Ваша заявка уже обрабатывается

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ваша заявка уже обрабатывается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Материнский капитал — мера, введённая для помощи детям. Поэтому при продаже квартиры, на которую были потрачены средства материнского капитала, не должны ущемляться имущественные права ребёнка. Для этого государство вводит дополнительные ограничения. Поэтому на такую сделку нужно получать разрешение органов опеки.

Выделение детских долей при продаже квартиры с материнским капиталом

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?

Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:

• обязанности и права всех сторон сделки;

• адрес и параметры квартиры, а также расположение;

• наличие соцпомощи и субсидий;

• сумму задатка, который вносит покупатель;

• сумма сделки;

• реквизиты для перевода денег.

Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?

• Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.

• Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.

• Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.

• Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.

• Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.

• Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.

• Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.

Какие существуют варианты продажи

Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.

• Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.

• Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.

• Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом

Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• паспортные данные продавца и покупателя;

• сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;

• выписка из ЕГРН;

• разрешение органов опеки на продажу;

• стоимость жилья;

• подтверждение того, что объект не находится под обременением;

• порядок вступления договора в силу;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.

Как уплачивается налог с продажи

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.

Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:

доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).

При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.

Примерная пошаговая инструкция выглядит так

Недвижимость, приобретаемая за счет средств маткапитала, оформляется при непосредственном участии Пенсионного фонда. Мать ребенка должна обратиться туда с соответствующим заявлением.

Со своей стороны, Пенсионный фонд, прежде чем перечислить средства маткапитала, потребует заверенный документ — обязательство от продавца недвижимости. Этот документ будет являться гарантией того, что в установленный срок приобретенная собственность перейдет во владение покупателя.

После покупки квартиры и/или погашения ипотеки за счет средств материнского капитала новое жилье переходит в собственность матери, которая должна выделить доли детям. Если недвижимость до погашения долга по ипотечному кредиту средствами материнского капитала была в залоге у банка, то перед выделением долей обременение нужно снять. Процедура снятия обременения проводится Росреестром по заявлению обеих сторон кредитного договора.

Далее в течение полугода после закрытия кредитных обязательств и перехода жилья в собственность необходимо выделить доли в квартире детям и супругам.

Нужно правильно рассчитать доли, чтобы не возникло проблем. Размер долей не определен законом, но нотариусы и суды рекомендуют выделять доли в размере не менее вложенного материнского капитала.

Приведем пример. Если средствами материнского капитала вы покрыли 12% стоимости квартиры, а остальные средства общие с супругом и в разделе не участвуют, то нужно выделить доли в размере 12% от площади недвижимости. Для семьи из 3 человек получится: 12% / 3 = 4% — по 4% на каждого.

В Соглашении о выделении долей полученное число будет записано в долях. Допустим, площадь квартиры 50 квадратных метров. Тогда 1 квадратный метр — это 1/50 или 2% от площади жилья. Если вам нужно выделить всем по 4%, то получится:

Обратите внимание, что оплатить нужно отдельным чеком на каждого человека. Например, для четырех членов семьи нужно четыре чека по 500 рублей.

Купленную квартиру с использованием материнского капитала хотим продать (доли в ней на детей не выделены, ипотека закрыта, обременение банка снято). Приобретена в браке на имя одного из супругов. Купили большую квартиру с привлечением ипотеки. На руках пока договор долевого участия, дом еще не ввели в эксплуатацию.

Как нам поступить в нашем случае:

• Чтобы правильно выделить доли несовершеннолетним детям в старой квартире или уже в новой квартире, можно сделать самим без нотариуса?
• Если без нотариуса никак не обойтись, то лучше сделать это Соглашением или Договором дарения долей на детей? чтобы при продаже старой квартиры обойтись без нотариуса.
• Если оформить Договором дарения, какие могут возникнуть трудности при продаже старой квартиры и выделении долей на детей в новой квартире?
• Чтобы перевести старую квартиру в общую совместной собственность, что надо сделать? В Росреестр, нужны какие-либо нотариальные документы?

Ответ: открою вам секретную схему , но она работает.

1. Выделить детям доли нужно обязательно в той квартире, на которую материнский капитал тратили, в новой нельзя, чревато негативными последствиями.

2. (Этот пункт не обязателен). Так как собственник в вашей ситуации, я понимаю — один супруг, то нужно идти в МФЦ и зарегистрировать общую совместную собственность. Ваша супруга предоставляет:

• свидетельство о браке,
• паспорт,
• гос пошлину 350 рублей.

Талон услуги Росреестра приобщение.
Подписывает заявление на внесение изменений в ЕГРН. Ждёте. Изменения вносят, можете выписку новую заказать, но не обязательно.

3. Затем составляете соглашение о выделении долей (у нотариуса или без нотариуса по образцу выше). Оплачиваете госпошлину, сдаете на регистрацию. Регистрируют одну долю — на супругов, другую на одного ребёнка, третью на второго ребёнка. Только доли выделяйте не большие. Ещё же продавать квартиру.

4. Для продажи этой квартиры, где собственники дети, потребуется разрешение органа опеки. Для его получения надо пообещать предоставить соразмерную площадь в другом объекте. Но так как новая квартира в ипотеке, это делается только с согласия банка, и после введения в эксплуатацию.

Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала

Намного проще оформить сделку, когда дети выросли и уже отпраздновали 18-летие, а кредит давно выплачен. Подпишут стандартный договор с 4-мя собственниками, которые лично поставят свои подписи в момент купли-продажи. Однако большинство обладателей маткапитала направляют средства госпомощи на покупку жилья, когда дети еще маленькие, а потом расширяются — приобретают квартиру большей площади и реализуют старую недвижимость.

Первое жилье многим нужно продать до того, как детям исполнится 18 лет. Вот здесь и начинаются проблемы, так как такую сделку разрешается оформлять только с согласия местного Органа опеки и попечительства (ООиП).

Чтобы сделка прошла успешно, к сбору документов необходимо подойти очень ответственно. Также рекомендуем соблюдать пошаговую инструкцию, содержащую порядок действий по продаже квартиры купленной на материнский капитал несколько лет назад.

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

• продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
• обменять;
• продать с целью строительства отдельного дома;
• реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

• семья переезжать в другой регион или город;
• ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
• семья получила возможность расширить жилплощадь;
• появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

• зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
• получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
• снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Что произойдет в случае развода

Если продаваемая квартира покупалась в ипотеку и долг на момент продажи погашен не полностью, то покупатель обязан погасить его в день совершения сделки. Если же недвижимость приобреталась с привлечением материнского капитала, то при разводе такой порядок абсолютно неприменим. Сперва необходимо снять обременение, потом выделить доли детям и только после этого жилплощадь можно продавать. В противном случае существует риск признания сделки ничтожной. Не исключено также, что средства материнского капитала придется вернуть государству.

Чтобы выполнить обязательство по наделению долями детей после развода, необходимо иметь в виду, что:

• первоначально у нотариуса определялись доли родителей. После регистрации и при повторном обращении уже выделяются доли детям;
• если первоначально доли выделены только родителям, то при разделе за каждым ребенком нотариально закрепляется часть доли каждого из родителей;
• если доли детям были выделены ранее, то отсутствует необходимость посещать нотариуса;
• доли должны быть выделены несовершеннолетним детям в течение полугода с момента снятия обременения;
• при выделении долей необходимо ориентироваться на региональные нормативы минимально допустимой площади на одного человека.

Можно ли продать жилье и не выделить доли?

В сети можно найти способ, который предусматривает возможность продажи жилой недвижимости, приобретенной за счет капитала, когда не выделяются доли детям. Для этого человеку потребуется посетить отделение органа, функционирующего в сфере опеки и попечительства и запросить разрешение на реализацию данного жилья и выделение долей в новом.

Стоит указать на то, что данный способ является нарушением законодательства. Это связано с тем, что во время формирования обязательства потребуется указать адрес, по которому располагается приобретаемое имущество, где будут выделены доли. Также нужно учитывать то, что органы опеки не затрагивают вопросы имущество до того момента, пока в нем не будут выделены части для несовершеннолетних.

Информация!

Кроме того, сотрудники указанного органа не имеют полномочий, связанных с использованием рассматриваемых средств. По указанным причинам просить у них такого разрешения нельзя. На родителей ложится обязанность относительно исполнения того, что они обещали, подписывая акты в нотариальной конторе. Есть вариант, когда удастся продать жилье и не выделять при этом доли детям, при условии, что в соглашении не указано на использование средств капитала.

В настоящее время нет возможности использовать единую базу с информацией для уточнения вопроса о том, были ли использованы средства капитала при покупке жилья или нет. Поэтому можно говорить о возможности продажи такой недвижимости без деления ее на части. Для примера, такие сведения не будут отражаться в том числе, когда приобретение имущества происходило при использовании ипотечных средств.

В данном случае не имеет значения тот факт, что средства использовались как первый взнос для того, чтобы погасить основную задолженность. Тогда сведения об использовании указанных средств не прописываются в соглашениях и не делается отметка в реестрах. Здесь ограничений на совершение сделок, связанных с продажей, нет.

Уплата налогов от продажи квартиры

Если имущество находилось во владении меньше трех лет, то с дохода потребуется уплатить налог — 13%. При покупке в 2016 году и позже — минимальным периодом владения являются пять лет. При наличии подтверждающих выписок можно заплатить сбор с разницы между первоначальной стоимостью приобретения и деньгами, полученными реально.

Когда расходов на недвижимость не было (она была унаследована, принята в дар или приватизирована), то налог можно уменьшить за счет специального имущественного вычета. Он равен сумме в 1 000 000 рублей и уменьшает базу налогообложения. Это значит, что с суммы продажи в 2 миллиона рублей нужно будет заплатить сбор с миллиона рублей. А если вырученная сумма меньше, то удержание станет нулевым.

Вопрос:

Можно ли законно не платить налог при продаже квартиры?

Ответ:

Если продавец владел жилплощадью более трех лет (при покупке в 2016 году и позже более пяти лет), то с него налог не берется. У бывшего владельца должны быть подтверждающие срок владения документы, которые можно будет предъявить в ФНС.

Особенности отчуждения купленного по материнскому сертификату жилья и приобретения нового

Заявление с просьбой разрешить продать жилплощадь подлежит рассмотрению уполномоченным органом в течение 15 суток. До истечения этого срока должно быть вынесено решение, в котором предоставляется разрешение на оформление сделки или содержится мотивированный отказ. Решение надлежащим образом доводится до сведения заявителя.

В ведомственном письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» имеется указание, согласно которому со дня получения разрешения на сделку с объектом недвижимости в течение 1 месяца в органы опеки должен быть предъявлен договор о продаже жилплощади. Если по истечении этого периода квартира так и не была продана, потребуется оформлять разрешение заново.

Если жилье находилось в собственности семьи меньше 3 лет (с 1 января 2016 г. – меньше 5 лет), после его продажи на его бывших хозяев возлагается обязанность по уплате подоходного налога. Но даже в случае нахождения недвижимости в их собственности меньше приведенных сроков налог платить не потребуется, если ранее не было реализовано по факту право на налоговый вычет и на протяжении одного налогового периода будут совершены обе сделки: по отчуждению прежней жилплощади и покупке новой.

Уплата налогов от продажи квартиры

Если имущество находилось во владении меньше трех лет, то с дохода потребуется уплатить налог — 13%. При покупке в 2016 году и позже — минимальным периодом владения являются пять лет. При наличии подтверждающих выписок можно заплатить сбор с разницы между первоначальной стоимостью приобретения и деньгами, полученными реально.

Когда расходов на недвижимость не было (она была унаследована, принята в дар или приватизирована), то налог можно уменьшить за счет специального имущественного вычета. Он равен сумме в 1 000 000 рублей и уменьшает базу налогообложения. Это значит, что с суммы продажи в 2 миллиона рублей нужно будет заплатить сбор с миллиона рублей. А если вырученная сумма меньше, то удержание станет нулевым.

Вопрос:

Можно ли законно не платить налог при продаже квартиры?

Ответ:

Если продавец владел жилплощадью более трех лет (при покупке в 2016 году и позже более пяти лет), то с него налог не берется. У бывшего владельца должны быть подтверждающие срок владения документы, которые можно будет предъявить в ФНС.

Похожие записи:

• Налоги на недвижимость: кто платит и сколько
• Размер корректирующего коэффициента К2
• Официальная статистика может занижать число сирот в интернатах на 40%