Срок освобождения квартиры бывшими хозяевами после продажи
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок освобождения квартиры бывшими хозяевами после продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала поговорите с продавцом. Объясните, что по закону, когда заключен договор купли-продажи, собственность переходит в права пользования покупателя. Если предыдущий владелец объясняет причины, по которым он пока не освобождает помещение, идти ему навстречу или нет — решать вам. Например, продавец говорит, что ему требуется еще несколько дней, т. к. он оформляет визу, а документы еще не готовы.
Что делать, если продавец не освобождает жилплощадь?
Нужно учитывать, что нарушение устных договорённостей не регулируется законодательством. Поддержку от органов юстиции можно получить только на основании письменных, официально удостоверенных положений. Таковыми в этом случае могут быть положения ДКП.
Если положения, внесённые в ДКП, нарушены недобросовестным контрагентом, или прошли все разумные сроки освобождения жилья, следует отправить официальное уведомление продавцу, в котором изложить следующее:
- оповестить о том, что законным собственником является покупатель;
- указать, что основания собственности: правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
- уведомить, что возбуждается исковое производство.
Какие сроки физического освобождения прописать в договоре
В том случае, когда продажа квартиры свободная, вы продаёте и одновременно ничего покупать не собираетесь, у вас давно вывезены все вещи или вы всё оставляете и ничего забирать не собираетесь, то над сроками физического освобождения особо думать нечего. Квартира по акту приёма-передачи может быть передана в день сделки в банке, но для перестраховки можно указать сроки физического освобождения при свободной продаже квартиры неделю-другую, этого вполне будет достаточно на переезд.
Всерьез стоит задуматься над сроками физического освобождения квартиры при альтернативной продаже, когда продавцы и покупатели выстраиваются в сложную много ходовую цепочку сделок — чтобы съехать с одной квартиры, продавцу сначала необходимо заселиться в другую, и так далее. В случае альтернативы, заранее предугадать сроки физического освобождения квартиры практически невозможно, каждый конкретный случай необходимо рассматривать отдельно, но и месяца здесь может не хватить.
Сроки физического освобождения квартиры при альтернативной продаже иногда растягиваются на несколько месяцев.
Что делать, если не успел физически освободить квартиру?
Очень часто в сделках купли-продажи сдвигаются и оттягиваются сроки физического освобождения квартиры. Изначально, мы рассчитываем на одно время, но в силу жизненных обстоятельств, получаем совсем другое. Как быть, когда бывший хозяин не успевает освободить квартиру к назначенному сроку?
Здесь всё будет зависеть о того, какие последствия повлекла за собой несвоевременное освобождение, что для вас это значит и как далеко вы готовы пойти. Можно подать иск в суд и требовать компенсации, можно расторгнуть сделку и вернуть всё на круги своя, а можно договориться по-любовно…
В случае, если вы купили квартиру для инвестиций, например под аренду, и сами там проживать не собираетесь, а бывший хозяин не успел освободить жилплощадь, то как вариант, предложите ему возместить издержки по согласованию или предложите ему заключить с вами договор найма жилого помещения, на миру аренды, по рыночным ставкам, конечно же если вас это удовлетворит.
А можно заранее перестраховаться и подстелить себе соломку, на сделке под выписку и физическое освобождение квартиры заложить в банковскую ячейку существенную сумму денег, 200-300 тысяч рублей, как подушку безопасности, с условиями доступа к ним — штамп в паспорте с новой пропиской и физическое освобождение квартиры.
Во избежании недоразумений и спорных ситуаций, настоятельно рекомендую со всей серьёзностью подойти к такому важному моменту в сделке купли-продажи вторичной недвижимости, как физическое освобождение квартиры. Заранее продумайте формулировки освобождения в договоре купли-продажи, просчитайте сроки физического освобождения, в случае если сомневаетесь, что успеете пропишите дату с запасом. Подписывайте акт приёма передачи, лишь в том случае, если выполнены все ранее достигнутые договорённости и при условии, что у вас нет ни к кому никаких претензий.
Что может сделать продавец
Сроки освобождения квартиры после продажи, как уже было сказано, неоднозначны. О них необходимо договариваться с покупателем заранее. Если гражданин подписал соглашение, он автоматически считается согласным со всеми его пунктами. И с периодом, отведенным для выписки из жилья, тоже.
Если вовремя не освободить жилое имущество, продавец рискует оказаться на улице, а также встретиться с судебными органами. Нужно изучать все пункты ДКП, чтобы понять, чего опасаться.
Если покупатель согласился на то, что жилье может не освобождаться длительное время, никак воздействовать на продавца он не имеет права. За последним остается возможность оставления жилой территории в последний день, предусмотренный соглашением.
На практике некоторые пытаются «поторопить» прежнего хозяина, применяя моральное давление. Пожалуй, это самое страшное, что может ждать. Поддаваться на соответствующие манипуляции не рекомендуется. Это противоречит и моральным принципам, и законодательству. Подгонять того, кто соблюдает рамки письменного договора, нельзя.
Сроком освобождения квартиры после продажи по закону в РФ определяются ДКП. В соответствующем документе принято указывать конкретную дату выезда. Это значительно упрощает жизнь участникам сделки.
Отсутствие точной даты выписки и фактического освобождения территории может привести к серьезным конфликтам между сторонами. Вместо даты некоторые указывают точку отсчета того или иного промежутка времени. Например, «После регистрации ДКП в уполномоченных органах в течение двух недель продавец обязуется освободить жилье».
В любом случае наиболее приемлемым и простым раскладом является использование определенной даты выписки из квартиры. Юристы говорят, что отсутствие подобной записи не может гарантировать склонение судей в сторону продавца или покупателя. Дело рассмотрят в индивидуальном порядке.
Если не выписаться из квартиры
Часто граждане прописаны по одному адресу, но на самом деле живут по-разному. И такая ситуация создает множество проблем для домовладельцев. Срок освобождения квартиры после продажи соответствует закону, который требует от продавца покинуть квартиру после продажи.
Как уже было сказано, договор купли-продажи должен четко разъяснять условия освобождения жилплощади как в устной форме, так и в письменной форме. В отсутствие раздела закон предусматривает, что предыдущий владелец отказал в регистрации до заключения договора купли-продажи.
Нужно ли проверять людей, которые продают дома? Можно, но не обязательно. Право собственности совершенно не зависит от регистрации. Поэтому текст подписанного договора должен сыграть большую роль. Фактически это может указывать на то, что собственник освободит территорию к определенной дате, но в документе это может быть не так.
На что обращать внимание
Продавец недвижимости должен освободить квартиру после подписания договора и полной оплаты.
В законодательстве содержится такое понятие, как разумный срок освобождения квартиры — освобождение квартиры при указании сроков, что не указано ни в одном из документов, но на практике считается, что продолжительность такого срока на освобождение квартиры после продажи составляет один месяц.
По судебной практике разумный срок — 30 дней, и только после этого можно оказывать юридическое давление на бывших жильцов. Но до этого момента, в первую очередь, в договоре купли-продажи указывается время, отведенное на выселение жильцов из купленной вами квартиры. Это следует из ст. 457 ГК РФ. А в случае, когда этот срок не указан, считается, что вы должны покинуть квартиру в течение этого разумного срока.
При проведении такой сделки обязательно должен быть такой документ, как предпродажный акт, определяющий последовательность выполняемых действий. Он состоит из двух частей:
- Последовательность юридических действий: В день подписания договора, заключенного между сторонами сделки, покупатель перечисляет денежную сумму, предусмотренную условиями договора и законодательством. Чаще всего это половина от общей суммы, но обычно она прописывается в условиях договора.
Как только разумный срок истекает, покупатель отдает вторую часть платежа, а также проверяет всю информацию со счетчиков. Это конец сделки. Продавец должен выписаться из собственности, то же самое делают другие граждане, зарегистрированные по этому адресу. Покупатель на основании передаточного действия переоформляет все коммунальные платежи на свое имя.
- Последовательность бытовых действий: подробно и по пунктам описать состояние жилого помещения, в котором оно находится, на момент проведения операции, наличие и состояние имеющихся бытовых приборов и мебели.
Этот закон имеет равную юридическую силу, как и договор купли-продажи, является доказательством правильности и соответствия совершаемых действий законодательству государства. Поэтому наличие мебели не нужно указывать в основном договоре.
Если в жилье остались жильцы
Выписка из квартиры после продажи квартиры — это не обязательный пункт, но он обычно подразумевается под выселением. Ранее было сказано, что иногда в ДКП прописан только пункт о непосредственном фактическом освобождении жилья, но не о прописке.
Что делать, если после регистрации соглашения купли-продажи покупатель заметил, что на территории остались жильцы? Тут все зависит от обстоятельств. А точнее — от договора установленной формы.
Возможны следующие варианты развития событий:
- В договоре не прописан срок выписки вообще. Тогда продавца недвижимости можно выписать через суд.
- В соглашении указано, что прежний собственник будет после продажи жилья иметь право на сохранение прописки неопределенный срок. Данная картина доставит немало хлопот. Выписать через суд продавца можно будет, но придется доказать, что фактически «нарушитель» проживает в другом месте.
- Договор содержит определенные временные рамки, в которые должно произойти освобождение квартиры после купли-продажи. Нужно просто ждать окончания соответствующего периода. Если условия соглашения нарушаются — действовать согласно указанным ранее принципам.
Соответственно, каждый случай будет рассматриваться судом в индивидуальном порядке. Неграмотно составленный или неполный ДКП — это огромная проблема и для покупателя, и для продавца.
Нарушение срока передачи квартиры дольщику
Закон защищает участника долевого строительства от неисполнения застройщиком взятых на себя обязательств, в том числе связанных со своевременной передачей построенных объектов инвесторам. На что может рассчитывать дольщик при задержке сдачи дома в эксплуатацию? Какие меры ответственности предусмотрены для нарушителей? Ответы на эти и другие вопросы — в нашей статье. (Отношения сторон по договору участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.)
Ответственность застройщика
В период кризиса соблюсти указанные в договоре сроки удается далеко не всегда. Но при этом строительной компании (застройщику) следует учитывать, что размер санкций может быть значительным, а исключать или устанавливать в договоре ответственность за нарушение обязательств в меньшем размере, чем это предусмотрено законом № 214-ФЗ, стороны не вправе. Рассмотрим возможные виды ответственности подробнее.
УПЛАТА НЕУСТОЙКИ
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства соответствующий объект не позднее срока, предусмотренного договором. При этом для всех участников долевого строительства срок должен быть единым. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 6 закона № 214-ФЗ. Согласно пункту 2 той же статьи, в случае нарушения обусловленного договором срока передачи дольщику готового объекта застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается в двойном размере. Таким образом, указанная санкция носит характер законной неустойки. Статьей 332 Гражданского кодекса РФ установлено, что кредитор вправе требовать ее уплаты независимо от того, предусмотрена данная обязанность соглашением сторон или нет. Заметим: размер законной неустойки может быть изменен соглашением сторон лишь в сторону увеличения (но не уменьшения). Исходя из сказанного, участник вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки за все время просрочки передачи ему объекта долевого строительства, даже в том случае, когда договор этого не предусматривает. Если застройщик требование не удовлетворит, то спор подлежит рассмотрению в суде. Обратите внимание: при таком способе разрешения спора размер взыскиваемой неустойки может быть уменьшен судом. То есть несмотря на то, что застройщик понесет дополнительные расходы (в виде уплаты госпошлины, оплаты услуг представителя и т. д.), судебное решение может оказаться для него более выгодным вариантом. Как указано в статье 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Признание неустойки несоразмерной является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон. Здесь необходимо иметь в виду, что сумма неустойки может быть уменьшена, только если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 42 постановления Пленума Верховного суда РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8). При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (сумма договора и т. п.).
КРИТЕРИИ НЕСОРАЗМЕРНОСТИ
Для установления несоразмерности могут быть использованы следующие критерии: значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства. Уменьшение размера неустойки является правом суда, а не его обязанностью. Так, например, по одному из дел, рассмотренных в Арбитражном суде г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, заявленные требования о взыскании свыше 82 млн руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства по предоставлению объекта в соответствии с договором участия в долевом строительстве были удовлетворены в размере 5 млн руб. Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 17 июня 2009 г. по делу № А56-25545/2008 решение оставлено без изменений. Судьи посчитали возможным уменьшить размер заявленной суммы до 5 млн руб., применив положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, хотя застройщик настаивал на уменьшении суммы до 300 тыс. руб.
ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ
Кроме уплаты неустойки, застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки (ст. 10 закона № 214-ФЗ). Они определяются в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ и могут включать в себя: — расходы, которые лицо (пострадавшая сторона) произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права; — утрату или повреждение имущества; — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Размер убытков участник долевого строительства должен подтвердить документально. Например, в качестве убытков дольщика — физического лица могут рассматриваться затраты, которые он был вынужден нести в связи с невозможностью в срок получить от застройщика жилое помещение (квартиру) и, соответственно, использовать его для проживания. К ним могут относиться расходы по найму жилого помещения на срок просрочки исполнения обязательств застройщиком, которые подтверждают договором найма и документами об оплате (квитанцией, распиской и пр.). Для коммерческой организации — участника долевого строительства — убытком может являться упущенная выгода, то есть неполученные доходы (прибыль), которые она получила бы от использования имущества, если бы объект был передан застройщиком в срок. Например, прибыль от сдачи приобретенного по договору долевого участия нежилого помещения (части здания) в аренду. Расчет подобных убытков должен включать обычную для данного вида деятельности долю прибыли. Она определяется по данным самого дольщика (при наличии у него такой деятельности) либо по информации, полученной от других организаций, которые осуществляют подобную деятельность, а кроме того, из официальных источников (управлений статистики, соответствующих отделов ценообразования местных органов власти и т. д.). Обратите внимание: так как неустойка не носит зачетный характер, ее размер не будет уменьшать сумму рассчитанных и подтвержденных убытков.
Что делать, если не успел физически освободить квартиру?
Очень часто в сделках купли-продажи сдвигаются и оттягиваются сроки физического освобождения квартиры. Изначально, мы рассчитываем на одно время, но в силу жизненных обстоятельств, получаем совсем другое. Как быть, когда бывший хозяин не успевает освободить квартиру к назначенному сроку?
Здесь всё будет зависеть о того, какие последствия повлекла за собой несвоевременное освобождение, что для вас это значит и как далеко вы готовы пойти. Можно подать иск в суд и требовать компенсации, можно расторгнуть сделку и вернуть всё на круги своя, а можно договориться по-любовно…
В случае, если вы купили квартиру для инвестиций, например под аренду, и сами там проживать не собираетесь, а бывший хозяин не успел освободить жилплощадь, то как вариант, предложите ему возместить издержки по согласованию или предложите ему заключить с вами договор найма жилого помещения, на миру аренды, по рыночным ставкам, конечно же если вас это удовлетворит.
А можно заранее перестраховаться и подстелить себе соломку, на сделке под выписку и физическое освобождение квартиры заложить в банковскую ячейку существенную сумму денег, 200-300 тысяч рублей, как подушку безопасности, с условиями доступа к ним — штамп в паспорте с новой пропиской и физическое освобождение квартиры.
Во избежании недоразумений и спорных ситуаций, настоятельно рекомендую со всей серьёзностью подойти к такому важному моменту в сделке купли-продажи вторичной недвижимости, как физическое освобождение квартиры. Заранее продумайте формулировки освобождения в договоре купли-продажи, просчитайте сроки физического освобождения, в случае если сомневаетесь, что успеете пропишите дату с запасом. Подписывайте акт приёма передачи, лишь в том случае, если выполнены все ранее достигнутые договорённости и при условии, что у вас нет ни к кому никаких претензий.
Насчёт выезда бывших постояльцев из квартиры в договоре должен быть предусмотрен специальный пункт. Законодательство Российской Федерации не предусматривает точные сроки выезда из квартиры, а лишь указывает на неопределённый срок (обычно он составляет 1 месяц). Иначе такой срок называется — “разумный” (указан в статье 314 ГК). Если по истечению установленного срока гражданин не покинул жилплощадь, покупатель имеет право обратиться в суд. Кроме того, в договоре указывается, что сумма от продажи квартиры (до 10% от общей стоимости), которая вернётся к продавцу только после факта полного выезда из квартиры. Иногда в договоре устанавливаются условия выплаты штрафа за нарушение сроков. Полным освобождением квартиры считается как освобождение с физической точки зрения (съезд жильцов), так и с юридической (снятие с регистрации).
Что делать, если не успел физически освободить квартиру?
Очень часто в сделках купли-продажи сдвигаются и оттягиваются сроки физического освобождения квартиры. Изначально, мы рассчитываем на одно время, но в силу жизненных обстоятельств, получаем совсем другое. Как быть, когда бывший хозяин не успевает освободить квартиру к назначенному сроку?
Здесь всё будет зависеть о того, какие последствия повлекла за собой несвоевременное освобождение, что для вас это значит и как далеко вы готовы пойти. Можно подать иск в суд и требовать компенсации, можно расторгнуть сделку и вернуть всё на круги своя, а можно договориться по-любовно.
В случае, если вы купили квартиру для инвестиций, например под аренду, и сами там проживать не собираетесь, а бывший хозяин не успел освободить жилплощадь, то как вариант, предложите ему возместить издержки по согласованию или предложите ему заключить с вами договор найма жилого помещения, на миру аренды, по рыночным ставкам, конечно же если вас это удовлетворит.
А можно заранее перестраховаться и подстелить себе соломку, на сделке под выписку и физическое освобождение квартиры заложить в банковскую ячейку существенную сумму денег, 200-300 тысяч рублей, как подушку безопасности, с условиями доступа к ним штамп в паспорте с новой пропиской и физическое освобождение квартиры.
Во избежании недоразумений и спорных ситуаций, настоятельно рекомендую со всей серьёзностью подойти к такому важному моменту в сделке купли-продажи вторичной недвижимости, как физическое освобождение квартиры. Заранее продумайте формулировки освобождения в договоре купли-продажи, просчитайте сроки физического освобождения, в случае если сомневаетесь, что успеете пропишите дату с запасом. Подписывайте акт приёма передачи, лишь в том случае, если выполнены все ранее достигнутые договорённости и при условии, что у вас нет ни к кому никаких претензий.
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Как прописать в договоре условия и сроки выселения прежних хозяев
Вы можете включить в текст договора купли-продажи такой пункт: «Продавец обязуется полностью освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в срок до 1 января 2014 года», но можно привязать выселение и к моменту, когда договор будет подписан обеими сторонами. В этом случае, в нем должна быть фраза, что «продавец обязан сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от своих вещей в течение трех недель с момента подписания данного договора».
Оговорив условие окончательного расчета только после освобождения квартиры, вы можете дополнить его штрафными санкциями за каждые сутки просрочки.
Вы можете подстраховаться и внести в договор условие, что часть суммы за квартиру, например, 10% от ее стоимости, будет храниться в отдельной банковской ячейке и продавец получит этот остаток только после того, как снимется с паспортного учета и вывезет свои вещи из квартиры.
Продавец не освобождает квартиру
Продавец подписал договор, в котором указано, что квартира должна быть физически освобождена в течение 10 календарных дней после регистрации права собственности. Но потом заявляет, что освободит квартиру через 30 дней, т.к. сейчас в ней квартиранты. На каждый из таких случаев у опытного агента найдутся доводы (где — ссылки на законы, где — дипломатия), чтобы отстоять интересы своих клиентов.
На крайний случай, чтобы понудить человека к исполнению договоренностей, существует претензионная схема, по которой на него можно подать в суд. Но до суда, как правило, доходят случаи, когда квартиру не освобождают месяц, два, три… К счастью, необязательные люди в сделке встречаются редко, потому что агенты, чаще всего, продумывают схему до конца.
Освобождение квартиры после продажи
Полное освобождение после продажи включает в себя:Юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета).Физическое освобождение квартиры (вывоз вещей). Статья 457 ГК РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 ГК как «разумный». Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц.
Но с какого момента он начинается: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки, не прописано. Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом.