Мошенничество с квартирами схемы как уберечься
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мошенничество с квартирами схемы как уберечься». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
Примеры мошеннических схем
По словам главы юридической компании AVG Legal Алексея Гавришева, основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями. Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.
Недавно такая история произошла в Липецке, рассказывает Елена Джуринская. Там мошенники продали квартиру давно умершей женщины дважды. В суд обратился местный житель, сообщивший, что его лишили квартиры, которая принадлежала его матери, умершей в 2010 году. За эти годы мужчина так и не вступил в наследство, но в какой-то момент узнал, что квартира, доставшаяся ему от матери, уже принадлежит совсем другим людям. В декабре 2018 года в местном отделении МФЦ прошла сделка: покойная мать якобы лично явилась с паспортом в МФЦ и продала квартиру. Спустя два месяца квартиру продали еще раз другому покупателю. Сделка также прошла в простой письменной форме, в том же МФЦ. Подвоха не заметили ни его сотрудники, принимавшие документы, ни регистраторы, ни юридическая служба банка, который выдал ипотеку на недвижимость.
Еще один пример. Под видом некого документа — счета на оплату услуг или кредитного договора — владельцу квартиры подсовывают на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.
Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.
Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.
Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.
Я проснулся от скрежета в замочной скважине. Кто‑то пытался взломать дверь. Я уже собрался звонить в полицию, параллельно подыскивая под рукой что‑то, чем буду отбиваться. Но на пороге возникла женщина лет 50. Она по‑хозяйски открыла дверь своим ключом и стала разуваться. Я вышел в коридор — мои глаза были, наверное, по пять рублей от удивления. «Вы Александр? — спрашивает. — Очень приятно. Меня зовут Елена Павловна, теперь я буду здесь жить». Я совершенно растерялся: «В каком смысле? — В самом прямом. У меня и документ есть», — и она показала мне бумагу о долевой собственности. На этом моменте происходящее начало напоминать мне какой‑то дурацкий фильм. Я прочитал эту писанину. Потом ещё раз. И ещё. Всё было верно. Москва, Новоостаповская улица, дом 6. Моя квартира.
Клиент, солидный мужчина, владелец консалтинговой компании, сидел в кресле передо мной и рассказывал эту историю, задыхаясь от возмущения.
Как телефонные мошенники обманывают продавцов квартир?
Чаще всего продавцы недвижимости сталкиваются с телефонными мошенниками на двух этапах.
Первый раз аферисты могут позвонить после размещения объявления о продаже квартиры. Обычно они представляются покупателями и задают стандартные вопросы о недвижимости, чтобы сбить продавца с толку. Далее аферисты предлагают совершить денежный перевод и пытаются узнать у жертвы код из СМС или CVV код банковской карты. Например, мошенник может предложить внести задаток или перевести сумму за снятие объявления с площадки без просмотра квартиры.
В такой ситуации предложите собеседнику заключить соглашение о задатке или авансе и уточните, что в любом случае не будете называть кодов из СМС и с оборотной стороны карты. Если он продолжит настаивать на своем, сразу кладите трубку и добавляйте номер в черный список.
Иногда мошенники звонят продавцу в момент или после перевода средств от покупателя или банка по ипотеке. Например, они могут представиться сотрудниками банка или службы безопасности, и рассказать, что для операции нужно сообщить код из СМС или перевести средства на другой счет.
Важно помнить, что в банковских переводах получателю средств ничего делать не нужно — деньги поступают на счет без его участия. Поэтому не сообщайте никому кодов из СМС и не переводите уже полученные средства на другие счета.
Новая схема мошенничества с использованием ипотечных кредитов
В 2023 году преступники начали использовать новую многоступенчатую схему мошенничества. Обычно они выбирали пожилых одиноких людей. На первом этапе жертве звонил мошенник, представлялся риелтором или социальным работником и в откровенной форме предлагал совершить сделку с квартирой или сообщал, что квартира жертвы уже продается. У собеседника не возникало сомнения в том, что он разговаривает с недобросовестным покупателем или мошенником, и естественной реакцией было прекратить разговор и положить трубку.
Спустя некоторое время человеку поступал повторный звонок с другого номера. Мошенник представлялся сотрудником правоохранительных органов и просил «посодействовать» в задержании особо опасной группы преступников для того, чтобы поймать их с поличным. Если собственник жилья соглашался, мошенники давали ему четкую инструкцию. В определенный день участнику этой «операции возмездия над мошенниками» нужно было прийти по указанному адресу с полным комплектом документов на квартиру.
Мошенники были хорошо подготовлены и знали все этапы процесса как в банках, так и в Росреестре. Своих жертв они заранее предупреждали, что в ходе следствия запрещается сообщать кому-либо подробности так называемой операции, в том числе близким родственникам. Инструкции содержали пункт о необходимости получения справок о том, что жертвы не состоят на учете в психоневрологиском и наркологическом диспансерах. Это делалось для того, чтобы собственнику было сложнее оспорить сделку в суде.
Мошенники совершали сделку, в том числе с использованием ипотечных программ, регистрировали право собственности, а затем быстро перепродавали жилье новому покупателю, которого они также находили обманным путем. При этом средства продавца изымались «в качестве улик» для использования при обвинении преступников. Таким образом, изначальный собственник жилья оставался без денег и без квартиры.
Как мошенники захватывают квартиры?
В это сложно поверить, но схема аферистов очень простая: они снимают квартиру, вносят арендную плату за несколько месяцев вперед, подделывают документы и продают жилплощадь по бросовой цене. Москвичка Ольга Константинова, историю которой рассказывает «Российская газета», сдала свою двухкомнатную квартиру через агентство недвижимости. Арендаторы — молодая семья из провинции — очень понравились женщине, они сами предложили оплатить проживание на полгода вперед и обещали сделать ремонт. А через несколько месяцев москвичке понадобилось забрать вещи, хранившиеся в сдаваемой квартире. Каково же было ее удивление, когда на двери собственного жилья она увидела новый замок. Вдвойне Ольга Константинова удивилась, когда дверь ей открыла незнакомая женщина. Оказалось, что она новая владелица двушки: купила ее четыре месяца назад.
Продажа недвижимого объекта без законных наследников
Покупая недвижимость, доставшуюся в наследство, вы подвергаете себя большим рискам. Связано это с тем, что злоумышленник мог силой заставить владельца подписать договор о наследстве, после чего продать жилье. Или же впоследствии может выясниться, что на момент подписания договора собственник находился в невменяемом состоянии.
Также не стоит исключать тот факт, что спустя некоторое время после покупки квартиры могут объявиться законные наследники и оспорить сделку. В результате пострадает честный ничего не подозревающий покупатель.
Как обезопасить себя: Чтобы полностью исключить все риски, проверьте недвижимость на юридическую чистоту. И лучше всего, если этим займётся юрист. Выясните, есть ли завещания и кому они адресованы.
Если у владельца есть наследники, у каждого из них нужно взять нотариально заверенное заявление, в котором должно быть сказано, что продажа недвижимого объекта возможна, и после заключения сделки они не будут иметь на неё никаких прав.
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:
- представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
- отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
- внесение залога;
- возникновение неожиданных наследников;
- наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.
При этой схеме все сделки, которые продавец совершил в течение трех лет до банкротства, могут быть оспорены, и человек, купивший у него объект недвижимости, рискует его потерять. Беда еще и в том, что эта схема узаконена судебной системой. Вам скажут: какое мошенничество?! Докажите!
Как это делается: продавец получает деньги за квартиру, потом некто, состоящий с ним в сговоре, предъявляет расписку, по которой человек, продавший жилье, является должником. Новоявленный кредитор затевает процесс банкротства и оспаривает сделку, которую признают недействительной. Квартира возвращается в конкурсную массу — общее имущество должника, за счет которой удовлетворяются требования кредитора, а отданные за нее деньги оседают в надежном месте. Покупатель остается и без средств, и без квартиры. Судиться бессмысленно. Даже если возбудят уголовное дело и продавец отсидит срок, шансы вернуть деньги ничтожно малы. Заподозрить возможное банкротство можно, если квартиру продает человек, у которого большие долги, испорченная кредитная история. Очевидно, объявив себя финансово несостоятельным, гражданин хочет избавиться от долгов.
У известного художника увели особняк в центре Москвы
В столице разгорается скандал, связанный с продажей помещения, которое еще в 1990-е годы московские власти разрешили выкупить известному художнику Марлену Чтчяну. Сегодня минимальная рыночная стоимость особняка в центре Москвы — 80 млн руб. Но 84-летний мастер получил за него всего 6 тыс. руб.
В советское время Марлен Григорьевич был главным оформителем столичных загсов — до сих пор во многих из них сохранились работы Чтчяна. Помещение, вокруг которого возник спор, — флигель усадьбы купца Августа Рериха в Малом Харитоньевском переулке на Чистых прудах. Это часть архитектурного комплекса, главный дом которого занимает Грибоедовский загс.
Чужая жилплощадь: как не стать жертвой мошенников
Одной из самых распространенных афер на рынке жилой недвижимости считается продажа чужой жилплощади. В этом случае аферисты выдают себя за хозяев жилья, которое им не принадлежит, после чего благополучно скрываются. Квартира или дом продаются покупателю без ведома их хозяев, с использованием поддельных документов.
Еще более изощренной формой обмана является подделка свидетельства о смерти на самом деле живого человека. Так, к примеру, известен случай, когда:
- Хозяин квартиры, отбывая в длительную командировку, случайно сдал жилье мошенникам;
- Воспользовавшись длительным отсутствием собственника жилья, аферисты на основании поддельного свидетельства о смерти «оформили» завещание и получили в государственной нотариальной конторе свидетельство о праве наследования квартиры;
- Далее оставалось только продать жилье первому попавшемуся покупателю, что и было сделано.
Для продажи жилья без ведома его хозяев мошенники обычно используют дубликаты правоустанавливающих документов или и вовсе их подделки. За исключением Москвы, где давно разработана специальная система защиты компьютерных баз данных собственников жилья (хотя такие махинации возможны с привлечением хакеров).
Стоит также учитывать, что если квартира продается по дубликатам документов, аферисты могут выдавать себя как за ее хозяев, так и за представителей риэлторской фирмы. Чаще всего при этом используются поддельные либо утерянные паспорта. Кроме того, в органах, за взятку, может быть получен «законный» утерянный паспорт, куда вклеивается фотография другого человека. Помимо лжеоформления сделки по купле-продаже чужой недвижимости, аферисты могут получить авансы с нескольких покупателей, после чего скрыться в неизвестном направлении.
Многократная продажа жилья
Многократная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям вновь стала актуальной для мошенников, после изменения порядка регистрации сделок с недвижимостью. В этом случае одна и та же квартира может быть продана либо сдана в аренду нескольким лицам, после чего продавец исчезает, оставляя «покупателей» или «арендаторов» разбираться между собой.
Деньги за такую недвижимость могут быть внесены полностью или авансом. При заключении сделки злоумышленник пользуется фальшивым паспортом, также могут быть изготовлены качественные дубликаты различных правоустанавливающих документов.
Обычно аферисты стараются провести подобные сделки как можно быстрее, мотивируя свое поведение необходимостью срочно купить другое жилье на первичном или вторичном рынке («Продавец не хочет ждать», «Срочно нужны деньги» и так далее). На самом деле, чем быстрее пройдет купля-продажа, тем больше денег получит мошенник, ведь его «заработок» напрямую зависит от количества обманутых клиентов.
Советы и рекомендации специалистов по безопасности
Как же избежать возможных неприятных ситуаций при продаже и покупке жилья? Для заключения успешной сделки по купле-продаже квартиры важно:
- обращаться только к опытному и надежному риелтору, имеющему регистрацию ИП и имеющему свидетельство о базовой подготовке;
- в договоре указывать реальную цену;
- никому не оставлять оригиналы документов;
- убедиться, что все жильцы покупаемой квартиры выписаны;
- передавать деньги при свидетелях, лучше всего в присутствии нотариуса;
- избегать покупки жилья по доверенности;
- не соблазняться чрезмерно низкой ценой;
- не соглашаться выплачивать большой задаток, лучше вообще обойтись без него;
- проверять, нет ли на квартире обременений и задолженностей;
- обращаться к помощи квалифицированного юриста.
Сдача квартиры для «выселения»
Нестандартный способ мошенничества. Потому что здесь арендатора квартиры защищает закон и договор.
Сначала все идет по правилам. Вежливый владелец показывает квартиру, бьет по рукам с арендатором и заключает договор. Все спокойно примерно неделю – жильцу дают освоится. После этого начинается шоу.
Хозяин приходит в квартиру в любое время. Вламывается к жильцу без предупреждения. Предъявляет надуманные претензии. Цель мошенника – извести арендатора, чтобы он съехал. Тогда можно оставить всю предоплату и залог.
По закону, деньги арендатору нужно вернуть. Но мошенник мастер психологического давления. Будет всячески изводить съемщика: ругаться, угрожать. Обычно, этого хватает, чтобы арендатор плюнул на попытки разобраться с мошенником.