Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
   Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

Необходимость в процедуре возникает по факту наступления самых разных обстоятельств в человеческой жизни:

1. После развода один из экс супругов отказывается от своей части в пользу другого. Соответственно все бремя по выплате кредита ложится на плечи одного, но и в последующем он становится полноправным владельцем всей недвижимости целиком.
2. Требуется реализация имущества в срочном порядке. У должника есть сжатые сроки для аннулирования займа и продажи недвижимости. Здесь возможно воспользоваться передачей преференций на жилплощадь. Как правило, процесс требует намного меньше времени, чем заблаговременное ликвидация займа, снятие ограничения с жилья и, наконец, его продажа.
3. Получение в рамках наследственной массы. Наследуемое лицо приобретает не только прерогативу владения, но и обязательство аннулирования ипотеки перед банковским учреждением.
4. Должник желает ликвидировать кредит в связи с отсутствием возможности дальнейшего погашения самостоятельно.
5. Держатель ипотеки уступает прерогативу истребования заемных средств другому юридическому лицу на основании продажи портфеля ипотеки или при неисполнении заемщиком обязанностей внесения платежей – коллектору.

На каждое преимущество есть свое «но», которое может полностью его перечеркнуть и обесценить в глазах потенциального заемщика:

• не избежать полной проверки на платежеспособность;
• нужно предоставить все документы, требующиеся для одобрения кредита;
• начисленные санкции могут в разы поднять итоговую стоимость приобретаемого жилья. Необходимо в индивидуальном порядке уточнять и обговаривать перевод такого рода обязательств;
• не происходит составления дополнительного соглашения к уже существующему договору, а заключается новый. Это чревато и изменившимися условиями кредитования – повышение процентной ставки, уменьшение периода ликвидации, добавление различных комиссионных взносов. Все эти меры соответственно увеличивают размер ежемесячного платежа;
• требование организации заключать новые соглашения о страховке;
• в случае образования задолженности, банк вправе реализовать имущество через аукцион или вновь передать прерогативу другому человеку;
• есть риск отказа о выселении первоначального заемщика. Тогда придется прибегнуть к помощи ОВД;
• также бывший владелец вправе оспорить действительность сделки. Суд выступит на его стороне, если последний докажет наличие заведомо невыгодных условий для него при сделке.

Законодательное регулирование

Все вышеперечисленные моменты, касающиеся комментируемой темы, регламентируются действующим законодательством. Ключевыми НПА этой сферы считаются – гражданский кодекс и ФЗ «Об ипотеке».

Возможность уступки прерогативы требования другому кредитору прописана в статье 382 ГК РФ.

Ст. 391 кодекса говорит о такой же преференции должника. Однако его желание можно удовлетворить только после получения предварительного согласия кредитора.

Залоговое имущество делает особенным его эксплуатацию, а также вносит коррективы в полномочия по распоряжению. Согласно п.3 ст.37 ипотечного закона только завещать должник вправе без согласия банка, а все остальные манипуляции должны быть с ним согласованы. Также владеть и пользоваться разрешено исключительно в соответствии с целями предназначения, то есть для проживания.

Эксплуатация в иных целях может послужить поводом для конфликта с заимодателем.

Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция

Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.

«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.

Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?

Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.

Крайне осторожно следует относиться к застройщикам, которые спешат распродать квартиры на начальном этапе строительства: это сигнализирует о нехватке средств.

Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.

Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.

Что значит переуступка

Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.

Кто покупает такую недвижимость?

• Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);

• Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.

Полезные факты о переуступке прав:

• если вы планируете участвовать в госпрограмме «Ипотека под 6%», не следует рассматривать предложения квартир по переуступке. Под действие программы попадают только квартиры от застройщика. Если новостройка куплена по переуступке от физического лица, оформить льготную ставку в 6% уже не получится;
• при погашении ипотеки по переуступке можно использовать средства материнского капитала. В качестве первоначального взноса задействовать материнский капитал не получится, зато его можно использовать для выплаты основного долга и процентов по нему;
• в договоре переуступки должна быть указана полная сумма, которую продавец получает за объект недвижимости. Это нужно в интересах самого покупателя;
• не следует давать аванс либо задаток без документального подтверждения: если продавец вдруг передумает выходить на сделку, покупатель сможет получить деньги аванса или задатка обратно лишь при наличии расписки о получении денежных средств от продавца;
• после вступления в силу поправок к закону о новостройках в июле 2019 года ипотека по переуступке не потеряет своей актуальности. Покупатели смогут приобрести новые квартиры по ранее заключенным договорам долевого участия. По прогнозам аналитиков, такие сделки будут актуальны до 2022-2023 года;
• купить квартиру по переуступке можно в уже сданном доме. Не все дольщики сразу оформляют право собственности: при продаже квартиры на вторичном рынке им придется платить налог, а переуступка прав позволяет избежать этой статьи расходов.

О переуступке подробно

Допускается два варианта ипотеки по переуступке прав:

1. Передача не находящейся в залоге квартиры.
2. Приобретение жилья, на которое наложено обременение банка.

В обоих случаях дольщик рассчитался с застройщиком, но во второй ситуации он еще должен деньги кредитору, у которого оформлял жилищную ссуду.

Однако ипотека по договору переуступки возможна и при наличии задолженности перед строительной компанией, когда заемщик напрямую приобретал имущество у нее в рассрочку (). В законе не сказано, что требуется согласие застройщика на совершение сделки по уступке прав, но иногда его нужно получать. Зачастую строители указывают данный пункт в соглашении с покупателем.

А вот с банком переуступку по ДДУ при ипотеке придется согласовывать (). Разрешение кредитора необходимо получить, если жильё приобреталось на средства, предоставленные финансовой организацией. Важно соблюсти и другие условия:

• наличие у дольщика (в момент заключения соглашения о цессии) прав требования на недвижимое имущество;
• процедура осуществляется после регистрации договора и до передачи жилплощади во владение;
• переуступка прав по ДДУ с ипотекой проводится после полной уплаты средств за жильё строительной компании;
• застройщик не получил полную сумму за квартиру – потребуется заручиться его согласием на проведение сделки;
• квадратные метры приобретены по ссуде – необходимо получить согласие кредитора.

Уступка прав (цессия) в Сбербанке – порядок оформления

Чтобы провести такую процедуру, заемщику придется доказать факт неспособности далее отвечать по кредитным обязательствам. В противном случае на переуступку по ипотеке Сбербанк пойдет неохотно, если согласится вообще.

1. Необходимо найти покупателя на квадратные метры, готового приобрести их в данном формате.
2. Затем потребуется разрешение от кредитора – за ним обращаются оба участника сделки. Для этого нужно подать документы и дождаться решения.
3. После заключается договор с новым покупателем, его регистрируют и производится расчет между сторонами (например, с помощью ).

Продать квартиру по переуступке в ипотеку не получится, если пакет документов будет неполным. Расчеты проводятся через два депозитных счета или банковские ячейки. В каждую покупатель заносит свою сумму:

1. В первую – остаток долга по ссуде первого дольщика.
2. Во вторую – деньги, причитающиеся продавцу.

Однако такой вариант действует, когда жильё передается после полной его оплаты. Допускается еще переуступка прав требования с ипотекой через приобретение квадратных метров в кредит. К новому заемщику предъявляются стандартные требования: стабильный и достаточный заработок, хорошая кредитная история, соответствие по возрасту и т.д.

Чтобы переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке прошла успешно, придется собрать следующую документацию:

• разрешение строительной компании на проведение сделки (если оно требуется исходя из ситуации);
• согласие второго супруга на цессию и допуски от кредитора, у которого взята ссуда первого заемщика;
• выписка из единого реестра, ДДУ и разрешение от органов опеки, если имеются малолетние дети.

Квартира по переуступке в ипотеку: особенности

При оформлении договора переуступки прав на квартиру важно обращать внимание на следующее:

1. Информация о застройщике. Вы приобретаете право на объект, который еще не завершен. Если застройщик недобросовестный, то в дальнейшем стройка может быть заморожена и получить квартиру или вернуть деньги будет сложно.
2. Данные о продавце квартиры. Право собственности, подлинность документов, банкротство, наличие долгов, кредитную историю, судебные разбирательства. В общем, по полному списку, как если бы вы проверяли продавца «вторичного жилья».
3. Права и обязанности продавца по договору долевого строительства. Право на квартиру получают только те собственники, которые внесли полную оплату. Это обязательное требование. Запросите подтверждение полной оплаты. Это может быть платежка из банка или документ о получении денег от застройщика. Обратите внимание, что если оплата внесена частично или ее вообще нет, то платить придется вам. Также проверьте все условия ДДУ, чтобы в дальнейшем не возникло лишних проблем и неудобств. Если при составлении договора был использован эскроу-счет, то информацию о собственнике должны обязательно поменять в банке.
4. Уведомление застройщика. Это опять смотрим по ДДУ. Если такой пункт прописан, то необходимо согласовать нового дольщика с застройщиком. Если нет, то просто отправьте уведомление.
5. Погашение ипотеки продавца. В случае, когда продавец приобрел право на квартиру в ипотеку, он должен рассчитаться с банком до продажи собственности. Если денег у продавца нет, вы вносите авансовую выплату, с помощью которой он сможет погасить долг по ипотеке. Не забудьте заключить договор, в котором будут прописаны все обязательства, расчеты и выплаты. Если банк одобрил сделку, то вы не только получаете договор дольщика, но и ипотеку предыдущего собственника.
6. Отказ банка в ипотеке. Если вы решили взять квартиру по переуступке в ипотеку, есть вероятность получить отказ от банка, потому что банк не занимается цессиями. Либо вы вызываете сомнения, как клиент. Тогда в зависимости от ситуации можно договориться на иные условия, выбрать другой банк или же обратить внимание на свою репутацию.

Сделка предполагает совершения нижеперечисленных действий:

Что это значит – продажа по переуступке

Многие не знают, что такое продажа квартиры в строящемся доме по переуступке прав. Для возведения многоэтажного дома, строительной фирме необходимы средства, поэтому она привлекает инвесторов, которые вкладывают в строительство свои деньги, а взамен получают на руки договор долевого участия, который дает им право на получение квартиры в этом же доме после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию. Инвесторами в данном случае могут быть как юридические лица (бизнесмены), так и физические лица (обычные люди).

Каждый инвестор, вкладывая свои средства в строительство дома, преследует какие-то личные цели. Для бизнесменов покупка квартиры еще в момент заложения фундамента – выгодная и весьма прибыльная сделка, поскольку по мере возведения дома снижаются возможные риски, а цена квадратных метров стремительно вырастает. Они вкладывают одну сумму, а потом при переуступке объекта, получают в разы больше. Самый выгодный для них вариант – приобретение квартиры у застройщика еще в начале возведения дома и продажа готовой квартиры после завершения строительства с полным пакетом документов (выписка из ЕГРП о праве собственности и др.).

Не только предприниматели покупают квартиры у застройщика, но и простые люди, которым этот вариант является более доступным из всех возможных. Ведь обзавестись жильем таким способом можно в разы дешевле и многих даже не останавливает тот факт, что придется ждать несколько лет, чтобы въехать в свою новую квартиру. Но бывают случаи, когда и простые люди продают квартиру в строящемся доме по переуступке. Причины для этого может быть самыми разнообразными – переезд в другую страну, сложная финансовая ситуация, необходимость выплачивать кредит, семейные обстоятельства и др.

Продажа объекта недвижимости по переуступке отличается от обычной продажи квартиры тем, что в первом случае продается не сама квартира, а только право на ее получение после завершения строительства, а во втором случае продается именно квартира в уже сданном в эксплуатацию доме. Если при обычной продаже оформляется один тип договора (купля-продажа), то при переуступке – другой тип соглашения (об уступке прав требования) с обязательной передачей покупателю оригинала основного договора долевого участия (ДДУ). Данное соглашение о переуступке имеет официальное название – цессия, где продавцом является цедент, а покупателем – цессионарий.

Важно! Договор цессии может заключаться неограниченное количество раз до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Похожие записи:

• Как получить СНИЛС на новорожденного: где оформить и какие документы нужны
• Как оформить дарственную на квартиру без нотариуса между близкими родственниками в МФЦ 2024 пошагово
• Можно ли ставить разные шины на разные оси: риски и правила