Обменять квартиру на частный дом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обменять квартиру на частный дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Какими документами нужно оформить обмен квартиры на дом? В каких случаях и когда можно обменять квартиру на дом или другую недвижимость в городе? Есть ли основные налоги, которые нужно оплатить при оформлении?
Когда стоит предпочесть договор мены
Виталий Русаков, исходя из 14-летнего опыта работы с недвижимостью в Москве, Подмосковье и за рубежом, советует выбирать договор мены в следующих ситуациях.
- «Если кто-то один из владельцев или оба имеют в собственности квартиру и (или) дом менее 5 лет. Вам не придётся уплачивать НДФЛ на всю сумму сделки в размере 13%, который грозит при стандартном ДКП (только в случае мены с доплатой вы платите НДФЛ на сумму доплаты, что заметно меньше — прим. автора).
- Если дом, коттедж или частное домовладение находятся на участке земли, не оформленном в собственность, или есть подозрения, что этот земельный участок неправомерно отчуждён в пользу владельца, то лучше всего оформить договор мены, закрепив в нём условия, что меняется только дом как строение, но без земельного участка.
- Если у кого-то из участников сделки имеются непогашенные долги (например, ипотечный заём), лучшим вариантом будет договор мены, так как такая сделка защищена от арбитражного и исполнительного производства (при условии, что это единственное жильё — прим. автора). Это предусмотрено ст. 446-й ГПК РФ.
На единственное жильё взыскания не накладываются в любом случае. Но при ДКП гражданин продаёт квартиру и получает денежные средства — в этот момент суд может наложить арест или взыскание. При договоре мены жильё по сути не меняет своего юридического статуса «единственное жильё» — меняется только его вид, что законодательством не запрещается.
- Когда есть риски резкого обесценения денег или трудности, связанные с хранением или переводом денежных средств. Договор мены почти идеальный вариант — вы обезопасите сделку от инфляционных и криминальных рисков.
- Как вариант, можно использовать схему обмена при сделках с зарубежной недвижимостью и объектами на территории РФ. То есть, например, если была необходимость срочно покинуть пределы РФ, то потом, найдя через знакомых или риелторов подходящий вариант, можно поменять московскую квартиру на вполне приличный домик на берегу теплого Андаманского моря».
Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»
С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:
- Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
- Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
- Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
- Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
- При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
- Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.
Правовой документ, регулирующий обмен дома
Решение вопроса оказывается на усмотрении сторон, но консультация юриста бывает необходима. Жестких ограничений по форме и сути документа законодателем не установлено. Собственники объектов выбирают один из двух путей:
- одновременно провести две сделки купли-продажи обоих объектов;
- заключить договор мены. По сути, если опираться на нормы ст. 567-568 ГК РФ, мена является ничем иным, как взаимными сделками купли-продажи. Удобство конструкции в том, что можно заключать не один договор, а два, если обойти сложности, связанные с оценкой и налогами.
Чаще выбирается первый вариант. Он проще, понятнее и приведет к меньшему количеству вопросов у новых приобретателей, если купленный объект позднее перепродается. При этом сумма, оплаченная по первой сделке во втором договоре, может быть отражена в качестве авансового платежа или задатка. Договор составляется на бумаге и подписывается сторонами, но, если все операции проводятся через портал Госуслуги, допустим электронный документ. В ряде случаев стороны, если предполагается длительный период оформления, который требуется для регистрации прав в отношении участка, сначала заключают предварительный договор и по выполнении перечисленных условий на базе соглашения о задатке подписывается основной.
Обмен, если дом в деревне
Бывает, что владельцы деревенских построек не оформляют права на них. Чаще всего это происходит, если дом – еще не узаконенный самострой или если наследники официально не оформили полученное право собственности и пользуются постройкой по умолчанию.
В этом случае обмен недвижимости в формате дом на квартиру будет усложнен. Иногда, если дом бесхозный и отсутствует в базах данных, проще зарегистрировать только права на участок, обойдясь минимальной площадью, только пятном застройки, совершить сделку и оформить снос. Предварительно стоит проконсультироваться с юристами. Эксперты советуют при регистрации сделки, выбирать МФЦ по месту нахождения дома, больше вероятности, что при возникновении сложностей с его оформлением, нужные бумаги можно будет запросить в архивах. При осмотре дома нужно уделять внимание не только наличию необходимых коммуникаций, но и оформлению разрешений на них. Самовольное подключение в дальнейшем может создать проблемы.
Частный дом и городская квартира – объекты, относящиеся к разным типам недвижимости. Соответственно, и сложностей проведения обменной операции возникает больше:
- Главный риск связан с тем, что в большинстве случаев найти обменный вариант довольно сложно: желающих переехать в пригород, как правило, больше, чем тех, кто намерен жить в городе.
- Другая угроза – особенности рыночной оценки жилья и квартиры. Загородные дома могут стоить достаточно дорого и даже превышать стоимость городского жилья. Таким образом, определение реальной цены лучше доверить экспертам.
- Также собственнику квартиры необходимо обратить внимание на особенности дома и района, где он располагается. Год, материал постройки, площадь, степень развития инфраструктуры – наиболее важные показатели. К тому же желательно собрать отзывы соседей и подробно узнать о самом поселке, а также о возможных перспективах его развития.
- Наконец, такие сделки подвержены и общим рискам, связанным с юридической чистотой объекта. Покупателю следует убедиться, что дом не является залогом, не находится под арестом, на него не претендуют другие лица (дети, супруги и др.).
Таким образом, собственнику квартиры предпочтительно сразу найти обменный вариант. Однако на практике нередко приходится проходить через целую цепочку сделок, чтобы выйти на желаемый дом. Альтернативный вариант – подыскать частный дом, внести залог и оперативно продать свою квартиру. Существенный риск в том, что реализовать ее не получится так быстро, как это требуется.
Обмен квартир в Москве без посредников, с доплатой, база данных объявлений
Портал ГдеЭтотДом.РУ поможет обменять жилье в Москве, Санкт-Петербурге или между городами России. В базе объявлений регулярно появляются новые предложения от риэлторов, частных лиц и агентств недвижимости.
Выгодный и удобный вариант обмена квартиры в Москве на типовое жилье или на коттедж подобрать довольно сложно. Когда двухкомнатная квартира разменивается с покупкой однокомнатной квартиры и доплатой, всегда остается открытым вопрос о размере суммы этой доплаты. А при размене между городами возникают неудобства при оформлении документов на расстоянии.
Большая часть сделок по обмену квартир в Москве и между городами осуществляется либо с целью улучшить жилищные условия, либо получить дополнительные денежные средства.
Поэтому, чаще всего происходит обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную или на дом с доплатой, и наоборот. Часто встречается и равноценный размен, связанный с желанием сменить место проживания при перемене работы или семейного положения.
Равноценный обмен может также осуществляться между городами России.
Особенности процедуры
Оба объекта недвижимости должны быть приватизированы или быть муниципальной собственностью. Если дом и квартира принадлежат администрации, существует договор социального найма, то необходимо получить разрешение юридического собственника. Обменять частный дом на квартиру можно, если приватизировать оба объекта и быть собственниками объектов недвижимости.
Многих граждан интересует вопрос, можно ли использовать материнский капитал при обмене коттеджа на квартиру и наоборот. Существует прямое указание закона на невозможность покрытия доплаты за счет сертификата. Потребуется осуществить более длинную схему с участием ипотечного кредитования.
Крайне внимательно следует отнестись к прозрачности процедуры, рекомендуется поручить проведение сделки профильному агентству. Риэлтер имеет практический опыт, знание законодательства и может дать значимые рекомендации. Услуги посредника платные, но квалифицированная помощь крайне важна в столь ответственном мероприятии.
К очевидным преимуществам риэлтерского сопровождения можно отнести:
- подготовка текста договора и сопроводительных документов;
- контроль исполнения условий договора;
- поиск и подбор вариантов;
- независимая оценка стоимости объектов;
- участие в качестве свидетеля в судебных спорах;
- полное сопровождение процедуры.
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Стандартная ставка налогообложения для мены недвижимости, находящейся в собственности граждан, -13%. Для резидентов иностранных государств эта ставка повышается до 30%. Жилье, которое находится в собственности граждан более пяти лет,будет являться исключением и не попадет под действие налогового вычета.
В случае заключения равноценных договоров, без необходимости доплаты от одного из участников сделки, недвижимость не подлежит налогообложению.На дом можно обменять не только квартиру, но и комнату в коммуналке или общежитии с доплатой. Однако более популярен вариант обмена квартиры на комнату или другую квартиру. О том, как избежать ошибок при обмене, читайте здесь.
Не нужно бояться менять квартиру на дом, если есть желание. Просто необходимо помнить, что данная сделка является очень масштабной, требует серьезного подхода и не терпит пренебрежительного отношения. Поэтому, если вы вдруг задумаетесь о таком обмене, то обзавестись надежными компаньонами, которые помогут достигнуть желаемого результата, будет очень разумно.
На какие «реальные» затраты нужно рассчитывать владельцам городских квартир, решивших поменять свое жилье на загородный дом?
Как правило, частные дома не находятся на балансе каких-либо коммунальных или других организаций. Значит — нужно быть готовыми к тому, что обслуживанием приобретаемого дома и прилегающей к нему площади Вам нужно будет заниматься самостоятельно.
Уход за таким «подворьем» требует не только много времени и физических сил, но и материальных вложений. Последний пункт с материальными вложениями нужно рассматривать в том случае, если к дому придется прокладывать водопровод, газ, канализацию или другие коммуникации.
Плюс ко всему, не нужно забывать о ремонте в доме (если таковой необходим) и постройке хозяйственных дополнительных помещений или гаража под автомобиль. Все эти суммы вместе могут вырасти в немалые расходы, о которых не следует забывать. Взвесьте все «за» и против» — готовы ли Вы временно лишиться прежних условий комфорта, в которых привыкли жить, готовы ли к новым материальным затратам на обустройство загородного жилища?
Наверное, не стоит напоминать, что сделку следует осуществлять только с помощью профессиональных риэлторов, в компании, которая давно и успешно работает на рынке недвижимости и заслужила доверие.
При составлении договора по обмену жилья точно описывается: общая и жилая площадь объектов недвижимости (с указанием точного адреса и плана жилья), оценкой стоимости объекта в БТИ. К договору должны прилагаться соответствующие копии документов на владение собственностью.
Если в квартире или доме прописаны инвалиды, несовершеннолетние дети или недееспособные члены семьи, то требуются копии документов из органов опеки или других соответствующих организаций.
Следует хорошо проверить, кто был прописан на жилплощади квартиры и дома ранее, и по каким причинам выписывался, была ли приватизирована жилплощадь. Нужно также проверить, чтобы дом, подлежащий обмену, имел индивидуальный кадастровый номер, занесенный в Государственный реестр. На земельный участок должен иметься государственный акт (проверить, чтобы он не был составлен по старому образцу).
Иногда случается составлять сложные договора обмена. Например, если загородный дом меняется на две небольшие квартиры с разными владельцами или наоборот, когда 2-3 квартиры с разными юридическими владельцами меняются на один большой дом. Права собственности на все объекты недвижимости должны быть тщательным образом проверены.
Все составленные договора заверяются нотариально. После проверки «чистоты» объектов обмена и подписания договоров по обмену жильем, происходит этап регистрации сделки в государственных организациях и осуществляется переход прав собственности от одного владельца жилья к другому.
Документы, необходимые для государственной регистрации жилья при обмене квартиры на дом:
— Договора обмена;
— Кадастровые паспорта на все меняемые объекты недвижимости;
— Свидетельства о регистрации прав собственности по каждому объекту;
— Нотариально заверенные согласия супругов всех участников сделки по обмену;
— Передаточные акты на каждый объект недвижимости;
— Выписки из домовой книги со сведениями о прежних жильцах;
— Квитанции об оплате госпошлины за проведение государственной регистрации жилья.
В итоге можно сделать вывод, что сделка с обменом квартиры на дом не является слишком сложным процессуальным вариантом. Главное — иметь большое желание переехать их городской квартиры в загородный дом и проверить «чистоту» всех объектов недвижимости, которые участвуют в сделке. Но это правило должно соблюдаться во всех без исключения сделках с недвижимостью.
Значение обмена квартиры на дом
Обмен квартиры на дом с доплатой имеет свою ценность и может быть выгодным вариантом, если у вас есть желание находиться в жилом помещении другого типа или расширить свою жилплощадь. Такой обмен позволяет вам взять ипотеку на дом, который вам нравится, а затем обменять свою квартиру на новый дом с доплатой. Это означает, что вы получаете новое жилье, которое лучше соответствует вашим потребностям, а также уменьшаете или даже полностью избавляетесь от ипотечной задолженности.
Важно понимать, что обмен квартиры на дом с доплатой несет с собой некоторые нюансы и ограничения. Основные условия и правила такой сделки заключаются в составлении договора, в котором указываются все параметры обмена, такие как размер доплаты, сроки и процедура обмена и другие правовые моменты.
Когда вы рассматриваете обмен неприватизированной квартиры на дом с доплатой, то должны знать, какую квартиру можно обменять и на какую недвижимость вы можете воспользоваться. В зависимости от того, где находится квартира и в каком состоянии она находится, вы можете выбрать разные варианты для обмена.
Основные этапы сделки обмена квартиры на дом с доплатой включают в себя составление договора, оценку имущества, расчеты по обмену и перевод собственности. Также при сделках обмена квартиры на дом с доплатой нередко возникают нюансы и «камни», которые могут быть аннулированы или уменьшены при правильной организации сделки.
Обмен квартиры на дом с доплатой имеет свои плюсы и минусы, и их необходимо учитывать при принятии решения о таком обмене. В случаях, когда вы хотите изменить свое жилье и улучшить свои жилищные условия, обмен квартиры на дом с доплатой может быть хорошей альтернативой. Однако, необходимо учесть все нюансы и процедуру обмена, а также составить правовые документы для безопасности обеих сторон.