Ипотека при разводе: как делится недвижимость
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека при разводе: как делится недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Какова роль банка при разводе и разделе ипотеки?
Так как квартира, купленная посредством ипотеки, находится в залоге у банка, потребуется его согласие для того, чтобы разделить жилье.
Если собственником хочет стать тот, кто по документам не может выплачивать ипотечный долг (из-за “серой” зарплаты), банки могут не дать согласия на раздел такой квартиры.
Также банк обязательно примет участие в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры. Если банк не соглашается на изменение договора ипотеки, суд обычно поддерживает эту позицию. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку при разводе по такой схеме платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
Как оформить раздел имущества
Если у вас есть недвижимость, тем более, если вы покупали ее в браке, то при разводе не забудьте составить нотариальный документ о разделе имущества. Иногда при разводе по согласию через ЗАГС супруги не оформляют раздел имущества.
Пример. Вы купили квартиру в браке, она записана на вас, то есть именно вы указаны как собственник в документах. И вот развод — развелись в ЗАГСе, раздел имущества не оформили — вы же и так собственник по документам. Через год вы решили продать квартиру. Но поскольку она куплена в браке, то по закону это совместная собственность, а документа о разделе имущества у вас нет. Это значит, что для любой сделки с квартирой вам понадобится согласие бывшего супруга. Поэтому, чтобы не испытывать судьбу, оформляйте документы на раздел имущества.
Ипотека при разводе супругов с детьми
Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.
Какие еще могут быть варианты раздела имущества по ипотеке при разводе супругов с детьми:
-
При отказе бывшего супруга от доли в квартире в пользу ребенка банки соглашаются переоформить невыплаченную задолженность на жену только при условии, что ее платежеспособность позволяет вносить ежемесячные платежи. При отсутствии финансовых возможностей муж остается в числе созаемщиков.
-
При нахождении женщины в декрете, наличии инвалидности или временной нетрудоспособности банковская организация может позволить снизить размер ежемесячных платежей.
-
После развода и раздела ипотеки мама вправе направить материнский капитал на частичное погашение займа. Однако распоряжаться своей долей она не может до полного закрытия бывшим супругом оставшейся части кредита.
-
После появления ребенка семья может направить полученные средства на первоначальный взнос или частичное погашение долга. При этом по закону родители обязаны сделать несовершеннолетнего одним из собственников ипотечной квартиры. При разводе доля отца или матери, оставшейся ребенком, будет увеличена за счет детской. Долг перед банком, как показывает практика, делится между родителями поровну.
Как быть, если есть дети
Развод супругов, у которых есть общие несовершеннолетние дети, всегда осуществляется через суд. Соответственно, имущественные вопросы тоже будут разбираться в суде, поскольку наличие детей влияет на раздел квартиры и обязательств по кредиту.
Упростить рассмотрение этого вопроса поможет заключённое супругами письменное соглашение, определяющее судьбу их общего имущества. Там они могут прописать, кто и в каких объёмах будет выплачивать долг перед банком, кому какая доля в квартире достанется. Но суд всё равно будет учитывать интересы ребёнка.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: «При наличии у собственников несовершеннолетних детей суд может отойти от стандартных правил деления платежей по ипотечному кредиту. Либо он оставит равные платежи с обеих сторон, но при этом родитель, который остаётся с несовершеннолетним ребёнком, будет иметь в квартире бОльшую долю».
Владимир Старинский, управляющий партнёр коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнёры»: «Если квартира — малометражка, то её могут оставить в собственности супругу с ребёнком. Но в этом случае суд обяжет его выплатить второму супругу стоимость его доли. Если при покупке квартиры использовались средства материнского капитала, квартира оформляется на всех членов семьи — каждый, включая детей, имеет в ней долю. Родитель, с которым остаются дети (то есть их опекун), будет претендовать на все доли за исключением доли второго супруга».
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.
Варианты раздела по соглашению
Практика доказала эффективность нескольких сценариев:
- выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
- поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
- самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
- переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.
Судебный раздел ипотечной квартиры
34 статья Семейного кодекса РФ определяет нажитое совместно в браке имущество совместной собственностью, подлежащей равному делению между супругами при расторжении брака. При этом долги также подлежат равному разделению. Но суд вправе учесть обстоятельства, оказывающие влияние на распределение долей в недвижимости – к примеру, при подтвержденном внесении одним супругом большего вклада при покупке квартиры, суд может присудить данному супругу более значительную долю в жилье.
Также суды учитывают совпадение оформленного права собственности (титульное владение) и единоличного статуса ипотечного заемщика одного из супругов – в этом случае квартира останется полной собственностью титульного владельца и заемщика ипотечного кредита.
Если одна из сторон развода сможет доказать факт выплаты какой-либо части ипотеки из личных средств (наследство, подарок), то при судебном разделе имущества доля в квартире для данного супруга будет увеличена пропорционально внесенном вкладу.
Развод по суду, ипотечная квартира и несовершеннолетние дети
Наиболее вероятно, что равноценный раздел долей при расторжении брака семьи с несовершеннолетними судом производиться не будет. Доля супруга, с которым остаются несовершеннолетние или дети-инвалиды, будет больше. Также, при наличии у одной стороны развода другого жилья и дети при этом остаются со второй стороной, другой жилой недвижимости не имеющей – суд определит большинство долей второй стороне.
Если объектом раздела является малометражная ипотечная квартира, деление которой не обеспечит ребенка нормативно-установленной площадью – скорее всего жилье будет присуждено полностью супругу, с которым остается несовершеннолетний. Однако второму супругу должна быть выплачена стоимость доли в недвижимости, так решит суд. Учитывая потребность внесения ипотечных платежей, выплата доли в такой ситуации может оказаться невыполнима.
Материнский капитал: при выплатах им ипотечного кредита на любой стадии (первоначальный взнос, ежемесячные платежи) оформление квартиры при разводе выполняется на членов семьи поровну. К примеру, в семье двое детей – формируется четыре доли в ипотечном жилье. Соответственно, при разводе родитель-опекун вправе претендовать до совершеннолетия детей на ¾ долей в жилой недвижимости.
Соглашение о разделе имущества и брачный договор
Брачный договор заключают при вступлении в брак или в любое другое время после его регистрации. Начало действия такого договора начинается с момента заключения брака. Договором супруги устанавливают права и обязательства, которые касаются вопросов, связанных с имущественными отношениями супругов.
Особенности брачного договора:
- обязательная письменная нотариальная форма;
- расторжение брачного договора возможно в любой момент брака, при этом односторонний отказ от исполнения пунктов договора возможен только в судебном порядке;
- может быть предусмотрен ограниченный срок действия;
- положения договора не должны ограничивать права супругов.
Также между супругами может быть заключено соглашение о разделе имущества, которое также заключается в обязательной письменной нотариальной форме. Оно отличается от брачного договора тем, что может быть заключено в период брака или после его расторжения и распространяет свое действие только на имеющиеся имущество.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Развод супругов и раздел недвижимости в семьях с детьми
Сложные положения дел при разводах, где в семьях рождаются общие дети, не полностью выполненные обязательства перед банками по ипотеке, приводят к судебным разбирательствам. Чтобы этого избежать, найти оптимальное решение на проблему – как делятся при разводах квартиры в ипотеке если есть дети, лучше всего проконсультироваться у знающего адвоката. Можно:
- ипотечную недвижимость продать, и из вырученной суммы, долгосрочно погасить задолженность перед банком, учитывая интересы ребенка или сразу нескольких детей;
- при бракоразводном процессе обратиться в суд и эта инстанция вправе увеличить долю имущества одного из разводящихся, когда несовершеннолетнему после развода придется остаться на попечении родителя.
Квартира куплена до брака
Определенные сложности могут возникнуть при разводе супругов, когда приходится делить квартиру, которая была оформлена в ипотеку до брака. Если лицо, на которое она оформлялась, расплатилось по долгам и вступило в права собственности до свадьбы, то никаких разночтений относительно судьбы квартиры в дальнейшем не будет. В данном случае жилище принадлежит только тому, кто оформлял ипотеку. Наличие детей в этом случае никакой роли не сыграет.
Сложнее разделить ипотеку при разводе в 2023 году, если договор с банком оформлялся до брака, а выплаты (хотя бы частично) производились уже при совместном законном проживании. В таком случае квартира будет считаться совместно нажитым имуществом (или ее часть). И делиться между супругами будет, исходя именно из этой правовой особенности.
Это значит, что квартира будет разделена или в равных двух долях, или достанется тому, на кого оформлялась, а второй супруг получит денежную компенсацию за вносимые им средства. Т.е. на детей квартиру делить не будут. За исключением случаев привлечения материнского капитала и личных финансовых средств ребенка.
Но даже в ситуациях, когда квартира признается собственностью только одного супруга, судебные и контролирующие органы следят, чтобы права несовершеннолетних детей не ущемлялись. Это значит, что ребенку может быть позволено проживать в указанной квартире до своего совершеннолетия вместе со своим основным опекуном (чаще всего это мать). Но такое решение судья выносит только при условии, что у матери нет собственного равноценного по удобству жилья, куда она с ребенком может переехать после развода.
Влияние брачного договора на раздел ипотеки при разводе
Если супруги ходят исключить возможные споры относительно распределению после развода долга по ипотеке и раздела данного объекта недвижимости, можно заключить брачный договор.
Этот документ регламентирует вопросы материального характера, и в данной ситуации суд отступит от принципа равного распределения совместной собственности между сторонами.
Положения брачного контракта должны однозначно определять порядок раздела собственности между супругами, доли каждой из сторон (включая детей). Такое соглашение может быть заключено как до официального оформления брака, так и в процессе совместной жизни. Законодательство предусматривает возможность включения в брачный договор не только имущества, которым располагают супруги, но и планируемым к приобретению.