Как получить ипотеку: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить ипотеку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.

Риски при покупке вторичного жилья

Основные риски:

• Недостоверные сведения в документах
• Оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены
• Дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ)
• Неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги

Льготные категории граждан. Кто может воспользоваться льготной ипотекой?

Кто имеет право на ипотеку с господдержкой? С 2018 года действует программа «Семейная ипотека», которая дает семьям возможность взять кредит с льготным процентом. Условие участия – рождение в семье ребенка (изначально – второго, с июля 2021 года – и первого) после 1 января 2018 года. Недавно программа была продлена до 2024 года. Воспользовавшись ею, семьи получают возможность взять ипотеку под 6%. Первоначальный взнос при этом составляет 15% от стоимости жилья, а максимальный размер кредита зависит от региона. Сейчас рассматривается предложение расширить действие программы на вторичное жилье – но для тех городов, где мало новостроек.

Кроме того, семьи с детьми могут воспользоваться выплатами для выплаты кредита. Правила погашения ипотеки материнским капиталом можно уточнить в банке, в котором оформлен заем.

Какие документы нужны для ипотеки

Опять же, все зависит от требований банков. В общем и целом большинство попросит предоставить следующие:

• Заявление.
• Паспорт.
• Заверенная копия трудовой книжки.
• Трудовой договор и документ, подтверждающий доход.
• СНИЛС.

Есть документы, которые нужно предоставлять при их наличии: свидетельство о браке и рождении детей, водительские права, документы об образовании и так далее.

Также нужен пакет документов на недвижимость, которая станет обеспечением по кредиту:

• Правоустанавливающие документы.
• Схема и характеристика жилого помещения.
• Стоимость недвижимости.
• Выписка из ЕГРП.

Перед покупкой я изучила в интернете советы, как не остаться с неподъёмной ипотекой и без денег. Какие-то мне подошли, какие-то — нет.

• Накопить финансовую подушку безопасности. Вариант не для меня. Мне кажется, это долго и странно. Накопленные полмиллиона хочется внести за ипотеку, чтобы уменьшить долг, а не хранить на всякий случай. Но многие финансовые консультанты со мной не согласны.
• Иметь вторую работу. Такой вариант означает, что я буду постоянно работать только на ипотеку. Посвятить жизнь работе и кредиту полностью я не готова.
• Иметь план на случай сокращения. Это мой рабочий вариант. Ещё до подписания ипотечного договора я решила, что если с работой будет совсем плохо, то устроюсь официанткой или хостес в ресторан. Можно зарабатывать около 50 000 рублей в месяц — значит, смогу выплачивать ипотеку.

Помните: если проблемы с деньгами всё-таки будут, стоит обратиться в банк за помощью. Банкам невыгодно, чтобы клиент становился банкротом, скрывался и не возвращал долг. Поэтому, если ипотечный платёж стал неподъёмным, попросите предоставить вам кредитные каникулы или пересмотреть размер платежей на какое-то время.

Особенности ипотеки как вида кредитования

Ипотечным кредитом называют кредит под залог недвижимости. Ипотека – это форма обеспечения по кредиту, когда предметом залога (обеспечения) выступает объект недвижимости.

Российский ипотечный рынок берет свое начало в 1998 году, когда был принят федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правила получения кредитов под залог недвижимости. Однако масштабно предлагать ипотечные кредиты банки начали только к 2002 году, а массовый спрос сформировался еще позже (к 2004 году).

Ипотечные кредиты делятся на два вида: целевой и нецелевой. В России больше всего распространены целевые ипотечные кредиты для приобретения жилья – квартиры, апартаменты, дома или таунхаусы.

Залогом по такому кредиту служит приобретаемая жилплощадь. Причем кредит можно получить как для покупки квартиры, комнаты, дома на вторичном рынке, так и для оплаты жилья на стадии строительства.

Нецелевой ипотечный кредит выдается заемщику для его личных нужд под залог принадлежащей ему недвижимости. Также под залог собственной недвижимости предоставляются целевые ипотечные кредиты: для оплаты расходов на ремонт, на строительство жилого дома, на приобретение гаража или дачи.

Сумма ипотечного кредита рассчитывается, исходя из стоимости приобретаемой недвижимости на основе отчета об ее оценке. Кроме того, ежемесячный платеж должен быть такой величины, чтобы заемщик успел погасить кредит до наступления пенсионного возраста. По сложившейся в России практике размер платежа по ипотечному кредиту не может превышать 40–50 % ежемесячного дохода.

Если ежемесячного дохода заемщика будет недостаточно, чтобы успеть погасить кредит до наступления пенсионного возраста, можно подключить одного или нескольких созаемщиков. Если кредит оформляется на нескольких созаемщиков, максимально возможная величина ежемесячного платежа по кредиту рассчитывается уже по сумме их общих доходов. Созаемщики несут солидарную ответственность за своевременное погашение кредита, поэтому, если основной заемщик перестанет платить, созаемщик будет обязан сделать это за него. Причем если созаемщик тоже откажется платить по кредиту, остаток долга могут взыскать с него через суд. В том числе кредитор может через суд добиться обращения взыскания и продажи имущества созаемщика с открытых торгов, чтобы получить деньги для погашения кредита.

Большинство банков позволяет привлекать 2–3 заемщика, хотя эта цифра может быть и больше. Созаемщиком может стать супруга или супруг, родственники и даже совершенно посторонние люди.

Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?

Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.

Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.

При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.

Ипотечные программы, условия получения, процентные ставки, погашение

Программы ипотечного кредитования являются сугубо индивидуальными в каждой отдельной банковской организации и разрабатываются для заемщиков с учетом статуса приобретаемого жилья и его рыночной стоимости. Так, банки предлагают следующие виды ипотечных продуктов:

• ипотека для покупки жилья в новостройке;
• ипотека для покупки недвижимости на рынке вторичного жилья;
• ипотека для приобретения загородной недвижимости;
• ипотека для строительства собственного дома.

Условия кредитования в каждом отдельном случае различны, поэтому, перед тем, как начинать сбор необходимых документов для ипотеки, потенциальному заемщику следует тщательно ознакомиться с условиями кредитования, предложенными банком. В ряде основных и обязательных требований, как правило, являются:

• платежеспособность заемщика;
• наличие у заемщика постоянного дохода;
• подтверждение у заемщика трудового стажа не менее 6 месяцев на последнем месте работы, и общего стажа не менее 3-х лет;
• возраст заемщика должен быть, как правило, не менее 21 года и не старше 65 лет на момент погашения кредита;
• недвижимость, приобретаемая по ипотеке, оформляется в качестве залога в банке до полного погашения ипотечного займа;
• в отдельных случаях требуется участие созаемщика или поручителя;
• страхование приобретаемого объекта недвижимости;
• страхование жизни и здоровья заемщика.

Основной порядок оформления ипотеки

Оформление ипотечного кредитного займа для покупки недвижимости включает в себя несколько основных этапов:

1. Обращение в банковскую организацию и получение полной консультации по условиям получения кредитного продукта.
2. Сбор и предоставление в банк необходимых документов для оформления заявки.
3. Срок рассмотрения заявки может составлять от 2-х до 10 дней.
4. После получения положительного решения по кредиту, заемщиком осуществляется поиск жилого объекта.
5. Предоставление документов по объекту жилой недвижимости в банк на рассмотрение.
6. Принятие банком жилого объекта в залог, подписание кредитного договора.
7. Выдача кредитных средств заемщику.

Важным моментом при покупке жилья по ипотеке, в том числе и в счет материнского капитала, является согласие продавца объекта жилой недвижимости на продажу квартиры по заданным условиям, поскольку получение им на руки всей суммы будет возможно только после регистрации ипотеки и подтверждения права покупателя на приобретение данной квартиры.

Напомним, что с 15 июля 2016 г. в России вступил в силу новый закон, отменяющий выдачу свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество. Какие документы нужны для ипотеки:

• оригинал паспорта заемщика, созаемщика и поручителей;
• справка о доходах заемщика по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
• документ, подтверждающий трудовой стаж на одном месте работы не менее 6 месяцев (трудовая книжка, трудовой договор);
• свидетельство о браке, так как супруг заемщика автоматически становится созаемщиком ипотечного кредита (исключением являются случаи наличия брачного договора, в котором одним из условий является отказ супруга заемщика от недвижимости, приобретаемой по ипотеке).

Кредитный ипотечный договор подписывается после оформления страховки на приобретаемый объект недвижимости. В документе обязательно обозначаются права и обязанности сторон, а также ответственность сторон при нарушении условий кредитования. Все условия кредитного договора должны быть тщательно изучены до момента его подписания. Сделка по приобретению ипотечной недвижимости регистрируется в Росреестре. Банк допускает погашение ипотечного кредита двумя видами платежей:

• аннуитетными платежами – когда займ погашается равными суммами на протяжении всего срока ипотеки;
• дифференцированными платежами – когда изначально идет выплата процентов по кредиту, а затем суммы основного долга.

Гришаев Сергей Павлович, к.ю.н., доцент кафедры гражданского права МГЮА.

Термин «ипотека» греческого происхождения, он появился в шестом веке до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору его земельным участком. Тогда ипотекой назывался столб, стоящий на границе земельной территории, который подтверждал, что данные владения служат залогом для возвращения взятой взаймы денежной суммы. Таким образом, даже в своем первоначальном значении термин «ипотека» был близок к его современному пониманию как залога недвижимости. Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получать кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. В последнее время значение ипотеки еще более усилилось, поскольку ипотека рассматривается в качестве важнейшего средства решения жилищной проблемы.

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога. Она представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека как разновидность залога является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то не возникает и реальное требование кредитора к должнику. Ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращение основного правоотношения.

Вместе с тем акцессорный характер ипотеки разделяется не всеми юристами. Так, по мнению О.В. Белой , можно говорить только об относительной акцессорности ипотеки в том случае, когда выпускается закладная, которая сама может передаваться в залог в целях обеспечения исполнения иного обязательства, не связанного с первоначальным правоотношением, в обеспечение которого составлялась закладная. С этим мнением можно согласиться только частично, поскольку в данном случае речь идет скорее об исключении из правила.

Белая О.В. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. С. 9.

Преимущественное перед другими кредиторами право залогодержателя по договору ипотеки означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (после требований граждан о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемого юридического лица и выплаты авторского вознаграждения (п. 1 ст. 64 ГК)).

Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель — лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо — залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом не обязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК). Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия (например, проживать в заложенной квартире), однако он лишен третьего правомочия — права распоряжения.

Квартира в ипотеку: особенности и практические советы

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Приобретение жилья в ипотеку – шаг серьезный, требующий досконального изучения вопроса. Дело здесь и в тонкостях ипотечного кредитования, и в рисках, которые несут и кредитор и заемщик. Длительный срок, большая сумма, имущество в залоге – вот лишь немногие из тех нюансов, о которых пойдет речь в этой статье.

Если вы собрались приобрести жилое помещение в ипотеку, вам нужно знать о возможных рисках. Причем опасны они могут быть как для вас, так и для банка.

1. Длительный срок кредитования. Этот фактор представляет неопределенность для обеих сторон кредитного договора.

Ипотека выдается на 10, 20 или даже 30 лет. А за такой период может произойти что угодно. Заемщик может потерять источник дохода из-за банального увольнения, полной или частичной потери трудоспособности. В конце концов, он может просто умереть.

Именно поэтому ипотечные программы некоторых банков отмечают не только минимальный возраст для получения займа, но и максимальный. Причем в каждом случае он будет индивидуальным. Банкиры руководствуются пенсионным возрастом. То есть, если вы мужчина 45 лет, то вряд ли сможете взять ипотеку более чем на 20 лет. Ведь в 65 вы будете пенсионером. Это, в свою очередь, означает и снижение трудоспособности, и потенциальное сокращение. Также от вас потребуют приобрести полис страхования жизни и здоровья.

Заемщик тоже не может предсказать, что произойдет с банком в течение ближайших лет. Финансовое благополучие кредитной организации может рухнуть, и ее объявят банкротом. В этом случае вас обяжут выплатить остаток долга по ипотеке досрочно. А если у вас нет необходимой суммы, то банк может изъять залоговое имущество и продать его для погашения кредита.

2. Недвижимость в качестве залога. Это следующий пункт, который может причинить множество неприятностей заемщику. Во-первых, вы не сможете проводить никакие операции с жильем, пока не снимите обременение – то есть, не выплатите кредит полностью. Во-вторых, как уже говорилось выше, в случае банкротства финансового учреждения, квартиру могут отобрать для продажи и досрочного погашения.

3. Риск снижения рыночной стоимости жилья. Отрицательные колебания на рынке недвижимости невыгодны ни банку, ни его клиенту. Чем больше снижается цена, тем больше становится ваша переплата по кредиту. К примеру, квартира стоила 3 миллиона рублей на момент приобретения. В кредит вы взяли 2 миллиона на 20 лет. Переплата составила 1,7 миллиона. Но из-за падения стоимости квартиры, она к концу срока кредитования стоит всего 2,9 миллиона. Получается, вы заплатили 3,7 миллиона рублей за возможность обладать активом в 2,9 миллиона. Не самое продуктивное вложение средств.

Банку же невыгодно снижение цены из-за того, что в критической ситуации он не сможет реализовать залоговое имущество по нормальной цене. А значит, потеряет деньги.

4. Процентная ставка. Ипотечный кредит, хоть и считается одним из самых недорогих, на деле таковым не является. В странах запада ипотека под 4–5 % годовых – норма. В России на начало 2015 года средняя ставка по таким займам – 15–16 %. Вкупе с длительным сроком кредитования это означает переплату в миллионы рублей.

К тому же в кредитном договоре непременно будет пункт о том, что банк имеет право менять процентную ставку в одностороннем порядке. На деле это может стать настоящей кабалой для клиента. Уже сейчас в российской банковской практике есть множество случаев, когда заемщик де-факто выплатил и тело кредита, и проценты по нему. Но из-за выросшей процентной ставки продолжает гасить кредит.

5. Досрочное погашение кредита. Этот фактор является риском, в первую очередь, для банка. Ему не выгодно, когда заемщик досрочно выплачивает всю сумму – ведь тогда финансовое учреждение недополучит проценты. Поэтому иногда встречаются определенные ограничения по поводу погашения раньше срока. Это могут быть как штрафные санкции, так и прописанный в договоре период, в течение которого нельзя досрочно выплачивать кредит.

Похожие записи:

• Пособие по беременности и родам в 2023 году
• Обжалование решения по делу об административном правонарушении
• ПДД – противотуманные фары: какие и когда можно использовать?