.

2. Садовый дом. Относится к небольшим садовым домикам в дачных кооперативах. Безусловно, там есть определенные нормы по высоте и габаритам дома, поэтому в большинстве случаев, внешний вид и квадратуру определяет внутренний устав товарищества.

3. Малые объекты. Сюда относятся, небольшое крыльцо, киоск, навес и т.д.

4. Реконструкция. Регистрировать капитальный ремонт следует только в тех случаях, когда вы изменяете площадь жилого помещения и его назначение. Например, вы снесли стену, которая соединяла спальню и коридор – теперь коридор, согласно законодательству, является жилым помещением.

Процедура без решения суда

А возможен ли снос самовольной постройки без решения суда? Совсем скоро для уничтожения «самоволок» решение станет необязательным. Муниципальные образования получат возможность принимать решения о сносе после прохождения определённой процедуры.

1. Создаётся специальная комиссия и извещает нарушителя о необходимости сноса. Если нарушитель неизвестен, то извещение о предстоящем сносе размещается публично несколькими способами (через интернет, в печати, на информационных стендах).
2. Во внесудебной практике, если должник не среагировал или неизвестен, снос проводится с привлечением соответствующего подрядчика. Обычно это местное управление капитального строительства. Причём все работы должны производиться в присутствии комиссии.
3. Все материалы, которые после демонтажа ещё для чего-то пригодны, вывозятся. Расходы по всему комплексу работ взыскиваются с должника.

Отношение к самовольным постройкам в 2015 году заметно ужесточается на законодательном уровне. Какой будет практика – пока неизвестно.

Что делать собственнику, если он получил постановление о сносе самостроя

Если собственник желает сохранить строение, он может оспорить постановление администрации и, в случае выигрыша, затем зарегистрировать свои права на самострой. См. ниже иллюстрацию.

Если же оспорить решение не удастся, придется сносить. Снос самостроя происходит чаще всего застройщиком и за его счет. Если же виновника установить не удается, ликвидировать самострой обязан собственник или арендатор земельного участка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

1. Местная администрация, приняв решение о сносе, направляет арендатору/собственнику земли предписание о том, что в течение указанного срока он должен произвести демонтаж незаконного объекта. В ст. 222 ГК РФ прописаны сроки исполнения – от 3-х до 12 месяцев. Собственник может обжаловать в суде постановление местных властей о сносе, попытаться легализовать самострой. Он может также обратиться в суд с просьбой об отсрочке работ по демонтажу, ссылаясь на нехватку средств или иные уважительные причины (ст. 203 ГК РФ). В случаях, когда владелец не выполняет предписаний, администрация сама передает дело в суд, добиваясь судебного определения о сносе.
2. Судебное решение о сносе самостроя владелец вправе обжаловать в апелляционном суде. Если и эта инстанция подтвердит первоначальный вердикт, незаконная постройка подлежит безоговорочному сносу. При уклонении от исполнения судебного акта вопросом о сносе займутся судебные приставы. Владелец самостроя рискует потерять землю — его участок может быть изъят для госнужд и продан с торгов по низкой стоимости как ЗУ с обременением (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ). Владелец получит деньги за землю, а сносом или реконструкцией самостроя займется новый собственник земли (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
3. В случаях, когда собственник земельного участка, обремененного самостроем, не определен, снос объекта организует местная власть за счет государственного бюджета. За 2 месяца до начала работ администрация обязана разместить на своем сайте объявление о планируемом мероприятии, поставить на границах участка щит с указанием о сносе самостроя.

Для того, чтобы ликвидировать незаконное строение, его владелец/правообладатель земли должен заключить договор подряда на снос со строительной организацией, имеющей лицензию на такой вид деятельности. За 7 дней до начала работ необходимо уведомить об этом органы местной власти (ч. 4-5, ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

Похожие записи:

• Сроки расторжения брака через суд: сколько длится развод
• Индексация пенсий по годам, начиная с 2015 г.
• Кто и как может получить питание на молочной кухне в 2023 году